从三月份开始(shi)，深圳已连续两个月二手房(fang)月成交量超过5000套。而此前，深圳二手房(fang)成交量长期彷徨在月成交2000套关口。曾经超跌的市场，正在逐步修(xiu)复。
没有一个冬天(tian)不可(ke)逾越，没有一个春(chun)天(tian)不会来临。如果楼市的春(chun)天(tian)悄然而来，我们应该做出(chu)怎样的选择？地段论，永远的真理。地段的价值，就藏在规划中。跟着城市规划走，住家(jia)、投(tou)资(zi)永不愁。趁着“五一”小长假，团(tuan)队深入地研究(jiu)了深圳近一两年公布的各项规划。我们发现：半(ban)年前(2023年底)才公布规划的西丽湖国际科教城真真是个“宝(bao)藏区域”，值得期待。
首先来看看西丽湖国际科教城的地理位置：位于南(nan)山区北(bei)部，囊括西丽大学城、留仙洞(dong)总部基地、西丽高铁新城等片区，总面积约69.8平方公里(如下图)。
西丽湖国际科教城规划范围图
在这(zhe)份长达28页的规划纲要里，我们总结出(chu)西丽湖国际科教城规划中至(zhi)少有四大“兴奋点”：目标超高，机制王炸，基础深厚，条件拔萃(cui)。
规划提出(chu)：“要把西丽湖国际科教城建成影响力卓越的世界一流科教城，全球顶尖(jian)科技(ji)创新高地和大湾区高水平人(ren)才集聚区。”西丽湖建设的国际科教城，不是一般的科教城，其瞄准的是“世界一流科教城”，对标的是硅谷。而且，还旗帜鲜明地提出(chu)要成为“全球顶尖(jian)科技(ji)创新高地”。
请注意这(zhe)里的用词，不是“重要”“高水平”，而是直接用了“顶尖(jian)”。纵览规划，全篇先后出(chu)现“世界一流科教城”“世界级创新平台”“全球顶尖(jian)”“世界眼光”“国际标准” “引进(jin)世界一流高校”等用语。
实拍图
在这(zhe)么(me)高规格的目标导向下，西丽将发生怎样的嬗变？我们怎么(me)能不充满期待？
要把西丽湖国际科教城建成“世界一流科教城和全球顶尖(jian)科创高地”，离不开政府和政策的强大支持和赋能。
特别值得注意的是，西丽湖国际科教城全国范围内率先建立部省市三方共建机制。“部”指科技(ji)部和教育(yu)部，代表国家(jia)科技(ji)部门和教育(yu)部门。“省”为广东省，“市”为深圳市。
查阅(yue)所有资(zi)料，即便是国家(jia)级新区、自贸区等，都(dou)从未建立过部省市三方共建机制。这(zhe)一机制，能把国家(jia)、省和市三级政府部门的政策资(zi)源调动起来，汇聚在西丽湖国际科教城六十多平方公里土(tu)地之上(shang)。我们梳理了过去三年半(ban)不到的时间里，部省市密集出(chu)台的支持政策：
●2020年12月，科技(ji)部、教育(yu)部、广东省人(ren)民政府联合印发《深圳西丽湖国际科教城建设方案》，支持西丽湖国际科教城建设。
●2021年2月，科技(ji)部发布《中国特色社会主义先行示范区科技(ji)创新行动方案》，明确支持西丽湖国际科教城建设。
●2021年4月，广东省“十四五”规划公布，要求“规划建设西丽湖国际科教城，吸引国内外高水平科研机构和人(ren)才向粤港澳大湾区集聚”。
●2022年3月，深圳市出(chu)台《关于支持西丽湖国际科教城建设的若干意见》。
●2023年11月，深圳市发布《西丽湖国际科教城空间规划纲要》，正式全面推(tui)进(jin)建设。
西丽湖国际科教城，可(ke)谓是千万宠(chong)爱集于一身。集中力量办大事的机制体制优势，在国际科教城将再次得到验证。
示意图
在科技(ji)创新方面，深圳至(zhi)关重要的有三个区域：西丽湖国际科教城、光明科学城和河(he)套深港科技(ji)创新合作(zuo)区。横向比较来看，西丽湖国际科教城基础深厚一目了然。
在官方的规划中，连续用四个“最”来评价国际科教城的基础：科教资(zi)源最丰富、高端人(ren)才最密集、科技(ji)创新能力最强、产业发展水平最高。请注意，只有“最”，没有“之一”。坚决不和稀泥，这(zhe)样坚决表态(tai)的文件非常罕见。
之所以用四个“最”，实在是因为西丽湖国际科教城太出(chu)类拔萃(cui)了。请看以下数据：
●国家(jia)、省、市各类创新载体达到458家(jia)，其中国家(jia)级创新载体26家(jia)，聚集了深圳50%以上(shang)的高校资(zi)源和60%以上(shang)的高层次人(ren)才。
●国际科教城集中清华、北(bei)大、哈工大、南(nan)科大、深大、天(tian)大佐治亚等七家(jia)高水平高校，还将引入港大。
●国际科教城拥有95名全职院士，4900名高层次人(ren)才(占全市60%以上(shang))，超8.6万名在校师生，在站博士后超2000名，诺(nuo)奖实验室9家(jia)，国家(jia)、省、市级创新载体超500家(jia)。
●国际科教城内科技(ji)创新企业扎堆入驻。国家(jia)高新技(ji)术企业达到11152家(jia)，全社会研发投(tou)入占GDP比重达到6.75%，每万人(ren)发明专利拥有量553.85件。
●大疆、传音、乐普、和而泰、沃特、优必(bi)选、深信服(fu)、光峰光电、航天(tian)工业、天(tian)珑等超50家(jia)“独(du)角(jiao)兽"“隐形冠军”企业在国际科教城竞地独(du)建或(huo)联建总部大楼。
这(zhe)一长串数据，从已具备的科技(ji)、人(ren)才、产业基础方面，足够(gou)有说(shuo)服(fu)力。基于此，我们对国际科教城的发展更(geng)有信心。
规划还概括西丽湖国际科教城独(du)占“环山、抱(bao)湖、拥河(he)、入海”生态(tai)资(zi)源禀赋。这(zhe)样的资(zi)源禀赋，放眼整个深圳堪称卓越。
环山：整个国际科教城被群山环抱(bao)，东面和北(bei)面靠阳台山森林公园，南(nan)临塘朗山郊野公园，西接洞(dong)尾山和白坑(keng)山。
抱(bao)湖：国际科教城内有西丽湖、铁岗水库、石岩水库、长岭陂水库等四大湖泊资(zi)源。
拥河(he)：国际科教城内水系发达，大沙河(he)、白芒河(he)、麻磡河(he)、大磡河(he)、丽水河(he)、燕清溪等多条河(he)流水系密布。
关键，这(zhe)么(me)好的自然资(zi)源竟然还汇聚在深圳黄金内核——南(nan)山区。因此，规划非常精(jing)准地总结国际科教城为“闹(nao)市桃花源”。
西丽，不仅是科教之城，更(geng)是自然与人(ren)文深度融合的宜居之城。
示意图
作(zuo)为个人(ren)，置业不可(ke)不参与分享西丽湖国际科教城的发展红利。从自住来看，这(zhe)里是闹(nao)市桃花源，左手自然资(zi)源，右手人(ren)文环境，为不可(ke)多得的宜居之所。
从保值增值来看，这(zhe)里是深圳未来顶尖(jian)人(ren)才、顶尖(jian)创富群体汇聚之地。曾经有学者做出(chu)判断：南(nan)有深圳湾，北(bei)有西丽湖，南(nan)山的未来在西丽。
在国际科教城内如何选择项目？当然要选择重点发展建设片区。我们整理规划在建的项目，发现大部分项目都(dou)聚集在即将发售的汉园茗院所在片区。
汉园茗院区位示意图
汉园茗院周边在建重大项目包括：
南(nan)科大医学院及南(nan)方科技(ji)大学附属医院(校本部)项目位于汉园茗院北(bei)面。南(nan)科大医学院定位为世界一流的研究(jiu)型医学院，首任院长王松灵教授为目前我国口腔医学领域唯一的中国科学院院士。南(nan)方科技(ji)大学附属医院(校本部)规划为三甲医院。
项目2023年已开工建设，占地面积约12万平米，建筑面积超过30万平米，投(tou)资(zi)约30亿元。
南(nan)科大医学院及南(nan)方科技(ji)大学附属医院(校本部)规划图
天(tian)大佐治亚理工深圳学院位于汉园茗院南(nan)面。天(tian)大佐治亚理工深圳学院由深圳市政府、天(tian)津大学、美(mei)国佐治亚理工学院(与麻省理工学院、加州理工学院并称为美(mei)国三大理工学院)合作(zuo)共建的研究(jiu)型大学 。
天(tian)大佐治亚理工深圳学院将打造成为我国中外高水平合作(zuo)办学的典(dian)范，建设中国特色、地方特质的世界一流大学。项目2022年开工，占地面积约约17万平方米，总建筑面积约19万平米，总投(tou)资(zi)18亿元。
天(tian)大佐治亚理工深圳学规划图
深港科学园项目位于汉园茗院西南(nan)面。深港科学园作(zuo)为深港合作(zuo)重点项目，布局两家(jia)高端科研机构：一是南(nan)科大深港微电子(zi)学院，由南(nan)科大与港科大联合建设，重点培(pei)养国家(jia)稀缺的微电子(zi)领域高端人(ren)才；二是深港精(jing)准医疗创新转化中心，开展精(jing)准医疗国际合作(zuo)研究(jiu)及人(ren)才培(pei)养。
深港科学园预(yu)计2024年7月开工，占地面积约5.5万平米，建筑面积约14.6万平米，预(yu)计总投(tou)资(zi)约为14.4亿元。
南(nan)山红花岭基地位于汉园茗院西面，为深圳市重点推(tui)出(chu)的高标准建设、高效能企业集聚的“工业上(shang)楼”项目，重点引进(jin)高精(jing)尖(jian)智造头部企业。企业入驻后，每年可(ke)产生营收上(shang)千亿元。
项目2022年开工，计划用地面积约11.8万平方米，总建筑面积99.2万平米，预(yu)计总投(tou)资(zi)近100亿元。
红花岭智造产业园规划图
以上(shang)四个项目，投(tou)资(zi)总额超过150亿元，将给片区带来高端产业、人(ren)才和医疗等公共配套。而且，规划要求，这(zhe)一片区将来新增用地主要作(zuo)为教育(yu)科研用地，为清华大学深圳国际研究(jiu)生院、北(bei)京大学深圳研究(jiu)生院、哈尔(er)滨工业大学(深圳)等高校改扩建提供土(tu)地储备。
规划要求，科教用地原则上(shang)不安(an)排住宅功能，仅提供宿舍(she)和小规模过渡周转用房(fang)。因此，片区不再将有新的住宅供应。可(ke)以说(shuo)，片区住宅将来非常稀缺(不像其他一些区域有相对较多住宅供应)。
效果图
稀缺决定价值。强烈建议考(kao)虑西丽湖国际科教城，考(kao)虑汉园茗院：
●汉园茗院A区总建筑面积约17.7万㎡，他的身后是曾开发了海德园、汇城茗院等多个著名楼盘(pan)的新润园地产，准现楼销售，所见即所享。
●项目接驳地铁5号线长岭陂站，一站直抵深圳北(bei)，东抵罗湖，西至(zhi)前海；北(bei)站、西丽双高铁枢纽左右逢源。
●窗前坐拥西丽湖一线景观资(zi)源，推(tui)窗塘朗山绮(qi)丽风光，远眺长岭陂水库秀丽景观，六重叠景园林移步易景，举步即达登山步道，惬意享受(shou)身心舒(shu)畅。
●坐享楼下约4万㎡集中商业，以及周边约10万㎡宝(bao)能环球汇MALL、6万㎡塘朗城商业等，时刻纵享繁华。
●优学资(zi)源环绕在侧，南(nan)方科技(ji)大学教育(yu)集团(tuan)(南(nan)山)长源小学、道尔(er)顿新华公学、南(nan)方科技(ji)大学教育(yu)集团(tuan)(南(nan)山)实验一小、南(nan)方科技(ji)大学教育(yu)集团(tuan)(南(nan)山)第二实验学校，深圳大学附属实验小学等满分成长。
实拍图
目前汉园茗院营销中心与美(mei)学样板间皆已开放
建面约109㎡—257㎡山湖臻邸静候发售
419席(xi)准现楼送精(jing)装，恭候莅临大赏
实拍图