中国网财经5月18日讯 国家统计局5月17日发布2024年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动(dong)情况。
多位专(zhuan)家分析认(ren)为，4月商品住宅销售价格总体(ti)持续下滑，同时跌幅进(jin)一(yi)步扩(kuo)大，“以价换量”趋(qu)势(shi)加速。4月70城房价指数反映出出现新情况和新压力，说明积极去(qu)库存的紧(jin)迫性在增强。
在70城房价指数发布当日，央行发布三条重(zhong)磅楼市政策，被称为“房地产史上最宽松楼市政策”，专(zhuan)家们分析认(ren)为此(ci)类政策有助于未来后续新房二手房的库存进(jin)一(yi)步消化，提(ti)振全年房地产市场信心(xin)，对于年轻人、新市民买房，具有极大的激励效应。
4月70城房价总体(ti)环比跌幅扩(kuo)大 “以价换量”趋(qu)势(shi)加速
从4月份70城新房数据来看，环比上涨城市数量6个，较上月减少5城；其余64城环比下跌，占比约91%。4月70城平均环比为-0.58%，跌幅较上月扩(kuo)大0.25个百分点；上涨城市平均涨幅0.17%，较上月收窄0.09个百分点。从一(yi)二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为-0.7%、-0.5%和-0.6%。同比涨幅则为-2.5%、-2.9%和-4.2%。
二手房方面(mian)，70城环比涨跌个数维(wei)持上月分布，依旧仅有1城环比上涨，其余69城环比下降(jiang)。4月70城二手住宅价格平均环比为-0.94%，跌幅较上月扩(kuo)大0.41个百分点。从一(yi)二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为-1.1%、-0.9%和-0.9%。同比涨幅则为-8.6%、-6.8%和-6.6%。
诸葛数据研究中心(xin)高级分析师关(guan)荣雪分析称，4月份，商品住宅销售价格总体(ti)持续下滑，同时跌幅进(jin)一(yi)步扩(kuo)大，“以价换量”趋(qu)势(shi)加速。4月新房价格下行压力进(jin)一(yi)步加重(zhong)，70城价格总体(ti)环比跌幅结(jie)束三连收窄局面(mian)，转现扩(kuo)大之势(shi)，而且上涨城市数明显减少，创历(li)史新低，下跌城市数占比主要份额。
在广东省住房政策研究中心(xin)首席研究员(yuan)李宇嘉看来，新房价格跌幅加大有两方面(mian)原因，一(yi)方面(mian)是3月份阶段性小阳春(chun)需求(qiu)释放后，4月份季(ji)节性转淡；另一(yi)方面(mian)是近期市场需求(qiu)以刚需为主，主要转向“中低价位、中小户(hu)型(xing)”的二手房。
李宇嘉指出，4月份，二手房表现明显好于新房。4月，16城二手房成交面(mian)积环比增长12%，同比下跌9%。另外，市场预期继续转弱，新房和二手房成为竞争关(guan)系，且陷(xian)入降(jiang)价循(xun)环。
易居研究院研究总监严跃进(jin)认(ren)为，4月份房价数据说明，市场形势(shi)出现了新变化，迫切要求(qiu)有更精准更高效的去(qu)库存政策，以稳定房价和预期。
楼市重(zhong)磅政策“三箭齐发” 提(ti)振房地产市场信心(xin)
与70城房价数据发布同日，央行接(jie)连发布三条重(zhong)磅政策：首套和二套房贷最低首付款比例分别降(jiang)至(zhi)不(bu)低于15%和不(bu)低于25%，取消全国层面(mian)首套和二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。
“此(ci)类购房政策是购房历(li)史上非常罕见的宽松，或者说是40年房地产发展历(li)史上最宽松的一(yi)次。”严跃进(jin)认(ren)为，三条重(zhong)磅政策每条都具有非常强的市场震撼力，有助于后续新房在内(nei)的库存进(jin)一(yi)步消化。并且对于今年全年的楼市行情、购房者市场信心(xin)的提(ti)振、房企资(zi)金状况的全面(mian)改善等(deng)都具有积极的作用。
李宇嘉指出，降(jiang)低贷款利率，降(jiang)低收入乘数，意味着降(jiang)低了月供(gong)，特别是在不(bu)限制利率下限以后，月供(gong)可能会大幅度(du)降(jiang)低。再加上房价已经明显下跌，未来月供(gong)对于很多人来说将从“不(bu)可支付”转移到“可支付”。这对于年轻人、新市民买房，具有极大的激励效应。
据测算，若以公积金贷款额度(du)100万元、贷款30年、等(deng)额本息还款方式计算，此(ci)次公积金首套房贷利率降(jiang)低后，每月月供(gong)减少135元，累积30年月供(gong)减少4.85万元。
诸葛数据研究中心(xin)首席分析师王小嫱分析称，以上三条政策从需求(qiu)端出发，降(jiang)低购房门槛及购房成本，力度(du)较大，居民的购房门槛和房贷利息成本降(jiang)至(zhi)历(li)史最低。预计本次对提(ti)升成交活跃度(du)有明显效果，按照(zhao)以往经验，中央政策的松动(dong)对市场信心(xin)的提(ti)升大于地方政策。
“总的来说，全面(mian)进(jin)入降(jiang)成本阶段。这种降(jiang)成本，主要是针(zhen)对目前房地产市场供(gong)求(qiu)关(guan)系逆转，需求(qiu)主体(ti)转向新市民、年轻人、外来人口，必须要从降(jiang)房价、降(jiang)利率、降(jiang)税费等(deng)角度(du)推进(jin)。预计，下一(yi)步住房交易的税费全面(mian)取消，进(jin)入放水养鱼、涵养税源的阶段。”李宇嘉分析称。