继深圳、广(guang)州等城市之后，东(dong)莞也(ye)加入了(le)商(shang)品房“以旧换新”的队(dui)列。
日前，东(dong)莞五部门联合发布《关于进一步优化房地产相关政策的通(tong)知》（下称“通(tong)知”）提出，鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、购房人三方联动(dong)开展“以旧换新”活动(dong)，助力打通(tong)一、二手房置换链条。
尽管《通(tong)知》没有明确东(dong)莞商(shang)品房“以旧换新”的具体操作方法，记者在走访过程中(zhong)发现(xian)，有个别楼盘早已率先试水(shui)，操作方法虽大同小异，细节却各有千秋。
南城恒兆公馆项目打出“‘以旧换新’享(xiang)钜(ju)惠(hui)”的宣传口号。
位于东(dong)莞万江的万科中(zhong)天世纪水(shui)岸和保利首铸鹭湾项目，分别推(tui)出了(le)“以旧换新”最高享(xiang)10万元的购房优惠(hui)，以及“卖(mai)一买一”最高补贴30万元的活动(dong)。另外，位于南城的恒兆公馆也(ye)打出了(le)“‘以旧换新’享(xiang)钜(ju)惠(hui)”的宣传口号，以吸引(yin)有置换需求的市民前来购买新房。
东(dong)莞商(shang)品房“以旧换新”对房地产市场影响几何？戴德梁行研究院(yuan)副院(yuan)长张晓端在接受南都记者专访时表示，商(shang)品房“以旧换新”本身是一个比较市场化的手段，起到(dao)方向性的引(yin)领作用。但具体能不能落到(dao)实处，还要看(kan)各方的优惠(hui)补贴力度，以及更多清晰可行的细则落地。
现(xian)状
“以旧换新”最高优惠(hui)10万元
有楼盘称已有多位市民成功(gong)置换
在东(dong)莞发文鼓励开展商(shang)品房“以旧换新”的第二天，万科中(zhong)天世纪水(shui)岸“以旧换新”专项团(tuan)队(dui)的刘先生就在朋友圈(quan)发布了(le)一条信息(xi)，内容为“‘莞八条’出台后的第一天，红姐(jie)一家‘以旧换新’签约万科”。
这(zhe)并不是该项目第一个成功(gong)“以旧换新”置换的例子(zi)。刘先生告诉记者，项目推(tui)出“以旧换新”活动(dong)已有两个月左右时间，在这(zhe)期间有100多批次客户咨询“以旧换新”，32人交了(le)购房诚意金，6人通(tong)过“以旧换新”成功(gong)换房。
万科中(zhong)天世纪水(shui)岸项目推(tui)出“以旧换新”活动(dong)。
记者采访了(le)解到(dao)，万科中(zhong)天世纪水(shui)岸项目“以旧换新”采取的目前较为常见的市场联动(dong)模式。项目通(tong)过组建专项团(tuan)队(dui)，协助市民旧房二手挂牌交易等事宜，并设有专项奖励给到(dao)中(zhong)介，加快旧房销售周期。
其中(zhong)旧房由专业团(tuan)队(dui)现(xian)场勘(kan)察后进行价格评估，与市民协商(shang)旧房挂牌价格。在确认旧房挂牌价格后，旧房即(ji)可成为二手主推(tui)房源。在新房方面，市民选定(ding)拟购买新房房号后，交订金后可锁定(ding)房源，最终成功(gong)置换即(ji)可享(xiang)受额外10万元的购房优惠(hui)。
刘先生告诉记者，其实早在去年(nian)，就有部分购房者来咨询项目能否做“以旧换新”。“这(zhe)部分想要‘以旧换新’的购房者，大多是想要三房换四房、楼梯房换电(dian)梯房，或(huo)是想从周边镇街换到(dao)城区来。”他还称，现(xian)在有大概十(shi)分之一的来访客户都是奔着(zhe)“以旧换新”来的，参与“以旧换新”的意愿很强(qiang)烈。
“我(wo)们最近一个‘以旧换新’案例，客户就住在我(wo)们项目周边的一个小区，一家六口三代同堂，生活在一个小三房里面。客户考虑到(dao)将来孩子(zi)大了(le)，房子(zi)不够住，就想换一个大四房。”刘先生称，当时这(zhe)位客户来项目看(kan)房，现(xian)场销售就告知他现(xian)在有“以旧换新”活动(dong)，很快双方就达成了(le)协议，并最终成功(gong)置换新房。
记者还了(le)解到(dao)，市民通(tong)过“以旧换新”方式购买新房并无特别限(xian)制，在售房源都可以选。在“卖(mai)旧”价格方面，刘先生坦言，若想快速售出二手房，还是需要在价格方面给予一定(ding)让步。
5月31日，记者又走访了(le)位于东(dong)莞南城的恒兆公馆项目。在该项目外立面的广(guang)告标语上，记者看(kan)到(dao)上面赫然写着(zhe)“‘以旧换新’享(xiang)钜(ju)惠(hui)”的字样。
随(sui)后，记者以购房者身份咨询该项目“以旧换新”的操作方法，现(xian)场销售人员表示“如果你有房子(zi)在卖(mai)的话，我(wo)们价格就会优惠(hui)一点，最高可以减20万元”。
其还称，项目并不帮卖(mai)，只是可以在新房价格上面再优惠(hui)一点。但当记者进一步询问具体的优惠(hui)计算方法时，该销售人员并不愿意过多透露(lu)，只是含糊其辞称“我(wo)们报的价格就已经是优惠(hui)后的价格”。
“卖(mai)一买一”最高补贴30万元
工作人员称能否置换关键在于消(xiao)费者
位于东(dong)莞万江的保利首铸鹭湾项目，近日也(ye)宣布开启“卖(mai)一买一”最高补贴30万元的优惠(hui)活动(dong)。
日前，南都记者以购房者身份致电(dian)该项目营销中(zhong)心，工作人员向记者证(zheng)实了(le)活动(dong)的真实性，并告诉记者，想要参与该项目“以旧换新”的活动(dong)，需要先签约新房认购书，同时还要签署(shu)独家房源委托协议。
保利首铸鹭湾项目“以旧换新”宣传海报。图源：“保利在东(dong)莞”公众号。
在新房完成草签后，将锁房半年(nian)，同时购房者的二手房将由保利旗(qi)下二手平台进行帮卖(mai)，通(tong)过发动(dong)中(zhong)介销售，促进二手房成交。该工作人员还称，购房者最高可享(xiang)受新房销售价格10%的补贴，最高可补贴30万。若是购房者通(tong)过其他中(zhong)介平台售出二手房，那么将无法享(xiang)受到(dao)该项目“卖(mai)一买一”的购房补贴。
对于项目“卖(mai)旧”成功(gong)率这(zhe)一问题上，该工作人员则表示，项目开启“以旧换新”活动(dong)还不到(dao)一个月时间，目前还没有成功(gong)“以旧换新”的案例。“但项目目前已有多名购房者参与了(le)‘以旧换新’的活动(dong)。”其补充说道。
该工作人员还称，能否真正实现(xian)住房“以旧换新”，关键还是取决于消(xiao)费者。“因为旧房最终卖(mai)多少钱、要不要卖(mai)，都是由业主自(zi)己来定(ding)。但如果想要快点成交，那当然是越(yue)便(bian)宜越(yue)好。”
记者还注意到(dao)，位于桥头镇的保利紫云项目，则在去年(nian)就开始对外宣传可“以旧换新”。随(sui)后，记者以购房者身份致电(dian)该项目营销中(zhong)心时，工作人员告诉记者“的确是可以‘以旧换新’，但具体优惠(hui)额度需要再跟(gen)公司确认”。
其还称，市民要参与项目“以旧换新”活动(dong)，需要先交5%的首付(fu)款，在旧房卖(mai)掉之后再补齐首付(fu)款进行网(wang)签。对于旧房的交易，该工作人员则坦言“我(wo)们的平台渠道不一定(ding)能帮忙卖(mai)掉旧房，只是帮忙的性质，消(xiao)费者也(ye)可以多找几家中(zhong)介一起卖(mai)房，这(zhe)样会更好一点”。
观点
“以旧换新”起到(dao)方向性引(yin)领作用
未来还需更多清晰可行的细则落地
近段时间以来，“以旧换新”俨然成为楼市热词。从当前各地商(shang)品房“以旧换新”的操作模式看(kan)，主要是采取国企收购、市场联动(dong)、税费补贴这(zhe)三种模式。
在东(dong)莞，从记者走访的情况看(kan)，大部分项目采取的都是第二种市场联动(dong)的模式，即(ji)购房者可在开发商(shang)处认购并锁定(ding)房源，并由开发商(shang)委托的房地产经纪机构协助出售旧房。若旧房在一定(ding)期限(xian)内售出，就可按(an)流程购买新房，若旧房未售出，则退还新房认购金。
东(dong)莞住宅小区。南都记者 刘媚/摄
那么，“以旧换新”对东(dong)莞房地产市场影响几何？戴德梁行研究院(yuan)副院(yuan)长张晓端在接受南都记者专访时表示，商(shang)品房“以旧换新”本身是一个比较市场化的手段，为市民换房提供便(bian)利，释放改善型住房需求，总体起到(dao)一个方向性的引(yin)领作用。但具体能不能落到(dao)实处，还要看(kan)各方的优惠(hui)补贴力度，以及更多清晰可行的细则落地。
张晓端还称，在过去二手房“卖(mai)一买一”存在很多不确定(ding)性，操作起来比较困难，还存在一定(ding)风险，因此很多人不敢轻易尝试。但现(xian)在可以“以旧换新”，卖(mai)不掉二手房则无责退订新房，这(zhe)个很关键，可以给到(dao)参与活动(dong)的二手房业主足够的安全垫。另外，此举对于房企加快去库存，以及改善型住房消(xiao)费需求释放等都有积极的作用。
谈及商(shang)品房“以旧换新”的难点，张晓端认为关键在于“要把房子(zi)卖(mai)出去”。“近期‘一揽(lan)子(zi)’政策落地对市场情绪带(dai)动(dong)明显，多个城市新房访问量、二手房带(dai)看(kan)量出现(xian)回升。但能否真正促进成交，还需要市场面需求活跃起来。如果大家对市场没有信心，那么‘以旧换新’的效果也(ye)不会太理想。”
中(zhong)原地产研究院(yuan)执行院(yuan)长车德锐在接受南都记者采访时表示，住房“以旧换新”通(tong)过激发消(xiao)费者换房意愿，引(yin)导选购新房，提高其卖(mai)旧买新的积极性，以实现(xian)提升楼市活跃度，促进改善型住房需求释放的目的。
“这(zhe)对东(dong)莞来说是一件好事，也(ye)很有意义，可以说是大势所趋，顺势而为。但要想真正打通(tong)开发企业、中(zhong)介机构与换房人这(zhe)三方壁(bi)垒，还是有一定(ding)的难度。”车德锐还称，从其他城市来看(kan)，住房“以旧换新”的效果目前还并不明显。其认为，关键就在于市场信心不足，直(zhi)接影响了(le)“以旧换新”的效果。
车德锐还称，随(sui)着(zhe)存量房时代的来临，市民的潜在换房需求较为旺盛，但不解决二手房难卖(mai)这(zhe)一核心问题，换新也(ye)就无从谈起。他还称，现(xian)在东(dong)莞二手房的价格基(ji)本已经到(dao)底，加上近期“一揽(lan)子(zi)”政策的出台，“稳楼市”信号明确，后续还需要各方紧密配合，合力推(tui)动(dong)“以旧换新”落地显效。
采写｜南都记者黄慧萍(ping)（除署(shu)名外）
编辑｜曾奕静 实习生 曹格格