终于，深圳楼市飘了将近一个星期(qi)的消息落地。
刚刚，深圳发布住房最新(xin)通知，将分区优(you)化(hua)住房限购政策——
1、非深户(hu)限购1套，除南(nan)山、福田、罗湖、宝安新(xin)安街道、西乡(xiang)街道以外，社保/个税年限要求由3年调整为1年。
2、深户(hu)二胎家庭，除南(nan)山、福田、罗湖、宝安新(xin)安街道、西乡(xiang)街道以外，可买第三套。
3、成立(li)满1年、在深圳纳税达100万元、员工超过10人(ren)的公司，除南(nan)山、福田、罗湖、宝安新(xin)安街道、西乡(xiang)街道以外，可以以公司名(ming)义(yi)买房。
4、鼓(gu)励以旧换新(xin)，以旧换新(xin)的法人(ren)单位不(bu)受限购限制。
很明显，这次政策的核心是精准去库存，并且极力鼓(gu)励大家买郊区。
实(shi)际上，早在一个星期(qi)前，深圳放开限购的小作文就已经满天(tian)飞。
传闻提到，五一之后深圳将实(shi)施除福田和(he)南(nan)山其他区域将取(qu)消限购 并且取(qu)消5年的增值(zhi)税，满三年即可免。
现(xian)在来(lai)看，五一后推(tui)出政策倒是坐实(shi)了，但明显远低(di)于市场(chang)预期(qi)。
不(bu)仅没能完全取(qu)消限购，也(ye)没有(you)任何关于取(qu)消增值(zhi)税的细(xi)节。
但从政策的逻辑来(lai)看，实(shi)际上也(ye)恰恰证明了深圳楼市的韧性以及决心。
韧性的表现(xian)在于，深圳楼市4月表现(xian)还不(bu)错。
4月深圳二手房成交(jiao)冲破4000套大关，二手房成交(jiao)总(zong)量为4924套。
其中二手住宅成交(jiao)4171套，创近三年的成交(jiao)量新(xin)高。而2021年4月深圳二手住宅成交(jiao)套数为4877套。
并且这个五一假(jia)期(qi)，不(bu)少新(xin)房也(ye)纷纷发出喜报，比如小长假(jia)首天(tian)劲销十几套，整个五一劲销几十套等。
至于决心则是去库存，核心逻辑是防止楼市大落，避免踩踏式离场(chang)。
4月29日自然资源部办(ban)公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有(you)关工作的通知》，明确表示对去化(hua)周期(qi)超过36个月的暂停新(xin)增商品住宅用地出让，同时下(xia)大力气将去化(hua)周期(qi)降至36个月以下(xia)；
去化(hua)周期(qi)在18个月—36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据(ju)本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和(he)收回）动态确定其新(xin)出让的商品住宅用地面积上限。
并且还下(xia)定了硬(ying)性KPI，各地商品住宅去化(hua)周期(qi)、盘活存量商品住宅用地数据(ju)要按季度动态更新(xin)。
也(ye)就是说每个季度都必须(xu)上报最新(xin)的去库存数据(ju)。
所以结合国家资源部的要求，很明显深圳的这次放松限购，所有(you)核心都是围(wei)绕库存出发。
一是新(xin)政并不(bu)涉及任何鼓(gu)励和(he)促进二手房交(jiao)易(yi)的政策，二是所有(you)细(xi)节的指向都是鼓(gu)励再买一套，甚至不(bu)限套数地鼓(gu)励公司购买住宅解决员工住房，不(bu)受限购限制地以旧房换新(xin)。
目前深圳各区的存量新(xin)房已经达到59781套，按照月均网签2845套，平均去化(hua)周期(qi)已经达到21个月，整体的去化(hua)周期(qi)创历史新(xin)高。
而各个区的库存和(he)网签速度并不(bu)一样(yang)，根据(ju)数据(ju)测算光明、盐田、坪山、大鹏(peng)的去化(hua)周期(qi)已经超过36个月。
面对如此明显的库存周期(qi)，这还是深圳过去两(liang)年在不(bu)断促销打(da)折，甚至以备案价85折开盘的情况下(xia)。
所以，对深圳而言，当下(xia)最迫切的任务并不(bu)是促进二手房的交(jiao)易(yi)流动性，而是加快速度去新(xin)房库存，让开发商快速卖(mai)房。
而这也(ye)是有(you)史以来(lai)，深圳去库存最精准的一次组合拳。
这样(yang)的政策，积极的一面除了能够加快新(xin)房消化(hua)，更重要的是给购房者(zhe)提供了足够的信号方向——刚需(xu)区域的开发商终于可以不(bu)用踩踏式卖(mai)房了。
因为能买房的名(ming)额增加以后，看房的人(ren)也(ye)会增加，新(xin)房去库存可以进一步(bu)加快，那么开发商便有(you)可能趁这样(yang)的时机收回折扣。
另一方面，深圳楼市很大概率会出现(xian)更明显的反弹趋势。
因为就目前来(lai)看，深圳楼市的长效机制已经启动。
短期(qi)看政策，中期(qi)看土地，长期(qi)看人(ren)口，影(ying)响深圳楼市的三大因素已经具备。
短期(qi)政策方面，深圳限购松绑已经是趋势。
中期(qi)土地方面，深圳减少土地供应，放缓供应节奏将会是趋势。
对深圳而言，2023年深圳土地成交(jiao)66宗，较去年同期(qi)有(you)所减少，成交(jiao)金额402.8亿，创近十年来(lai)新(xin)低(di)。
那么结合国家资源部的供地通知，深圳接下(xia)来(lai)入市的新(xin)楼盘会减少，至少要等到目前300多个新(xin)楼盘卖(mai)得差(cha)不(bu)多才会加大住宅用地供应。
这就意味着，深圳的存量新(xin)房接下(xia)来(lai)会重新(xin)进入到“卖(mai)一套会少一套”的阶段。
那么二手房也(ye)会形成一个正向的循环，挂盘的房源也(ye)会随之减少，房价也(ye)会慢慢趋于稳定。
但这个过程，是潜移默化(hua)的，并不(bu)会一下(xia)子就能体现(xian)出来(lai)。
最后就是人(ren)口趋势方面。
根据(ju)深圳长期(qi)人(ren)口集中的趋势，2023年深圳常住人(ren)口再次新(xin)增12.6万，这就意味着深圳依旧是人(ren)口流向的高地。
所以，深圳的机会依旧存在。
若再结合公司、机构、企事(shi)业(ye)单位、社会组织收储房子，对去库存而言，这将会是一箭多雕的政策。
那么，对有(you)些人(ren)来(lai)说，当下(xia)有(you)可能就是适合看房的时候了。
因为就目前而言，已经不(bu)少二手小区的价格已经回归到2016年的位置。
有(you)业(ye)主在社交(jiao)平台(tai)上坦(tan)言自己的房子就是2016年的价格。
无论(lun)是价格，还是时间节点，都相对有(you)利。
作者(zhe)|骑猪英雄