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中国网(wang)财(cai)经5月17日讯(xun) 今日，中国人民银行副行长陶玲在国务院(yuan)新闻办公室举行的国务院(yuan)政策例行吹风会上(shang)表示，立足中央银行货币政策和宏观审慎管理职能定位，推出四项政策措施，包括(kuo)设立3000亿(yi)元保障性住房再贷款、降(jiang)低全国层面个人住房贷款最低首付比例、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限、下调各期(qi)限品种住房公积金贷款利率0.25个百分(fen)点。
业内专家表示，去年以来，城市房地产金融政策已经进行多次调整优(you)化，房地产融资协调机制等落实实施，房地产企业合理融资需求逐步得到满足。此次住房信贷政策大幅度调整，更从需求侧(ce)上(shang)对房地产市场健康平稳发展形成支撑。预计未来一段时间，我国房地产市场有望企稳回升。
拟设立3000亿(yi)元保障性住房再贷款
“为了贯彻落实中央政治局会议精神，根据国务院(yuan)部署，中国人民银行拟设立保障性住房再贷款，作为新创设的结构性货币政策工具(ju)。” 陶玲表示，按照“政府主导、市场化运作”的思路，由中国人民银行提供(gong)低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售(shou)的商品房，用作保障性住房。
据陶玲介(jie)绍，第一，保障性住房再贷款规模(mo)是(shi)3000亿(yi)元，利率1.75%，期(qi)限1年，可展期(qi)4次，发放对象(xiang)为21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿(yi)元。
第二，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售(shou)的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是(shi)用于(yu)满足工薪(xin)收入群体(ti)刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型(xing)和面积标(biao)准。
第三，城市政府选定地方国有企业作为收购主体(ti)。该国有企业及所属集(ji)团(tuan)不得涉及地方政府隐性债务，不得是(shi)地方政府融资平台，同时应具(ju)备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售(shou)或租赁。
第四，自愿参与(yu)。城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是(shi)否参与(yu)。符合保障条件的工薪(xin)群体(ti)自主选择是(shi)否参与(yu)配售(shou)或租赁。房地产企业与(yu)收购主体(ti)平等协商，自主决定是(shi)否出售(shou)。21家银行按照风险自担、商业可持续(xu)原则，自主决策是(shi)否向收购主体(ti)发放贷款。
“这项政策是(shi)中国人民银行为支持构建房地产发展新模(mo)式出台的重(zhong)要举措，有利于(yu)通过市场化方式实现多重(zhong)目标(biao)。” 陶玲指出，一是(shi)加快存量商品房去库存。地方国有企业在银行支持下，市场化参与(yu)收购已建成未出售(shou)商品房，可以推动商品房市场去库存。二是(shi)加快保障性住房供(gong)给。收购后的商品房用作配售(shou)型(xing)或配租型(xing)保障性住房，能够更好(hao)满足工薪(xin)收入群体(ti)的住房需求。三是(shi)助力保交楼和“白名(ming)单”机制。房地产企业出售(shou)已建成商品房后，回笼资金可用于(yu)在建项目续(xu)建，改善房企的资金状况(kuang)。对于(yu)上(shang)述政策，近期(qi)中国人民银行将(jiang)出台正式文件《关于(yu)设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》。
招联(lian)首席研究员(yuan)董希淼表示，中国人民银行创设新的结构性货币政策工具(ju)保障性住房再贷款，具(ju)有三个方面的积极作用：第一，提高银行助力消化存量商品房工作的积极性；第二，支持地方政府化解房地产市场风险，保障性住房再贷款3000亿(yi)元，可带动银行贷款5000亿(yi)元，对相关城市房地产“去库存”是(shi)直接、有力的支持。三是(shi)促进房地产市场健康平稳发展。存量未出售(shou)的商品房被收购，房地产企业资金回笼后，可用于(yu)保交房及其(qi)他项目建设，形成良性循环。
调整个人住房贷款首付比例和利率水平
“除结构性货币政策工具(ju)提供(gong)低成本政策资金外，人民银行关于(yu)房地产工作的主要职责是(shi)房地产金融宏观审慎管理，重(zhong)点是(shi)合理确定个人住房贷款首付比例和利率水平。”陶玲称。
今日，中国人民银行网(wang)站连发三条房地产金融政策通知，涉及调整商业性个人住房贷款利率政策、下调个人住房公积金贷款利率，以及联(lian)合国家金融监督管理总局发布调整个人住房贷款最低首付款比例政策。
一是(shi)下调住房贷款最低首付比例5个百分(fen)点。《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于(yu)调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》显示，对于(yu)贷款购买商品住房的居民家庭，首套(tao)住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于(yu)15%，二套(tao)住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于(yu)25%。
2023年8月，根据国务院(yuan)部署，中国人民银行将(jiang)全国层面最低首付比例政策统一为首套(tao)房20%、二套(tao)房30%。各地在此基础上(shang)，因城施策自主决定政策下限。目前，除北上(shang)广(guang)深等8个城市外，其(qi)他城市均已选择执行20%、30%的全国底线政策。
“此次，我们将(jiang)全国层面的首套(tao)房贷最低首付比例从20%降(jiang)至15%，二套(tao)房贷最低首付比例从30%降(jiang)至25%。调整后，城市政府仍可据此因城施策。在城市政府确定的首付比例下限基础上(shang)，商业银行可根据客户风险状况(kuang)自主决定具(ju)体(ti)的首付比例。最低首付比例优(you)化后，可降(jiang)低居民购房门槛，有助于(yu)提振住房消费。”陶玲解释称。
二是(shi)取消全国层面房贷利率政策下限。《中国人民银行关于(yu)调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》显示，取消全国层面首套(tao)住房和二套(tao)住房商业性个人住房贷款利率政策下限。目前全国首套(tao)房贷利率政策下限为贷款市场报价利率(LPR)减0.2个百分(fen)点，二套(tao)房为LPR加0.2个百分(fen)点。
陶玲进一步指出，此次决定，不再设置全国层面首套(tao)房和二套(tao)房贷款利率政策下限。对于(yu)一线城市和部分(fen)热点城市，城市政府仍可因城施策。自主决定当地房贷利率政策下限。如未来房地产市场供(gong)求关系发生较大改变，中国人民银行将(jiang)及时恢复执行政策下限或指导城市政府恢复政策下限，调节供(gong)需。取消房贷利率政策下限后，商业银行可根据客户风险状况(kuang)，自主决定利率水平，实现房贷利率市场化。
三是(shi)下调公积金贷款利率0.25个百分(fen)点。《中国人民银行关于(yu)下调个人住房公积金贷款利率的通知》显示，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分(fen)点，5年以下(含5年)和5年以上(shang)首套(tao)个人住房公积金贷款利率分(fen)别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上(shang)第二套(tao)个人住房公积金贷款利率分(fen)别调整为不低于(yu)2.775%和3.325%。
在光大银行金融市场部宏观研究员(yuan)周茂华看来，公积金房贷利率下调，一方面是(shi)配合商业房贷利率下行；另一方面，降(jiang)低公积金购房成本，有助于(yu)释放住房消费潜力。
房地产是(shi)我国支柱产业，房地产市场关联(lian)很(hen)多上(shang)下游行业，其(qi)健康平稳发展对经济恢复回升具(ju)有重(zhong)要意义。促进金融与(yu)房地产良性循环，既是(shi)房地产市场健康平稳发展的需要，也是(shi)防(fang)范(fan)化解金融风险的需要。
“5月17日，金融管理部门连发三个文件，从住房贷款首付比例、利率两(liang)个方面对住房信贷政策进行调整，具(ju)有多个方面积极意义。” 董希淼表示，一是(shi)适当降(jiang)低居民住房消费门槛。首付比例显著下降(jiang)，将(jiang)更好(hao)满足刚性和改善性住房需求。二是(shi)减轻居民住房消费负担。取消全国性的住房贷款利率政策下限，降(jiang)低住房公积金贷款利率25基点，将(jiang)推动住房贷款利率继续(xu)降(jiang)低。三是(shi)传递出稳定房地产市场的明确信号。此次住房信贷政策调整力度较大，超出预期(qi)。房地产短期(qi)看金融、长期(qi)看人口，住房信贷政策大幅度调整，有助于(yu)稳定居民住房消费信心，进而提高居民住房消费的意愿和能力。