连日来(lai)，多个部门发声提及“消化存量房产”，各地(di)亦紧锣密鼓地(di)出台相关政策。这是对中共中央政治局4月30日召开(kai)会议提及“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的快速落实，可为楼市企稳复苏创造更好的市场环境。
当下，我国房地(di)产市场供求关系已经从过去的供不(bu)应求过渡(du)到供求基本平(ping)衡，甚至部分城市出现供过于求的情况。国家统计(ji)局数据显示，截至今年4月末，商品房待售面积74553万平(ping)方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%，去化周期(qi)较长。更重(zhong)要的是，除了待售新房、空置(zhi)房屋、在建工程等(deng)库存外(wai)，还(hai)需解决卖旧买新置(zhi)换不(bu)畅(chang)等(deng)问题。
由此(ci)可见，聚焦(jiao)“消化存量房产”发力，是激活不(bu)动产流动性(xing)的关键一招，更是稳楼市预期(qi)的一项重(zhong)要任务。那么，如何消化存量房产？有哪些路径和模式？
第一，激活二手(shou)房流动性(xing)，疏通新房二手(shou)房市场联动去库存堵点。当前，多地(di)二手(shou)房挂牌(pai)量激增，表明置(zhi)换需求较强，但当前新房二手(shou)房联动交易链(lian)条循环不(bu)畅(chang)，一定程度上导致新建商品房库存高企。
近期(qi)，多地(di)出台取消限(xian)购、住房“以旧换新”相关政策，旨在疏通二手(shou)房交易时间长、手(shou)续繁琐等(deng)堵点，为新房去库存释放新的需求空间，可谓打破僵局、对症下药。据中指研究院监测，截至5月21日，全(quan)国已有超60个城市推出住房“以旧换新”措施，模式主(zhu)要有两种，一是“国企收旧换新”；二是“中介优先帮卖”。目前来(lai)看，“以旧换新”政策虽然仍在探索阶段，但却(que)是盘活存量、消化库存的有益(yi)尝试(shi)，预计(ji)未来(lai)相关配套资金、统筹方式等(deng)会进一步完(wan)善。
第二，“以购代建”盘活新建未售商品住房，核心是将存量房产转化为保障性(xing)住房，同步解决保障房不(bu)足以及新房库存去化难(nan)的问题。5月17日，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性(xing)住房再贷款，鼓励引(yin)导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地(di)方国有企业以合理价格(ge)收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性(xing)住房。
从实际操作层面看，一方面，部分城市已跑通“国企收储未售新房”模式；另一方面，也要鼓励各地(di)保租房平(ping)台去购买开(kai)发企业的存量商品房。若“以购代建”推进顺利(li)，将对市场产生(sheng)多方面影响，一是将消化存量房产与加快保障性(xing)住房供给相结合，更好满足工薪收入(ru)群(qun)体的住房需求；二是有利(li)于缓解开(kai)发商资金压力，去库存效果(guo)有保障；三是开(kai)发商可将回笼资金投向(xiang)在建工程，加快项目竣工交付，为保交房护航。
预计(ji)接下来(lai)各地(di)将加快推进“以购代建”。若结合收购成本和租赁市场需求来(lai)看，二线核心城市有可能率先成为试(shi)点，一是其新房套均总价低于一线城市，所需资金规模相对较低；二是这类城市租赁需求较大，收购主(zhu)体可更好地(di)处置(zhi)存量房产，甚至未来(lai)可寻求通过保租房公(gong)募REITs发行来(lai)回笼资金。
第三，进一步发挥城市房地(di)产融资协调机制作用，分类处置(zhi)已售难(nan)交付商品住房，防范相关风险。当前，房地(di)产市场正(zheng)处在调整过程中，部分在建已售的商品住房项目面临交付困难(nan)，若其无法正(zheng)常(chang)交付，将严重(zhong)损害购房者(zhe)权益(yi)，影响房地(di)产市场平(ping)稳健康发展。因此(ci)，着(zhe)力分类推进在建已售难(nan)交付商品房项目处置(zhi)，全(quan)力支持续建项目融资和竣工交付，打好保交房攻坚战，至关重(zhong)要。
目前，从中央到地(di)方，多方主(zhu)体已经做了诸多工作，例如，城市房地(di)产融资协调机制建立以来(lai)，商业银行已按内部审批流程审批通过“白名单”项目贷款金额9350亿元。对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，一是能满足在建项目合理融资需求；二是确保已售未交付商品住房正(zheng)常(chang)交付；三是获得资金支持后(hou)，可缩(suo)短竣工交付周期(qi)，保交房稳民生(sheng)。当然，对于已经资不(bu)抵债的项目，也需尽快启动司法处置(zhi)程序，该破产的破产，该重(zhong)组(zu)的重(zhong)组(zu)，处置(zhi)中要把维护购房人合法权益(yi)摆到首要位(wei)置(zhi)。
整体来(lai)看，解决房地(di)产问题需要一揽子政策协同发力，“消化存量”和“优化增量”之间，亦需做好平(ping)衡。多措并举消化存量房产之际，供给端也需随之调整，比如暂缓商品住宅去化周期(qi)过高城市的宅地(di)出让等(deng)举措，也颇为重(zhong)要。总而言之，多管齐下，统筹协同，有力出击，房地(di)产市场的企稳恢复可期(qi)。