4月30日召(zhao)开的中共中央政(zheng)治局会议提出，统筹研究消化存量(liang)房产和优化增量(liang)住房的政(zheng)策措施。
5月17日，人民(min)银行宣布(bu)了含(han)金(jin)量(liang)十足的房地(di)产金(jin)融(rong)“政(zheng)策包(bao)”。中国人民(min)银行副行长陶玲在当天的国务院政(zheng)策例行吹风会上介绍，中国人民(min)银行抓紧认真贯彻落实，立足中央银行货币政(zheng)策和宏观审慎(shen)管理(li)职能定位，推出以下四(si)项政(zheng)策措施：
一是设立3000亿元保障性住房再贷款。二是降低全国层面(mian)个(ge)人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从(cong)不低于20%调(diao)整为不低于15%，二套房最低首付比例从(cong)不低于30%调(diao)整为不低于25%。三是取消全国层面(mian)个(ge)人住房贷款利率政(zheng)策下限(xian)。四(si)是下调(diao)各期限(xian)品种住房公(gong)积金(jin)贷款利率0.25个(ge)百分点。
一揽子政(zheng)策利好满足购(gou)房者预期，潜在购(gou)房者有(you)望入市
5月17日，人民(min)银行连续发布(bu)三条消息(xi)，提出取消全国层面(mian)首套住房和二套住房商业性个(ge)人住房贷款利率政(zheng)策下限(xian)，下调(diao)个(ge)人住房公(gong)积金(jin)贷款利率，调(diao)整个(ge)人住房贷款最低首付款比例政(zheng)策。
“本次政(zheng)策力(li)度很大(da)。”仲量(liang)联行大(da)中华(hua)区首席经(jing)济学家(jia)及研究部总(zong)监庞溟对(dui)《金(jin)融(rong)时报》记(ji)者分析表示，这套政(zheng)策“组(zu)合拳”有(you)利于降低居民(min)首付负担和成(cheng)本、增强购(gou)房能力(li)和意愿(yuan)，从(cong)需求端给楼市企稳复苏创造更为合宜(yi)的货币信贷环境。
受访专家(jia)认为，新一轮的支持(chi)政(zheng)策是对(dui)前(qian)期政(zheng)策的持(chi)续和扩大(da)，进(jin)一步提升了金(jin)融(rong)支持(chi)力(li)度。“人民(min)银行此时调(diao)整政(zheng)策综合考量(liang)了多重因素。”市场人士分析认为，从(cong)推动房贷利率市场化的角度看，当前(qian)不失为一个(ge)较好的时间窗口，经(jing)济恢复向好的态势不断增强，各方面(mian)对(dui)房地(di)产市场供求关系发生重大(da)变化有(you)更深认识(shi)，进(jin)一步优化相(xiang)关政(zheng)策是顺势而为。
有(you)市场人士对(dui)《金(jin)融(rong)时报》记(ji)者表示，地(di)方政(zheng)府进(jin)一步稳定房地(di)产市场需要新的政(zheng)策空(kong)间。当前(qian)，房地(di)产市场仍处于恢复过程中，房企还有(you)流(liu)动性压力(li)。地(di)方政(zheng)府也(ye)在积极采取措施，支持(chi)当地(di)房企应(ying)对(dui)困难。
据《金(jin)融(rong)时报》记(ji)者了解，许多地(di)方政(zheng)府希望取消当地(di)房贷利率下限(xian)的意愿(yuan)强烈(lie)。业内人士判断，若全国绝大(da)部分城市取消房贷利率下限(xian)，未(wei)来房贷利率还会有(you)明显下降，有(you)助于继续释放刚性和改善性购(gou)房需求，缓解房企回款压力(li)。
前(qian)期房地(di)产信贷政(zheng)策优化实践为本次调(diao)整创造了有(you)利条件(jian)。2022年12月，人民(min)银行建立首套房贷利率动态调(diao)整机制，地(di)方政(zheng)府可根据该机制自主选择是否取消当地(di)房贷利率下限(xian)，实际(ji)上早已开始了有(you)条件(jian)的取消实践。截至今年4月末，全国343个(ge)城市中已有(you)67个(ge)取消了首套房贷利率下限(xian)。金(jin)融(rong)机构反(fan)映，这些城市的房贷利率下限(xian)取消后，利率会有(you)一定下行，但市场经(jing)充(chong)分竞争后又(you)形成(cheng)新的较为稳定的均(jun)衡水平，对(dui)当地(di)新发放房贷有(you)带动作用。
市场专家(jia)预计，此次政(zheng)策调(diao)整后，将有(you)更多城市取消房贷利率下限(xian)，个(ge)别保留当地(di)下限(xian)的热点城市自主定价空(kong)间也(ye)会明显扩大(da)。
有(you)专家(jia)对(dui)《金(jin)融(rong)时报》记(ji)者分析表示，预计新政(zheng)策将带动绝大(da)多数城市取消房贷利率下限(xian)，各地(di)房贷利率和购(gou)房者负担将明显下降。据业内人士估算，政(zheng)策落地(di)后，大(da)多数城市房贷利率可能下降0.3个(ge)至0.4个(ge)百分点；按照100万(wan)元贷款、30年期限(xian)、等额本息(xi)还款方式计算，总(zong)利息(xi)支出可减少7万(wan)余元。市场人士进(jin)一步测算，改善性需求住房的利息(xi)支出会减少更多。
对(dui)于银行有(you)何影响？业内专家(jia)表示，银行可通过“以量(liang)补价”的方式保持(chi)稳健经(jing)营。未(wei)来，房贷仍是银行最优质的资产，预计政(zheng)策实施将带动银行房贷新发放量(liang)增加，在一定程度上可以弥补利率下降减少的利息(xi)收入。
《金(jin)融(rong)时报》记(ji)者从(cong)部分中介机构了解到(dao)，在不少地(di)方政(zheng)府陆续放松或取消限(xian)购(gou)措施后，楼市热度有(you)所回升，杭州、深圳、北京等城市新房成(cheng)交量(liang)上升，中介带看房量(liang)更是明显增多。“部分潜在购(gou)房者此前(qian)在等待(dai)出台更大(da)力(li)度的房地(di)产支持(chi)政(zheng)策，存在‘再等等’的心态。人民(min)银行一揽子政(zheng)策出台后，将在一定程度上满足购(gou)房者的政(zheng)策预期，释放需求。”有(you)专家(jia)分析说。
广东省住房政(zheng)策研究中心首席研究员李宇嘉对(dui)《金(jin)融(rong)时报》记(ji)者表示，当前(qian)不少城市房价已经(jing)有(you)所下行，叠加本次首付比例降低政(zheng)策和利率调(diao)整政(zheng)策，未(wei)来月供压力(li)对(dui)于很多人来说将明显减轻。这对(dui)于年轻人、新市民(min)买房具有(you)较大(da)的激励效应(ying)。“从(cong)去年以来的数据看，购(gou)房者以刚需为主，主要购(gou)置二手房源(yuan)，这对(dui)于促进(jin)新房和二手房源(yuan)循环、去库存、活跃交易情(qing)绪以及稳定价格体系具有(you)重要意义(yi)。”李宇嘉说。
重在盘活存量(liang)，与“三大(da)工程”建设形成(cheng)合力(li)
当日，人民(min)银行在国务院政(zheng)策例行吹风会上宣布(bu)了拟设立保障性住房再贷款，支持(chi)地(di)方政(zheng)府以合理(li)价格收购(gou)已建成(cheng)未(wei)出售商品住房用作保障性住房。政(zheng)策引发市场高度关注。
陶玲表示，作为新创设的结构性货币政(zheng)策工具，按照“政(zheng)府主导(dao)、市场化运作”的思路，由人民(min)银行提供低成(cheng)本再贷款资金(jin)，激励21家(jia)全国性银行机构按照市场化原则，向城市政(zheng)府选定的地(di)方国有(you)企业发放贷款，支持(chi)以合理(li)价格收购(gou)已建成(cheng)未(wei)出售商品房，用作保障性住房。
据陶玲介绍，保障性住房再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限(xian)1年，可展期4次。发放对(dui)象(xiang)包(bao)括国家(jia)开发银行、政(zheng)策性银行、国有(you)商业银行、邮政(zheng)储蓄银行、股份制商业银行等21家(jia)全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民(min)银行按照贷款本金(jin)的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
“本轮政(zheng)策的亮(liang)点是盘活存量(liang)。”有(you)业内专家(jia)对(dui)《金(jin)融(rong)时报》记(ji)者表示，本次央行及时设立专门的再贷款工具，支持(chi)地(di)方国企收购(gou)存量(liang)房产用作保障性住房，体现了对(dui)党中央决策的落实和对(dui)地(di)方政(zheng)府主动化解存量(liang)住房风险的支持(chi)。
本次再贷款支持(chi)收购(gou)的已建成(cheng)未(wei)出售商品房用途，将被用作保障性住房配售或租赁(lin)。《金(jin)融(rong)时报》记(ji)者调(diao)研了解到(dao)，郑州、南京、珠海等地(di)国企已先行先试通过直接收购(gou)、以旧换新等方式参与到(dao)存量(liang)房的去化过程中，据初步统计，目前(qian)各城市公(gong)布(bu)的计划收购(gou)住房已超过1万(wan)套。
此前(qian)也(ye)有(you)专家(jia)建议，增加保障性住房供给是大(da)方向，在房地(di)产供求关系发生变化的大(da)背(bei)景下，通过收购(gou)存量(liang)房改为保障性用房，一举多得。
有(you)市场人士分析表示，一方面(mian)，此举有(you)利于加快商品住房市场去库存，引导(dao)地(di)方国有(you)企业在金(jin)融(rong)机构支持(chi)下市场化参与收购(gou)，能够快速形成(cheng)团体购(gou)买力(li)，加快存量(liang)商品住房去化速度。对(dui)于目前(qian)房地(di)产库存量(liang)大(da)、去化周期长的城市，可起到(dao)一定支持(chi)作用。另一方面(mian)，有(you)利于加强保障性住房市场供给，通过盘活存量(liang)，有(you)助于缓解目前(qian)房地(di)产市场中商品住房供给多、保障性住房供给少的结构性矛盾，更好解决工薪(xin)收入群体住房困难。
值得关注的是，人民(min)银行在国务院政(zheng)策例行吹风会上介绍，保障性住房再贷款操作上与现有(you)的结构性货币政(zheng)策工具一致。金(jin)融(rong)机构根据地(di)方国企申请(qing)，按照风险自担的原则，自主决策发放贷款条件(jian)及是否发放贷款；银行有(you)了合格贷款后，再向人民(min)银行申请(qing)再贷款。
此外，业内人士表示，工具所涉及的不同(tong)市场主体之间的交易决策遵循平等协商、自主自愿(yuan)原则，各个(ge)环节都会体现，地(di)方政(zheng)府可以结合当地(di)房地(di)产市场实际(ji)情(qing)况，自主决定是否参与；保障群体可以自愿(yuan)选择是否参与配售或租赁(lin)。被地(di)方政(zheng)府选定的地(di)方国企作为收购(gou)主体，有(you)权自主决定是否购(gou)买被收购(gou)房企的房产，被收购(gou)房企可以自主决定是否出售房产，银行可以自主决策是否向收购(gou)主体发放贷款，交易价格也(ye)是参与各方平等协商的。
“保障性住房再贷款不增加地(di)方政(zheng)府隐性债务。”业内人士表示，此次政(zheng)策调(diao)整明确要求，地(di)方国有(you)企业由城市政(zheng)府选定，被选定的地(di)方国企及所属(shu)集团不得为政(zheng)府融(rong)资平台，收购(gou)资金(jin)通过租赁(lin)经(jing)营收入和未(wei)来售房收入回收。
切实做好保交房工作，保障购(gou)房人合法(fa)权益
除了上述四(si)项政(zheng)策，还有(you)多项房地(di)产新政(zheng)在此次国务院政(zheng)策例行吹风会上发布(bu)。金(jin)融(rong)监管总(zong)局副局长肖远企表示，金(jin)融(rong)监管总(zong)局等部门将发布(bu)《关于进(jin)一步发挥城市房地(di)产融(rong)资协调(diao)机制作用满足房地(di)产项目合理(li)融(rong)资需求的通知》，建立健全城市房地(di)产融(rong)资协调(diao)机制，继续坚持(chi)因城施策，以城市为主体、以项目为中心，全力(li)支持(chi)应(ying)续建项目融(rong)资和竣工交付，切实做好保交房工作，保障购(gou)房人合法(fa)权益。
为切实做好保交房工作，保障购(gou)房人合法(fa)权益，住建部会同(tong)金(jin)融(rong)监管总(zong)局等部门将出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案，工作方案重点把握三个(ge)方面(mian)的要求：第一，做好保交房工作，要将保障购(gou)房人合法(fa)权益作为根本出发点和落脚点，坚持(chi)市场化、法(fa)治化原则。第二，做好保交房工作，要充(chong)分用好城市房地(di)产融(rong)资协调(diao)机制，将项目纳入“白名单”给予(yu)融(rong)资支持(chi)。第三，做好保交房工作，要压实地(di)方政(zheng)府、房地(di)产企业、金(jin)融(rong)机构各方责任。
住建部副部长董建国介绍称，一是摸清底数。城市政(zheng)府要全面(mian)排查(cha)本市在建已售商品住房项目，进(jin)行一次大(da)起底，锁定难交付的项目，准确掌握存在的问题，建立项目台账。二是分类处置。城市政(zheng)府要按照市场化、法(fa)治化原则，指导(dao)项目开发企业制定“一项目一策”处置方案。三是司法(fa)支持(chi)。对(dui)需要进(jin)行司法(fa)处置的项目，地(di)方人民(min)法(fa)院将及时受理(li)相(xiang)关案件(jian)，提高司法(fa)处置效率；对(dui)攻坚战项目审慎(shen)采取财产保全措施，支持(chi)项目建设交付。四(si)是建立长效机制。一方面(mian)，有(you)力(li)有(you)序推进(jin)现房销售，通过“白名单”融(rong)资政(zheng)策，支持(chi)商品住房项目达到(dao)现房销售条件(jian)；另一方面(mian)，对(dui)继续实行预售的，严格项目预售资金(jin)监管，防止出现新的风险。
自然资源(yuan)部在广泛(fan)调(diao)研的基础上，准备出台妥(tuo)善处置闲置土地(di)、盘活存量(liang)土地(di)的政(zheng)策措施，支持(chi)地(di)方政(zheng)府从(cong)实际(ji)出发，酌情(qing)以收回、收购(gou)等方式妥(tuo)善处置已经(jing)出让(rang)的闲置存量(liang)住宅用地(di)，帮助企业解困。同(tong)时，促进(jin)土地(di)节约集约利用，防范化解风险，助力(li)房地(di)产高质量(liang)发展。
来源(yuan)：金(jin)融(rong)时报 作者马玲、马梅若