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深圳(chou)楼市的(de)主流市场基本围是绕着(zhe)住宅的(de)。
但(dan)住宅的(de)情况大多只能反映表面的(de)供求关系(xi)，更深层次的(de)趋势和变化，需要观测(ce)的(de)则(ze)是写字楼。
因为写字楼作为企(qi)业经营的(de)测(ce)温器，环境热的(de)时候，出租率(lu)高，租金也会被拉升，但(dan)环境不景气的(de)时候，空置率(lu)就会变高，租金也会随(sui)之被拉低。
最(zui)近随(sui)着(zhe)专注做写字楼业务的(de)机构第(di)一太平戴维(wei)斯(si)发布最(zui)新的(de)写字楼观测(ce)数据，深圳(chou)写字楼空置率(lu)登上了热榜。
根据第(di)一太平戴维(wei)斯(si)监(jian)测(ce)数据，截至(zhi)2024年一季度末，深圳(chou)甲级写字楼总存量扩张至(zhi)1122.8万平方米，平均空置率(lu)呈结构性上升，环比上升1.7个百分点、同比上升6.2个百分点至(zhi)30.6%，突破了历史数据，再创新高。
而2020年一季度，深圳(chou)写字楼这项数据为26.2%，甲级写字楼总存量为738万平方米。
写字楼租金方面，2024年一季度深圳(chou)全(quan)市租金指数环比下(xia)降(jiang)1.8%、同比下(xia)降(jiang)6.7%，平均租金降(jiang)至(zhi)人民币每平方米每月163.9元(yuan)。
而2020年一季度深圳(chou)全(quan)市平均租为人民币每平方米每月201.7元(yuan)，租金指数环比下(xia)跌1.6％。
虽然(ran)放在全(quan)国层面来(lai)看(kan)，深圳(chou)的(de)写字楼空置率(lu)不算是最(zui)高的(de)。
但(dan)时间拉长来(lai)看(kan)，相比2020年写字楼的(de)供应(ying)总量已经创新高，空置率(lu)也创新高，租金还一路下(xia)探，几乎回到了2011年第(di)二季度之前（2011年第(di)二季度平均租金水平为168.4元(yuan)/平方米/月）。
而四个一线城市中(zhong)，深圳(chou)还是唯一一个空置率(lu)超过(guo)30%的(de)城市。
一般而言，行业内认为，写字楼空置率(lu)维(wei)持在10%～20%区间是相对比较合理的(de)，20%是一道警戒(jie)线，如(ru)果空置率(lu)超过(guo)这个红线，则(ze)可能会过(guo)剩。
但(dan)如(ru)果是超过(guo)30%，就属于比较明显的(de)过(guo)剩了。
这就意味(wei)着(zhe)，深圳(chou)的(de)写字楼已经明显供大于求。
造成这样的(de)局面，相信不用多说(shuo)，很多人也能明白其中(zhong)的(de)原因。
但(dan)更重要的(de)是，写字楼这些年供应(ying)量呈井喷的(de)状态。
2015年之后，深圳(chou)的(de)写字楼如(ru)同雨后春笋一般冒出来(lai)。
在2021全(quan)年空置率(lu)上升的(de)情况下(xia)，深圳(chou)在2023年又进入(ru)新一轮的(de)供应(ying)高峰。
这对很多持有写字楼物(wu)业的(de)业主而言，如(ru)今面临的(de)困局就不言而喻了。
不仅租金这些年无法(fa)持续增(zeng)长，就连写字楼的(de)价格也进一步缩水。
相比写字楼的(de)高峰价格，如(ru)今的(de)写字楼物(wu)业价格已经明显便宜了不少。
根据CAIC监(jian)测(ce)数据显示，2024年Q1深圳(chou)商办销售(shou)市场成交均价38858元(yuan)/㎡，同比下(xia)降(jiang)36.7%。
这个成交均价水平，几乎和2018年Q3持平。而2021年Q3深圳(chou)商办销售(shou)市场成交均价为56207元(yuan)/㎡，环比下(xia)跌4%。
所以可以看(kan)到，对于前几年高位配置高档写字楼的(de)业主而言，写字楼的(de)价格水平已经回到很多年前。
面对这样的(de)变化，急售(shou)转让(rang)的(de)写字楼也越来(lai)越常见。
比如(ru)去年前海的(de)高端写字楼业主低价抛(pao)售(shou)前海信利康大厦一套(tao)239㎡的(de)房源，原登记价2016万，报价1100万，单价算下(xia)来(lai)4.6万/㎡。
比如(ru)去年9月，中(zhong)介(jie)挂出一套(tao)前海宝中(zhong)卓越写字楼原价1137万，报价766万。
比如(ru)今年4月壹方中(zhong)心(xin)玖誉一套(tao)220.04平房源，报价直接低于同户型成交价700万。
再比如(ru)福田香蜜湖时代科技大厦中(zhong)介(jie)挂出整层写字楼，房产证(zheng)面积3171.3平，14本证(zheng)实际销售(shou)单价报价2.7万/平，还是实收。
基本上，已经随(sui)处可见低价出售(shou)的(de)写字楼房源。
所以，眼下(xia)的(de)写字楼是租也不好租，卖也不好卖。
这对接下(xia)来(lai)继续入(ru)市的(de)写字楼而言，无疑是巨(ju)大的(de)压力。
因为在所有物(wu)业类(lei)型里，住宅、公寓、商铺(pu)、写字楼等等，写字楼已经是最(zui)难卖、库存最(zui)难消化的(de)了。
而深圳(chou)肉(rou)眼可见，不乏卖了很多年都依旧没卖完的(de)写字楼。
比如(ru)蛇口的(de)写字楼、比如(ru)福田的(de)写字楼，甚至(zhi)前海的(de)写字楼，依旧存在不少早早就已经发售(shou)了的(de)一手公寓或者办公室产品。
最(zui)近，深超总也即将迎来(lai)首个竣(jun)备的(de)办公楼神(shen)州数码创新中(zhong)心(xin)。
作为深超总的(de)重量级项目，市场给予了一定(ding)的(de)期望，甚至(zhi)神(shen)州数码创新中(zhong)心(xin)的(de)开工、竣(jun)工等都备受关注。
而神(shen)州数码本身(shen)，也将项目写进了年度报表。
并(bing)且(qie)公司投资性房地产项目由2021年末的(de)约2.13亿元(yuan)，增(zeng)加到2023年末的(de)约48.45亿元(yuan)。
（来(lai)源：神(shen)州数码2021年—2023年财务报告）
但(dan)对于这个项目，在被评估公司评估减值的(de)情况下(xia)，神(shen)州数码似乎另有考量。
因为作为神(shen)州数码的(de)重要投资性房地产项目，被调整过(guo)会计科目金额。
2023年神(shen)州数码将项目部分用途由对外出租改为自用，而相关的(de)金额则(ze)从投资性房地产转出（约4.21亿元(yuan)），转成固定(ding)资产和无形资产。
而投资性房地产目的(de)是为赚取市场租金或资本增(zeng)值。
这就意味(wei)着(zhe)，面对写字楼的(de)市场变动，公司对投资性房地产的(de)处置，特别是重点项目都格外小心(xin)谨慎。
但(dan)是无论怎么(me)说(shuo)，在当前的(de)环境下(xia)，普通人甚至(zhi)是公司，在写字楼面前，想要继续谋(mou)利是越来(lai)越困难了。
作者|醉酒大鲨鱼(yu)