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1、迈入政策红利期，房地产板块拐点已至？
上周五，央行接连放(fang)出多个大招，引爆整个房地产市场。
从取消住房贷款利率政策下限，下调公积金贷款利率，到史上最低首(shou)套房比例下限，再到央行将设(she)立3000亿保障性住房再贷款，一(yi)系列超预期的政策下，港股、A股甚至连美股市场，与国内房地产相关的概念股均展现出强劲的涨幅表现。
在笔者(zhe)看来，政策的调整对房地产板块的影(ying)响是显著的，这不仅在于政策落(luo)地后直接对行业(ye)基本(ben)面的正向作用，还在于对整个市场信心的恢复预期。不论(lun)是消费行为还是投资行为都将带给市场正反(fan)馈，推动已经沉(chen)寂多时的房地产市场走出谷底。
近日，相关研(yan)报即提到此前(qian)美国房地产板块的经验(yan)，为后续(xu)行情的表现指引了方向。
在2008年(nian)底至2009年(nian)初，美国政府实施(shi)了一(yi)系列金融救助措施(shi)，旨在为市场注(zhu)入积极(ji)信号，尽管当时房地产市场的基本(ben)面尚未完全(quan)稳定，但这些(xie)措施(shi)已经对股价带来了提前(qian)的催化效应。
具体(ti)来看，美国新建住房的销售低谷是在2010年(nian)11月出现的，而(er)像霍顿（Horton）等美国头部房地产开发商的股价则(ze)在2009年(nian)1月触底，随后股价开始波动上升。
（来源：wind，国金证券）
站在当选时点，有理由相信，尽管房地产企业(ye)的基本(ben)面可能还需要时间来反(fan)应，但市场的预期已经发生了积极(ji)的变化，这将为房地产板块带来新的投资机遇。
实际上，从楼市新政公布后的这个周末来看，售楼处“忙不过来”成了多地楼市出现的热(re)词，楼市被(bei)激活已经肉眼可见。
2、什么样(yang)的房企具备可持续(xu)的右侧机会？
如若留意(yi)到整个房地产板块近期的表现，不难发现其(qi)实地产板块的拐点已经到来已久。
从富途行情显示的港股内房股板块表现来看，自4月16日至今，整个板块的涨幅已经达到了50%以上。
（来源：富途行情）
对此，也(ye)有不少机构开始向市场表示出了谨慎的提醒。
其(qi)中，近日大摩就将对中国房地产板块的看法从“有吸引力”下调至“与大市一(yi)致”。
大摩在报告中称，尽管在政策放(fang)松(song)和投资者(zhe)情绪改善的推动下，中资地产股4月中旬以来已大涨约50%，但基本(ben)面仍然(ran)疲弱，且下半年(nian)的不确定性较高。其(qi)认为，房地产库存清理计划的实施(shi)可能会因资金规模(mo)低于预期而(er)令人失望；住房以旧(jiu)换新政策和高线城(cheng)市全(quan)面取消限购或(huo)引发二级市场供应大增，短期房价下行压力加大。
在此背景下，大摩建议投资者(zhe)继续(xu)选择防御性个股。大摩提示风险的观点颇有点“泼冷水之嫌”，不过依照当前(qian)情况来看，正所谓信心比黄金更重要。近期一(yi)系列政策实际上带来的正向效应有可能被(bei)机构低估。
如若市场认可大摩的观点，后续(xu)基本(ben)面的兑现不理想，那么如其(qi)建议选择防御性个股不失为明智之选，既避免了后续(xu)板块继续(xu)强化行情下的踏空风险，也(ye)能够在高安全(quan)边际中等待市场的新机遇。
那么，在整个板块颇有走出右侧的趋势下，如何(he)锚定防御性的机会？以下几个逻辑值得参考。
首(shou)先(xian)，房企稳健(jian)的经营质素大于一(yi)切。
不可否认，近几年(nian)房地产市场正经历着深(shen)刻的调整，一(yi)众房企遭遇暴雷危机，当下政策的连续(xu)出台旨在稳定市场预期和提振信心。
在这样(yang)的背景下，稳健(jian)的经营质素仍然(ran)是决定房企生存和发展的关键。对于市场资金而(er)言(yan)，选择那些(xie)具备良好经营质素的房企，意(yi)味着选择了更高的确定性和更低的风险。
而(er)从一(yi)众机构的观点来看，其(qi)也(ye)多把投资视角放(fang)在央国企上，这也(ye)正是因为这类企业(ye)通常拥有更稳健(jian)的经营基础(chu)、更强大的风险抵御能力和更可靠的政策支持。近期小摩也(ye)在研(yan)报中提及，近日内房板块经历回(hui)弹(dan)，该行预期，短期内可能仍会出现升势，但由于部分民营发展商估值已较高，行业(ye)可能会迎来喘(chuan)定。摩通关注(zhu)盈利能力具防守以及潜在股息增长的企业(ye)。
以上实城(cheng)开来看，作为国有企业(ye)其(qi)在融资成本(ben)、土地获取、项(xiang)目执行等方面具有天然(ran)优势，这些(xie)优势在市场调整期尤为凸显竞争优势。
从此前(qian)公司交(jiao)出的年(nian)度业(ye)绩来看，尽管过去的2023年(nian)一(yi)众房企亏损严重，但上实城(cheng)开仍然(ran)取得了不俗的表现。全(quan)年(nian)实现收入约79.54亿港元；毛利约33.25亿港元，同比增长11.9%；公司拥有人应占溢(yi)利约4.95亿港元，同比增长21.6%。
此外，行业(ye)毛利率整体(ti)下降背景下，上实城(cheng)开的毛利率依旧(jiu)保持大幅高于行业(ye)的水平(ping)，2023年(nian)毛利率达到41.8%，呈现拐点向上之时。由这一(yi)系列数据足以看到其(qi)经营质素之高。
（来源：富途行情）
其(qi)次，短期业(ye)绩的兑现与长期业(ye)绩的潜力也(ye)是市场资金的核心关注(zhu)点所在。
一(yi)方面，短期业(ye)绩的兑现显示了房企的即时经营效率和市场适应能力，另(ling)一(yi)方面，长期业(ye)绩的潜力则(ze)体(ti)现了其(qi)持续(xu)成长和价值创造的能力。
前(qian)者(zhe)来看，随着政策端进一(yi)步降低居民的购房门槛(kan)，释放(fang)居民购房消费潜力，将利好房企的基本(ben)面修复。上实城(cheng)开的开发项(xiang)目广泛分布于核心的一(yi)、二、三线城(cheng)市，其(qi)项(xiang)目布局位置(zhi)优良，吸引力强，将率先(xian)受益(yi)政策的落(luo)地，兑现业(ye)绩增长。
另(ling)一(yi)方面，公司土储资源充沛，此前(qian)财报显示，截至2023年(nian)底，上实城(cheng)开的土地储备含28个项(xiang)目，分布于10个内地重点城(cheng)市，包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、沈阳、烟台、深(shen)圳及武汉，当中大部分为建成及处于建设(she)期的中、高档住宅(zhai)及商用物业(ye)，未来可售规划建筑面积约348.2万(wan)平(ping)方米，足够未来3至5年(nian)的发展。
此外，公司还积极(ji)参与城(cheng)市旧(jiu)改，顺应了政策支持的方向，有望进一(yi)步打开未来成长的空间。
可见，公司既能在短期内保持业(ye)绩稳定，兑现确定性增长，同时在长期规划中配合(he)政策趋势展现出清晰的发展战略和增长点，这也(ye)将进一(yi)步增强市场信心，提振市场预期。
最后，低估值与分红带来的高安全(quan)边际。
当下上实城(cheng)开估值仍然(ran)处在低位，公司市净率仅为0.18倍(bei)，而(er)港股内房股板块市净率则(ze)在0.63倍(bei)。此外，公司的稳健(jian)分红能力同样(yang)展现了吸引力，目前(qian)股息率达到了5.66%。
近期，消息面上，提到据悉将考虑减(jian)免内地个人投资者(zhe)通过港股通投资中国香港上市公司的股息红利税。对此中金公司认为，若港股通红利税减(jian)免得以落(luo)实，有望进一(yi)步提振内地投资者(zhe)对于港股，尤其(qi)是高分红相关板块的投资热(re)情，短期提振情绪，长期也(ye)有助于改善港股市场流(liu)动性。在此背景下，上实城(cheng)开的分红优势相信也(ye)将有望进一(yi)步获得市场的认可。