2021年集(ji)中(zhong)供地(di)以来，土拍市场的主力军就成了各地(di)的国资城(cheng)投公司。
据克(ke)而瑞统计，仅2021到2023年三年间，地(di)方国企(qi)和城(cheng)投参与拿地(di)的数量，总占比(bi)就超过了6成。
来源：CRIC，截止2023年11月10日
我们还在感(gan)慨，国资不(bu)仅介入拿地(di)，而且负责建设开发(fa)了很多地(di)产项目。
紧接着又看到杭州(zhou)临安区准备出(chu)手，掏出(chu)真(zhen)金白银，试水政(zheng)府收储(chu)存量房。
是(shi)啊，现在越来越多存量房去(qu)库存的行列中(zhong)，都出(chu)现了国资的身影。
各地(di)政(zheng)府和城(cheng)投，正在以各种各样的方式比(bi)如直接收购、以旧换新、租赁等等手段，更多样的介入到了存量房的去(qu)化过程中(zhong)。
今年以来，不(bu)仅落地(di)速度加快，而且资金量也明显起来了。
各地(di)到底在哪些方面做了哪些尝试，今天带大家深挖一下。
一开始，是(shi)从“以旧换新”关注到国资。老实讲(jiang)，楼市的“以旧换新”已经不(bu)是(shi)新词了，部分城(cheng)市的试点推出(chu)，算(suan)起来也有大半年的时间了。
最(zui)新数据显示，截止到5月15日，已经有超过60个城(cheng)市进行试点，逐渐(jian)从三四线城(cheng)市，向一二线城(cheng)市扩散(san)，上海、深圳(chou)和广州(zhou)都加入了进来。
其中(zhong)，不(bu)少于15个都是(shi)国资下场收购的形式，直接由地(di)方政(zheng)府或者(zhe)当地(di)城(cheng)投进行兜底。不(bu)完全统计，目前公布的计划收购套数合计超过1万套。
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实际操(cao)作流程也很简单。想换房的业主，只需通过政(zheng)府指定的官方平台，登记旧房、选定新房、等待估价，满意(yi)就进行后续支付。
如此一来，买和卖都通过官方平台完成，审批流程快。既不(bu)用担(dan)心款项安全问题(ti)，也大大提高了置换的效率(lu)，基本不(bu)用等多久。
国资收购的好处不(bu)仅只停留在流程操(cao)作上，而且充(chong)分听取(qu)居民的意(yi)见(jian)，不(bu)断优化“以旧换新”细则。
像太仓就考虑到，有的人舍不(bu)得老破小的学区，但(dan)换到新房又担(dan)心没有好的学校，特别批准保留一定时间旧房所在学区的入学资格，让小孩有上学需求(qiu)的业主，可以放心进行置换。
还有的人有好几套小房子，单独一套拿来换新房，价差有点吃力。现在也可以“多换一”，用多套旧房子凑一套新房。
南京甚(shen)至为置换期房的业主，提供了过渡期住的地(di)方。旧房子收过来之后，还能以市场价继续租住在里面。等期房交付、装修好后，业主再正式搬进去(qu)住，省去(qu)了因(yin)为房屋交易而要搬家的麻烦(fan)。
郑州(zhou)则是(shi)先在两个区域进行试点，进而推广到全市八个区域全面实施。对二手住房的房龄限制，也从之前的15年延长到了20年。
这三个典型城(cheng)市的首批成绩单也出(chu)炉了：
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据介绍，各地(di)国资首批收过来的二手住房主要是(shi)小户型，地(di)段好，多半还有学位优势。
不(bu)仅可以交由第三方中(zhong)介进行转租，获得不(bu)错的租金收益，也能用作过渡的安置房，给原住户或者(zhe)附近的拆迁户居住。当然，转作保租房，以及和指定公司合作人才公寓，都是(shi)可行之道。
其实，很多地(di)方国资早(zao)就在收购存量房，拿来做保租房。
印象中(zhong)，保租房主要集(ji)中(zhong)在一二线城(cheng)市，事(shi)实上越来越多的三四线城(cheng)市，也在大步推动保租房建设工程。
十(shi)四五期间，我国计划建设筹集(ji)保租房870万套，各地(di)都存在保租房的指标压力。因(yin)此，有些地(di)方国资不(bu)仅自己掏钱建保租房，还直接从城(cheng)投手中(zhong)收购现成的存量房，相应改造(zao)后转做保租房。
和“以旧换新”比(bi)起来，不(bu)需经过业主的置换，更直接省事(shi)，也免去(qu)了重复建设，可以更快投入使用。最(zui)直接的就是(shi)，提高了闲置房产的利用率(lu)。
那么，收购的钱从哪里来？
去(qu)年年初，央行设立了1000亿元(yuan)的“租赁住房贷款支持计划”，定向投放给8个试点城(cheng)市批量收购存量房，用作保租房。而这8个城(cheng)市去(qu)年的住宅总销售额，合计有1万亿。1000亿相当于全年销售额的10%，真(zhen)不(bu)算(suan)少。
4个试点城(cheng)市福州(zhou)、青岛(dao)、天津、重庆，都跟进了这种模式。
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计划收购的存量房套数超过16000套，重庆瞄准的是(shi)轨交站点、产业园区、学校医院附近的存量房，面积(ji)以70平以下小户型为主。
要知道今年1月份，重庆主城(cheng)区商品(pin)房成交量为8043套，这次就投放了4207套，大概相当于半个月的成交水平，数量也相当可以。
福州(zhou)主要收购的也都是(shi)四城(cheng)区的优质房源，要求(qiu)建成年限短(duan)、地(di)理位置优越、层(ceng)次较好。目前首批近8000套的收购目标，已对接落实了近7000套，下半年将正式转为保租房或长租房，投入到市场，收购资金规模同样不(bu)能小觑。
福州(zhou)和济南去(qu)年拿到的贷款额度，分别是(shi)4.88亿和4.6亿，今年青岛(dao)又拿到18.5亿，天津滨海新区更是(shi)落地(di)资金达到19.18亿。
简单统计一下，首批收购存量房的贷款额度已超过了47亿元(yuan)。此外，湖州(zhou)、邯郸，还有最(zui)近爆火的阿勒泰(tai)等多个城(cheng)市也先后发(fa)布了此类(lei)政(zheng)策。
要注意(yi)的是(shi)上面谈到的置换和直接收购，都只针对商品(pin)房。
深圳(chou)今年2月还计划将本市的公寓类(lei)住房，打包申请“转型”为保租房。也就是(shi)说(shuo)，国资对于保租房房源的解决方式比(bi)我们想象的多得多。
除了这两种方式外，国资也在想办法盘活租房市场。
聚(ju)焦到一线城(cheng)市，上海、广州(zhou)、深圳(chou)尽管都推出(chu)了“以旧换新”活动，但(dan)活动本身给予购房者(zhe)的优惠力度并不(bu)大，国资也暂时还没有参与其中(zhong)。
不(bu)过，由于一线城(cheng)市的市中(zhong)心有很多老破小，改造(zao)难度较大，一线国资更多是(shi)想办法盘活租房市场，进行统筹租赁。上海从去(qu)年10月开始，在部分区域试点了“趸租”政(zheng)策。
由国资的长租公寓——上海建信(xin)住房服务有限公司负责，也就是(shi)租赁市区老人的房子，转租给有需要的青年，老人从市区搬到郊区的新房子里住。
目前，市区的7个区14个街道，以及郊区的6个新房项目投入到了初步的试点中(zhong)，试图同时解决了老人养老，年轻人租赁以及近郊存量房源运营这三大问题(ti)。
除了市区的老破小之外，可以用来转租的房源还有很多种。深圳(chou)就盯(ding)上了规模庞(pang)大的城(cheng)中(zhong)村，进行“统租”。
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具体来看，深圳(chou)去(qu)年计划通过改造(zao)城(cheng)中(zhong)村，筹集(ji)5.2万套保租房，特别成立了微棠住房公司进行专职管理，在线下设立了多个黄白色显眼的客(ke)服中(zhong)心。
图源：宝安日报
到今年年初，微棠公寓在租社区有36个，主要集(ji)中(zhong)在龙华区的几个街道。光元(yuan)芬新村足足有90多栋统租房，房间总数非常多。
据一些租客(ke)反映，这种模式相比(bi)于之前的私(si)人房东收费更为规范化，押(ya)金退还、水电燃气以及维修的费用都有保障，更不(bu)会随意(yi)涨价。
而且公共设施完善，增(zeng)加了健(jian)身房、公共厨房、阅读(du)区等。安保措施也大大提升，除了进出(chu)有门禁(jin)之外，还设置了无(wu)死角监控以及固定的前台。
图源：深圳(chou)买房计划
最(zui)近为了方便租户出(chu)行，微棠公寓还和深圳(chou)巴士合作推出(chu)了“蓝海豚”小型巴士，开通了地(di)铁和产业园专线，C24线的首站就是(shi)逸秀微棠。通过统租的模式，让城(cheng)中(zhong)村的居住环境不(bu)断改善，租户有保障，房东也有钱赚(zuan)。
为什么国资要开始下场收存量房？
目前试点的一些城(cheng)市，像郑州(zhou)、重庆等，前几年土地(di)供应量堪称天量。郊区、新城(cheng)等待开发(fa)区域的新房库存数量比(bi)较多，供应远远大于需求(qiu)，存量新房去(qu)化周期漫长。
这时候各地(di)政(zheng)府及时“踩刹车”，暂停土拍，减少市场上的新房供应，通过以旧换新、直接收购等多种手段，可以加快存量房的去(qu)化。
而从居民角度出(chu)发(fa)，有置换需求(qiu)的业主，可以放心由国资兜底。从“先卖后买”，转变为“先买后卖”、“边买边卖”，尽快实现自身的住房改善。
对租房群体来说(shuo)，以往的保障房大多是(shi)建在一些偏远地(di)区。一线城(cheng)市的打工人，或许愿意(yi)牺牲通勤，住进郊区的保租房，三四线城(cheng)市很难愿意(yi)选择(ze)此类(lei)保障房。
而现在，通过直接收购或者(zhe)以旧换新等多种手段，地(di)方政(zheng)府能为租房者(zhe)，提供更多城(cheng)区好地(di)段的保租房，这就大大提升了对务工人员的吸引力。提供充(chong)分的配套，为三四线城(cheng)市留住人才，这样才能赢(ying)得长期发(fa)展(zhan)的机会。
总的来看，国资下场收购可以说(shuo)是(shi)“一箭三雕”。最(zui)明显的就是(shi)帮助当地(di)去(qu)化，缓解还债(zhai)压力，还能提高闲置房产的利用率(lu)，满足居民置换改善和租房的多种需求(qiu)。
从各地(di)披露的方案，和试点以来的效果来看，我们可以肯(ken)定的是(shi)，未来还会有更多城(cheng)市的国资下场收购存量房，围绕当地(di)居民的真(zhen)实需求(qiu)，采用不(bu)同机制，盘活存量房以及租房市场。
来源：真(zhen)叫(jiao)卢俊(jun) 原标题(ti)《注意(yi)，国企(qi)开始下场收购存量房了》