中新经纬5月28日电(dian) 题(ti)：上海楼市(shi)新政为一(yi)线城市(shi)“打样(yang)”
作者 丁祖昱 上海易居房(fang)地产研(yan)究院(yuan)执行院(yuan)长、克而瑞集团董事长
5月27日晚，上海市(shi)住房(fang)城乡建设(she)管理委等四(si)部门联合印发《关于优化本市(shi)房(fang)地产市(shi)场平稳健康发展(zhan)政策措施的通知》(下称《通知》)明确优化住房(fang)信贷政策，降低首付比例和房(fang)贷利(li)率。
调整后首套房(fang)首付比例20%，二套房(fang)最(zui)低30%，首套房(fang)房(fang)贷利(li)率最(zui)低可达3.5%，二套最(zui)低可达3.7%。
至此，上海成(cheng)为首个(ge)跟进“5·17新政”的一(yi)线城市(shi)。
上海信贷新政调整及(ji)时、到位
2024年5月17日，央行下调首付比5个(ge)百分点，调整后首套最(zui)低首付比例15%、二套25%；取消首套和二套房(fang)利(li)率下限，并下调公积金(jin)贷款利(li)率0.25个(ge)百分点，调整后5年以上首套房(fang)公积金(jin)贷款利(li)率为2.85%。
在这(zhe)之后，多地宣布调整房(fang)贷政策，但作为一(yi)线城市(shi)的北上广深尚未跟进。
上海作为率先呼应“5·17新政”，对限购、限贷、利(li)率等政策进行调整的一(yi)线城市(shi)，无论从下降幅(fu)度，还是从落地实施速度来看，此次新政都(dou)可谓“及(ji)时雨”。尤(you)其是对自(zi)住刚需(xu)及(ji)改善需(xu)求的购房(fang)者来说，无论是首付比例的下降还是房(fang)贷利(li)率的调整，都(dou)较(jiao)大程度降低了购房(fang)门槛。
具体来看，首付比例基本接(jie)近国家规定(ding)的底线，由首套30%、二套最(zui)低40%分别降为20%、最(zui)低30%。房(fang)贷利(li)率下限也出现了大幅(fu)调整由首套LPR(贷款市(shi)场报价利(li)率)-10BP(基点)、二套最(zui)低LPR+20BP降为首套LPR-45BP、二套最(zui)低LPR-25BP。
需(xu)要(yao)注意的是，2023年12月14日，上海曾和北京同日发布优化调整购房(fang)政策公告，内容包括降首付、降利(li)率、调整普(pu)通住房(fang)标准等，此次新政是在之前的基础上进一(yi)步下降。2023年12月14日前，上海首套房(fang)贷利(li)率为LPR+35BP，在此次调整为LPR-45BP后，前后不足(zu)半年的时间累计调整幅(fu)度已达80BP。
在此可做参考的是，5年期及(ji)以上LPR自(zi)2019年8月20日起发布至今也仅累计下降90BP。
可见(jian)，此次上海新政中的信贷部分政策调整又及(ji)时又到位。
主要(yao)利(li)好非(fei)沪(hu)籍单身买房(fang)人群
从此次限购政策调整来看，主要(yao)利(li)好非(fei)沪(hu)籍单身买房(fang)人群。
首先是缩(suo)短非(fei)沪(hu)籍居民购房(fang)所需(xu)缴(jiao)纳社(she)保或个(ge)税年限，从原本的“531”改成(cheng)“321”。即：将(jiang)非(fei)沪(hu)籍居民购房(fang)所需(xu)缴(jiao)纳社(she)保或个(ge)税年限从“连续缴(jiao)纳满5年及(ji)以上”调整为“连续缴(jiao)纳满3年及(ji)以上”；新城以及(ji)南北转型等重(zhong)点区域的非(fei)沪(hu)籍人才购房(fang)相(xiang)应从“连续缴(jiao)纳满3年及(ji)以上”调整为“连续缴(jiao)纳满2年及(ji)以上”，自(zi)贸区临港新片区的非(fei)沪(hu)籍人才购房(fang)继续执行“连续缴(jiao)纳满1年及(ji)以上”规定(ding)。
随后是扩大重(zhong)点区域非(fei)沪(hu)籍人才以及(ji)非(fei)沪(hu)籍单身人士购房(fang)区域，将(jiang)新城以及(ji)南北转型等重(zhong)点区域的非(fei)沪(hu)籍人才购房(fang)区域，扩大至所在区全域；非(fei)沪(hu)籍单身人士购房(fang)区域，扩大至外环内二手住房(fang)。
调整后，非(fei)沪(hu)籍单身人士购房(fang)区域为外环外(崇明区除外)及(ji)外环内二手住房(fang)。
近年来，房(fang)地产市(shi)场正逐步回(hui)归不限购时代，越来越多城市(shi)全面取消限购，截至目(mu)前，除了海南省以外，尚未全面取消限购的城市(shi)只剩下北上广深和天津5个(ge)城市(shi)。
2024年初，4个(ge)一(yi)线城市(shi)曾集体限购松(song)绑，当时深圳就已调整为“非(fei)深圳户籍，无论是家庭、单身、离异，社(she)保缴(jiao)纳要(yao)求从5年减为3年”。
随后，4月30日北京市(shi)住建委发布《关于优化调整本市(shi)住房(fang)限购政策的通知》，提出在执行现有住房(fang)限购政策的基础上，允许已拥有住房(fang)达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一(yi)套住房(fang)。
从近期热点城市(shi)限购松(song)绑及(ji)目(mu)前仍执行限购的重(zhong)点城市(shi)政策对比来看，我们认为，此次上海限购政策调整力度稍弱，基本与2024年初的深圳持平，但也符合上海一(yi)贯稳健的调控方式。
支持困难家庭改善居住条(tiao)件
此次上海新政共有九条(tiao)政策措施，涉及(ji)调整优化住房(fang)限购政策、支持多子女家庭合理住房(fang)需(xu)求、优化住房(fang)信贷政策、支持“以旧(jiu)换新”以及(ji)优化土地和住房(fang)供应等方面。
除更(geng)受瞩目(mu)的限购松(song)绑及(ji)信贷调整之外，还提出支持居住困难家庭改善居住条(tiao)件。
《通知》明确对符合条(tiao)件的“以旧(jiu)换新”居民家庭，给予住房(fang)置换期间过渡租房(fang)、装修(xiu)搬家等适(shi)度补贴。
具体来看，居民家庭在一(yi)年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及(ji)以下的唯一(yi)住房(fang)，并购买外环外一(yi)手住房(fang)的，可以向(xiang)购入(ru)一(yi)手住房(fang)所在区房(fang)地产交(jiao)易中心申请补贴，每套补贴标准2万及(ji)3万元。
同时，与之相(xiang)对的配套政策为支持企业购房(fang)用于职工租住。对企业购买小户型二手住房(fang)(系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及(ji)以下的二手住房(fang))用于职工租住的，不再限定(ding)购买住房(fang)套数。
由此可见(jian)，当前政策鼓励企业收购居民家庭小户型二手住房(fang)用于职工租住。
可以预(yu)见(jian)，在市(shi)场及(ji)政策的双重(zhong)支持下，既能满足(zu)居住困难家庭改善居住需(xu)求，同时也能满足(zu)住职平衡，改善青年安身安居问题(ti)。上海提出的这(zhe)一(yi)点政策对推动楼市(shi)的平稳健康发展(zhan)将(jiang)有积极影响，在全国范(fan)围内也将(jiang)起到一(yi)定(ding)的表率作用。
有助于提升住房(fang)市(shi)场活跃(yue)度
从当前上海市(shi)场表现来看，相(xiang)比较(jiao)北京、南京等其他核心一(yi)二线城市(shi)，上海楼市(shi)整体韧性(xing)犹在。
第一(yi)，新房(fang)成(cheng)交(jiao)面积仍较(jiao)靠前，前4月上海新房(fang)成(cheng)交(jiao)面积192万平方米，高(gao)于北京和深圳，5月新房(fang)成(cheng)交(jiao)低位回(hui)升，较(jiao)4月日均环比增长82%。
第二，库存风险无虞，消化周期在警戒线内。截至4月末，上海狭义库存面积为772万平方米，库存消化周期为12.2个(ge)月，低于18个(ge)月的警戒线，去库存压力要(yao)明显轻(qing)于北京、深圳、南京。
第三，二手房(fang)交(jiao)易活跃(yue)度尚可，表现强(qiang)于京宁、弱于深杭。前4月，上海二手住宅成(cheng)交(jiao)累计473万平方米，在去年的高(gao)基数下累计同比也仅下降16%，5月前26天，上海共计成(cheng)交(jiao)二手住宅97万平方米，较(jiao)4月月均虽(sui)有下降，但回(hui)调幅(fu)度要(yao)小于北京、南京。
我们认为，当前的上海房(fang)地产市(shi)场已基本实现“房(fang)住不炒”，一(yi)手房(fang)和二手房(fang)都(dou)相(xiang)对较(jiao)为稳定(ding)。这(zhe)次上海新政充分考虑了刚需(xu)和改善的购房(fang)需(xu)求，对非(fei)沪(hu)籍单身、困难家庭、多孩家庭、离异、赠予等情况都(dou)进行了通盘考量(liang)，真正实现了差异化、分区域调整，在全国范(fan)围内也起到一(yi)定(ding)的表率作用。