地产链，越(yue)来越(yue)得到市场追捧。
继昨日霸(ba)榜涨幅榜之后，今天外媒再次传出(chu)“将(jiang)于周五上(shang)午召开大型会议(yi)，商(shang)议(yi)收储存量房和保交(jiao)楼等政策”的重磅传闻，由此(ci)再次引爆(bao)今天A港股两地的地产链大行情。
A股早盘地产股几乎掀起涨停潮，荣盛发展、合(he)肥城(cheng)建、滨(bin)江集团(tuan)、南国置业等近10家开发商(shang)涨停，房地产服务指数甚至飙涨了8.9%。
在港股，涨幅更加夸张，多(duo)只房企涨幅超过40%，近期更是几乎天天都有地产股翻倍。数据(ju)显示，在近20交(jiao)易日，港股地产开发商(shang)已有近20家股价翻倍，最多(duo)的甚至涨了8.5倍！
尽管我们都知道地产行业早已高光不再，但在强政策的大力刺激下(xia)，地产链还是迎来了一个(ge)奇迹。
01
这两天最重磅的刺激点来源于一则由外媒报道的“中国正在初步(bu)考虑要求各地地方政府参与吸收尚未售出(chu)的住宅”的传闻。
同时，杭州(zhou)市临安区恰逢其时也发布了“在区内收购一批商(shang)品住房用(yong)作公共租赁住房”的公告，一同点燃了市场的炒作情绪。
据(ju)外媒的报道，方案(an)将(jiang)要求国有银行提(ti)供贷(dai)款(kuan)资金，支持地方国企以较大折扣价格从(cong)资金紧张的开发商(shang)手中收购未出(chu)售的住宅，用(yong)作保障房。但目(mu)前仍在研究(jiu)该项计划的细节(jie)和可行性，如果方案(an)获得通过，仍可能需要数月才能最终(zhong)落地实施。
事实上(shang)，地方政府收购商(shang)品房早在两年前就开始陆(lu)续在多(duo)城(cheng)市试点，并且手笔一点儿(er)也不小。
比如较早的一批，2022年下(xia)半年以来，多(duo)地出(chu)台商(shang)品房收购举措，收购主体多(duo)为地方国有企业。当(dang)年10月还传出(chu)一份专家会议(yi)纪要，提(ti)到苏州(zhou)拟对6个(ge)区级4个(ge)县市回购约1万套新房，此(ci)外还提(ti)到在此(ci)之前已多(duo)地政府开始亲自下(xia)场或者(zhe)鼓励国有企业批量收购商(shang)品房，包括苏州(zhou)、济南、郑州(zhou)、湖州(zhou)等。
在今年1月5日，央行、金融监(jian)督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，正式为租赁住房开发建设、购买（筹集）、运营等多(duo)个(ge)环节(jie)提(ti)供多(duo)样化融资支持。在其中，就有支持低利率收购住宅类商(shang)品房用(yong)于改成保障性租赁房的计划。
并且在此(ci)之后，全国各地政府就开始大范围(wei)推(tui)进用(yong)“购买商(shang)品房纳为保租房”的行动。
这也是A港股市场地产板块开始显著反弹的原因。
所以回看这两天热炒的“政府下(xia)场收购商(shang)品房”传闻，早已不是新鲜事。
去年以来，虽然政策端已经作了大幅松绑，但房地产市场的销售情况依然难言有起色，显著政策不及预期。据(ju)中指研究(jiu)院数据(ju)，今年1-4月，TOP100房企销售总额为12464.4亿元，同比持续下(xia)滑，而据(ju)克而瑞统计，1-4月百强房企实现销售操(cao)盘金额10914.1亿元，同比降低46.8%。
所以市场也一直在持续期待政府能出(chu)台更强有力的政策，笃(du)定房地产市场迎来重大转折。
这两天之所以再次激烈反应，正是与近期密集出(chu)台的利好响应了市场的期待，从(cong)4月底的政治局会议(yi)要求“统筹消化存量房”、到全国各地大范围(wei)松绑，再到万亿超长期国债即将(jiang)发行，等等。
动作越(yue)来越(yue)密集，刺激力度也越(yue)来越(yue)大。
于是资金开始纷纷跑进两地股市去抄底，最终(zhong)形成了这一波力度超强的大行情。
02
关于政府下(xia)场收购商(shang)品房用(yong)作保障房的举动，有太多(duo)的疑问想要弄清楚。
比如收购的钱(qian)从(cong)哪里来？
全国的存量商(shang)品房这么多(duo)，不同区域(yu)的房子供需和价格成本各不相同，怎么才能公平合(he)理安排(pai)收购？中间又如何避免(mian)权(quan)利寻租和避免(mian)“高价收购”？转换成租赁房，租金是否能覆盖(gai)成本？
最重要的，是要收购多(duo)少的存量房才能稳住二级市场？
大量收购商(shang)品房虽然短期有助于稳定市场价，但租赁房本质上(shang)还是另一种供应，届时大量开始对外出(chu)租，又会对各区域(yu)的新旧房市场带来怎样的影响？
对应这些问题，实在太过于复杂难以说清楚，也不是本文(wen)要讨论的重点。
这里想说的是，这一波政策红利下(xia)来，给(gei)股票市场带来什么样的投资机会？
首(shou)先肯定的来说，现在全面松绑限购和下(xia)场收购商(shang)品房这两个(ge)举措正在逐渐开展，必然是会持续吸引市场的关注，给(gei)地产链带来支持的。
所以未来一段时间，地产链可能都会出(chu)现易涨难跌的行情，并且维持一段时间。
直到各地都逐渐出(chu)台完(wan)松绑政策和发布收购商(shang)品房的规划，甚至市场可能会继续期待房企在下(xia)一个(ge)季度的业绩兑现情况。
至于受益的板块，有三个(ge)方向是较为值得关注的：
第一，被收购方的开发商(shang)。这几年，几乎所有开发商(shang)的股价已经被打(da)得趴在地上(shang)奄奄一息了，甚至包括万科这种榜一老大哥。这两年开发商(shang)们陷入债务密集到期但销售端一直不畅无法(fa)盘活资产的生(sheng)死困局，如今政府开始大手笔收购存量房来盘活资产，这简直就是“起死回生(sheng)”的超级利好。
把房子出(chu)手，虽然会比市场价不少，但至少能在短时间内大规模(mo)出(chu)货，可以把资产盘活，把债务还了，等于止(zhi)损有望，僵局得以破解，那么市场对这些房企的悲观预期就会因此(ci)大幅消散。
如果它们手上(shang)还有不少存量的优质土储项目(mu)，那么股价反弹的空间必然就会很大。
比如港股那么多(duo)地产股之所以在短短数日大涨几倍，根(gen)本原因就是之前实在跌太惨，市净(jing)率已低到可怕（不少已远低于0.5倍PB）。
但别看涨了那么多(duo)，相比之前从(cong)高位跌下(xia)来的幅度，可能还不算什么。
第二，资产收购方，尤其国企房企和一些城(cheng)投。从(cong)试点的收购方案(an)来看，已经基(ji)本规定了只有实力足够的国企房企才能去实施收购。这里面，收购的价格会比市场价低出(chu)很多(duo)（参考之前的一些城(cheng)市试点，比市场价打(da)七、八折都有，甚至不排(pai)除(chu)更低的），并且贷(dai)款(kuan)支持政策上(shang)，给(gei)到的贷(dai)款(kuan)利率极低，其中符合(he)规定的甚至只有1%，还能得到其他的财政补贴。
这样一来，必然会有不少收购过来的房子在出(chu)租后的租金回报率会表现不错(cuo)，毕竟作为商(shang)品房，地段一般不差。
再加上(shang)极低的贷(dai)款(kuan)利率、极长的还款(kuan)期，再加上(shang)远低于市场水平的收购价，这些房源几乎就是妥(tuo)妥(tuo)的能在未来持续带来可观现金流的优质资产了。
同时，在政府下(xia)场收购大量存量商(shang)品房后，很多(duo)的私营的房企很可能在盘完(wan)存货和还债后，基(ji)本也剩下(xia)个(ge)空壳了，被重组或关门大吉，将(jiang)是必然趋势。
只有少部分实力强大的房企才会存活下(xia)来，然后分食掉全部的市场蛋糕，而这其中，国企房企，必然是最主要的一方。
到时候，就是剩者(zhe)为王(wang)的故事了。
这个(ge)情况，就可以参考香港本地的开发商(shang)，比如新鸿基(ji)地产、恒基(ji)地产、长实集团(tuan)这些，多(duo)年来股价表现都较为稳定，且每年股息率回报长期都能4个(ge)点左右或以上(shang)。
能租到这个(ge)回报率，足够吸引长期大资金配置了。
第三个(ge)，重要产业链的配套商(shang)。地产行业直接关联上(shang)中下(xia)游多(duo)达数十个(ge)产业链，但在投资上(shang)主要利好的，是重要节(jie)点上(shang)的配套商(shang)。只要你想象一下(xia)一个(ge)毛坯房到精装修房，中间会用(yong)到什么，就知道会利好什么产业了。比如建筑装修、各种建筑材料，到后续的家装家电，甚至包括房产中介商(shang)。
今年来，这些板块表现持续强势，在近20日的行业排(pai)名(ming)中也大量占据(ju)涨幅榜前列，实际就是这一个(ge)逻辑。
比如装修设计的设研院，今天20CM涨停，其他多(duo)只设计相关概念股涨幅也在10%以上(shang)。
地产链必不可少的防水茅东方雨虹今天大涨6.2%，从(cong)4月底部之间累计反弹近30%，另一个(ge)涂(tu)料龙头三棵树在昨日涨停后，今天继续强势封板，从(cong)底部反弹之间甚至接近了50%。
从(cong)市场资金动向来看，目(mu)前关注点有逐渐从(cong)房企转型配套产业链环节(jie)的趋势，目(mu)前还相当(dang)部分的配套产业链还没有得到足够关注，或许后续还会有一段时间的景气行情。
此(ci)外，一些资金还开始布局到大宗商(shang)品的建材端，比如有色金属、钢材、玻璃等，这些商(shang)品在近期基(ji)本都出(chu)现了强势走(zou)势。其中今天盘中传出(chu)“基(ji)建开放开工”的传闻后，螺纹钢期货马上(shang)大幅拉升2%。
可以预计，随着“收房”政策的细节(jie)落地以及后续的推(tui)行，会不断刺激市场对于地产链的预期修复，上(shang)述资产仍可能成为市场炒作的热点。
03结语
总的来说，政府下(xia)场收购商(shang)品房，实际只是改变了住房的供应方式，有一定的稳房价作用(yong)，但总体供应总量没有变化，在需求端持续下(xia)行的大环境(jing)下(xia)，房价大概率在未来很长时间是很难涨的，至多(duo)是个(ge)别核(he)心城(cheng)市的核(he)心区域(yu)会在逐渐消化存量后温和上(shang)涨。
但这完(wan)全不妨碍短期内，地产链得到市场的热切追捧，毕竟政策是如此(ci)重磅。
或许这将(jiang)很可能是地产链未来很长一段时间都难再遇到的高光时刻，但在当(dang)下(xia)，这一波红利行情，值得继续关注。
所以且炒且珍惜吧。