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中新经纬6月5日电 (魏薇)近期楼市(shi)利好消息(xi)不断，银行对个人住房贷款也(ye)频出大(da)招(zhao)。
近日，多位网友(you)发帖称，建设银行、兴业(ye)银行针对存量房贷推(tui)出“先(xian)息(xi)后本”的还款方式(shi)。事实上，先(xian)息(xi)后本还款并非新鲜事，早在2022年就有银行推(tui)出了该项业(ye)务。先(xian)息(xi)后本还款到底划算吗？
房贷能“先(xian)息(xi)后本”？
上海市(shi)民吴建(化名)告诉中新经纬，他在建设银行办理了房贷，最近才(cai)知道(dao)建行推(tui)出了“先(xian)息(xi)后本”的还款方式(shi)。他表示，在建设银行App“我的贷款”栏目中，可以(yi)选择“还款计划调整”，之(zhi)后出现“降(jiang)低月供(gong)”的页面。
来源：受访(fang)者提供(gong)
“降(jiang)低期数只能选择1—24期，未(wei)还本金后期还款方式(shi)只能选择‘剩余期限每月分期摊还’。” 吴建说，他尝试点击还款试算，但只显示前三期的本金1元+利息(xi)，并没有两年后的月供(gong)金额。他认为，目前这项业(ye)务有些问题还不明确，比如申请后如果LPR下降(jiang)，还款利息(xi)是否也(ye)会下降(jiang)。因此，他暂时并不打算变更(geng)还款方案。
中新经纬了解到，目前建设银行的“还款计划调整”功能并非所有地区都能申请。有北京的建行房贷客户透露，其(qi)建行App显示“该笔(bi)贷款所在地区暂未(wei)开通还款计划调整服务”。
此前，建行部分分行针对新申请的房贷客户推(tui)出“轻松供(gong)”还款方式(shi)。据建行云南(nan)分行“七(qi)彩建行”公众号2023年8月发文，建行云南(nan)省分行针对在云南(nan)地区申请办理建设银行贷款且期限10年(含(han))以(yi)上房贷的客户，推(tui)出“轻松供(gong)”还款方式(shi)。
据文章(zhang)介绍，“轻松供(gong)”还款方式(shi)将个人住房贷款在贷款期限内划分为两个阶段：第一阶段，按(an)月归还1元本金以(yi)及当月应归还的贷款利息(xi)(可根据借(jie)款人需求(qiu)自(zi)行确定第一阶段期限，最长不超过三年)；第二(er)阶段，在剩余贷款期限内，剩余贷款本金可选择按(an)常规等(deng)额本金或等(deng)额本息(xi)方式(shi)还款。
还有网友(you)提到，兴业(ye)银行的“随薪供(gong)”也(ye)可以(yi)将房贷还款方式(shi)改为“先(xian)息(xi)后本”。
中新经纬致(zhi)电兴业(ye)银行客服电话，工作人员表示，“随薪供(gong)”于2022年2月28日上线，一般(ban)针对中长期个人一手住房贷款、个人二(er)手住房贷款在发放后，可设定一个最长为3年的期限，在该期限内暂停(ting)归还贷款本金，只偿还贷款利息(xi)，是降(jiang)低短期还款压力的一种还款方式(shi)。
前述工作人员介绍，“随薪供(gong)”只还利息(xi)、暂缓归还贷款本金的阶段最长为3年，且不得超过贷款剩余期限的1/2。“随薪供(gong)”适用于已(yi)正常还款12个月及以(yi)上、采用按(an)月还本付息(xi)方式(shi)且信用表现良好的个人一手住房贷款、个人二(er)手住房贷款客户。兴业(ye)银行将综(zong)合客户的贷款及还款情况进行评估。
一位上海地区的贷款中介告诉中新经纬，最近有客户向他咨询该业(ye)务，他也(ye)向上述两家银行的工作人员询问过，“很多人还不知道(dao)，包括银行的工作人员很多都不知道(dao)自(zi)己行里有这个业(ye)务”。
对于上述业(ye)务开展的时间、是否在全国推(tui)广等(deng)问题，中新经纬向上述两家银行有关人士求(qiu)证，截至发稿时，尚未(wei)收到回复。
还款压力先(xian)小后大(da)？
业(ye)内人士认为，“先(xian)息(xi)后本”适合近几年有月供(gong)压力的购房者，相当于“缓兵之(zhi)计”。这类还款方式(shi)贷款期限是不变的，且整体利息(xi)会有所增加(jia)。
“先(xian)息(xi)后本”到底是否划算？中新经纬以(yi)贷款100万元、还款期限30年、利率3.5%试算，等(deng)额本息(xi)还款方式(shi)下，每月还款约(yue)4490元(首月月供(gong)包含(han)本金约(yue)1574元、利息(xi)约(yue)2917元)，总利息(xi)约(yue)61.66万元。
在采用两年先(xian)息(xi)后本还款下，前两年的月供(gong)均为1元本金+利息(xi)，首月月供(gong)为2918元，两年间月供(gong)约(yue)在2800元至2900元，月供(gong)压力小了近一半。
前两年共还本金24元，第三年起按(an)等(deng)额本息(xi)方式(shi)，还剩余本金999976元。月供(gong)为4673元，即后续28年，月还款增加(jia)约(yue)183元。总利息(xi)约(yue)63.87万元，比等(deng)额本息(xi)还款利息(xi)增加(jia)2.21万元。
需要注意的是，以(yi)上均为试算结果，实际以(yi)银行计算为准。
某国有银行个贷经理对中新经纬表示，其(qi)所在的银行一直有延期还款业(ye)务，属于消费者保护措施当中的一部分，但并非客户所想的可以(yi)停(ting)止还利息(xi)，少还一部分钱。“只是前期少还了本金，两年后之(zhi)前所欠的本金会重新按(an)照等(deng)额本息(xi)或等(deng)额本金的还款方式(shi)计算，总利息(xi)会增加(jia)，所以(yi)我们一般(ban)都不推(tui)荐(jian)客户办理这个业(ye)务。”
招(zhao)联(lian)首席研究(jiu)员董希淼指出，“轻松供(gong)”“随薪供(gong)”等(deng)灵活还款方式(shi)，主要针对两类人群：一是短期内收入有所下降(jiang)、还贷压力较大(da)的新市(shi)民；二(er)是工作时间不长、但未(wei)来收入有望增加(jia)的年轻人。较低的前期还款压力、灵活的还款方式(shi)，将能够帮助他们减缓短期还款压力，在更(geng)长周期内平衡好收入和支出。
“对银行而言，通过住房信贷产品创新，提供(gong)差异化、人性化的服务，满足不同的借(jie)款人的现实需要，有助于提升(sheng)产品的竞争力，进而减少提前还款压力，扩大(da)市(shi)场份额，保持(chi)住房贷款业(ye)务平稳(wen)发展。”董希淼说。
他强调，上述产品只是还款方式(shi)的改变，因为前期基本未(wei)偿还本金，应偿还的贷款本息(xi)总量可能有所增加(jia)。借(jie)款人应基于个人和家庭需求(qiu)，合理评估还款能力，理性申请个人住房贷款，选择适合自(zi)己的还款方式(shi)，不可因为前期还款压力较小而随意申请、盲目借(jie)贷。
易(yi)居研究(jiu)院(yuan)研究(jiu)总监严跃进认为，此前平安银行推(tui)出的“气球贷”主要是针对新购房客户，属于增量贷款的一种创新。而上述产品是基于最近几年还贷压力的新情况，给(gei)予存量房贷的客户一种减负的做法(fa)，客户可以(yi)选择也(ye)可以(yi)不选择。
在严跃进看来，按(an)照目前的月供(gong)情况，类似模式(shi)下，前期至少可以(yi)减少1/3或1/2的月供(gong)压力，具有较好的减负和缓冲(chong)效应。“当然任何减负，最终(zhong)都是根据本金的方式(shi)来计算利息(xi)的，前期本金还得少了，后期利息(xi)自(zi)然就会增加(jia)。作为参(can)与此类模式(shi)的人来说，需要比较清(qing)楚理解这一点，以(yi)更(geng)好筹划存量房贷减负的工作。”严跃进说。
新增与存量房贷利差加(jia)大(da)
5月17日，中国人民银行发布通知，取消全国层面首套住房和二(er)套住房商业(ye)性个人住房贷款利率政策下限以(yi)来，多地迅速响(xiang)应，上海、广州(zhou)、深圳等(deng)城市(shi)纷纷行动(dong)。
中原地产研究(jiu)院(yuan)统计数据显示，从调整幅度上看，各地对于房贷利率的降(jiang)低呈现出差异性。目前，多数城市(shi)的首套房贷利率已(yi)降(jiang)至3.1%—3.5%之(zhi)间，远低于此前的市(shi)场平均水平。2019年10月—2023年10月，北京首套房利率为LPR+55BP、上海首套房利率为LPR+35BP、深圳首套房利率为LPR+30BP，而目前深圳和上海的首套房利率均为LPR-45BP。
新增与存量房贷利率之(zhi)间的利差再次拉(la)大(da)，部分网友(you)呼(hu)吁下调存量房贷利率。
董希淼指出，2024年一季度商业(ye)银行净息(xi)差为1.54%，较2023年四季度的1.69%下降(jiang)0.15个百(bai)分点，首次跌破1.6%关口。从近日公布的上市(shi)银行一季报看，上市(shi)银行净息(xi)差普遍(bian)出现下滑。在这种情况下，商业(ye)银行继续降(jiang)低存量房贷利率的动(dong)力不足，空间不大(da)。不过，从近期金融数据看，居民部门有效融资需求(qiu)不足是突出问题。
董希淼认为，下一步(bu)，应加(jia)快落实并继续采取坚决有力的措施，稳(wen)定居民住房消费预期，促进房地产市(shi)场尽快回到平稳(wen)发展的轨道(dao)上来。住房信贷政策方面，应引导商业(ye)银行适当降(jiang)低存量二(er)套房贷利率。
严跃进建议，从金融风险防范(fan)化解的角度，对存量房贷利率的下调纳入后续的研究(jiu)范(fan)畴之(zhi)中。
不过，对于存量房贷客户而言，贷款利率有望随5年期以(yi)上LPR调整而下调。今年2月，5年期以(yi)上LPR下降(jiang)25个基点至3.95%。存量房贷利率将在“重定价日”按(an)照最新LPR报价利率加(jia)上合同约(yue)定的基点得出新的利率，在下一周期执行。多数存量房贷的重定价日在每年1月1日，也(ye)就是明年1月1日房贷利率有望迎来下降(jiang)。
(更(geng)多报道(dao)线索，请联(lian)系本文作者魏薇：vivi1257@163.com