中国网财经5月17日讯 今日，中国人民(min)银行副行长(chang)陶玲在国务院(yuan)新闻办公室举行的(de)国务院(yuan)政策例行吹风(feng)会上表示，立足(zu)中央银行货币政策和宏观审慎管理(li)职能定位，推出四项政策措施，包括设立3000亿(yi)元(yuan)保障(zhang)性住房再贷(dai)款、降低全(quan)国层面个人住房贷(dai)款最低首付比例、取消全(quan)国层面个人住房贷(dai)款利率政策下限、下调各期限品种住房公积金(jin)贷(dai)款利率0.25个百分点。
业(ye)内专家表示，去(qu)年以来，城(cheng)市房地产(chan)金(jin)融政策已经进行多次调整优化，房地产(chan)融资协调机制等落实实施，房地产(chan)企业(ye)合理(li)融资需求(qiu)逐步得到满足(zu)。此次住房信贷(dai)政策大幅度(du)调整，更从需求(qiu)侧上对房地产(chan)市场健康平稳发展形成支撑。预计未来一段时间，我国房地产(chan)市场有望企稳回升。
拟设立3000亿(yi)元(yuan)保障(zhang)性住房再贷(dai)款
“为了贯彻落实中央政治局(ju)会议精(jing)神，根据国务院(yuan)部署(shu)，中国人民(min)银行拟设立保障(zhang)性住房再贷(dai)款，作为新创设的(de)结构性货币政策工(gong)具。” 陶玲表示，按照“政府主(zhu)导、市场化运作”的(de)思路，由中国人民(min)银行提供(gong)低成本再贷(dai)款资金(jin)，激励21家全(quan)国性银行机构按照市场化原则，向城(cheng)市政府选定的(de)地方国有企业(ye)发放贷(dai)款，支持以合理(li)价格(ge)收购已建成未出售的(de)商品房，用作保障(zhang)性住房。
据陶玲介绍，第一，保障(zhang)性住房再贷(dai)款规模(mo)是3000亿(yi)元(yuan)，利率1.75%，期限1年，可(ke)展期4次，发放对象为21家全(quan)国性银行。银行按照自主(zhu)决策、风(feng)险(xian)自担原则发放贷(dai)款。中国人民(min)银行按照贷(dai)款本金(jin)的(de)60%发放再贷(dai)款，可(ke)带动银行贷(dai)款5000亿(yi)元(yuan)。
第二，所收购的(de)商品房严格(ge)限定为房地产(chan)企业(ye)已建成未出售的(de)商品房，对不同所有制房地产(chan)企业(ye)一视同仁(ren)。按照保障(zhang)性住房是用于(yu)满足(zu)工(gong)薪收入群体(ti)刚性住房需求(qiu)的(de)原则，严格(ge)把握所收购商品房的(de)户型和面积标准。
第三，城(cheng)市政府选定地方国有企业(ye)作为收购主(zhu)体(ti)。该(gai)国有企业(ye)及所属(shu)集(ji)团不得涉及地方政府隐(yin)性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求(qiu)和授信空间，收购后迅速配售或租(zu)赁。
第四，自愿(yuan)参与。城(cheng)市政府根据当地保障(zhang)性住房需求(qiu)、商品房库存水平等因素，自主(zhu)决定是否参与。符合保障(zhang)条件的(de)工(gong)薪群体(ti)自主(zhu)选择是否参与配售或租(zu)赁。房地产(chan)企业(ye)与收购主(zhu)体(ti)平等协商，自主(zhu)决定是否出售。21家银行按照风(feng)险(xian)自担、商业(ye)可(ke)持续原则，自主(zhu)决策是否向收购主(zhu)体(ti)发放贷(dai)款。
“这项政策是中国人民(min)银行为支持构建房地产(chan)发展新模(mo)式出台的(de)重(zhong)要举措，有利于(yu)通过(guo)市场化方式实现(xian)多重(zhong)目标。” 陶玲指出，一是加(jia)快存量商品房去(qu)库存。地方国有企业(ye)在银行支持下，市场化参与收购已建成未出售商品房，可(ke)以推动商品房市场去(qu)库存。二是加(jia)快保障(zhang)性住房供(gong)给。收购后的(de)商品房用作配售型或配租(zu)型保障(zhang)性住房，能够更好满足(zu)工(gong)薪收入群体(ti)的(de)住房需求(qiu)。三是助力保交楼(lou)和“白名单”机制。房地产(chan)企业(ye)出售已建成商品房后，回笼资金(jin)可(ke)用于(yu)在建项目续建，改善房企的(de)资金(jin)状况。对于(yu)上述政策，近期中国人民(min)银行将出台正式文件《关于(yu)设立保障(zhang)性住房再贷(dai)款有关事宜(yi)的(de)通知》。
招联首席研究员董希淼表示，中国人民(min)银行创设新的(de)结构性货币政策工(gong)具保障(zhang)性住房再贷(dai)款，具有三个方面的(de)积极作用：第一，提高银行助力消化存量商品房工(gong)作的(de)积极性；第二，支持地方政府化解房地产(chan)市场风(feng)险(xian)，保障(zhang)性住房再贷(dai)款3000亿(yi)元(yuan)，可(ke)带动银行贷(dai)款5000亿(yi)元(yuan)，对相关城(cheng)市房地产(chan)“去(qu)库存”是直接(jie)、有力的(de)支持。三是促进房地产(chan)市场健康平稳发展。存量未出售的(de)商品房被收购，房地产(chan)企业(ye)资金(jin)回笼后，可(ke)用于(yu)保交房及其他项目建设，形成良性循环。
调整个人住房贷(dai)款首付比例和利率水平
“除结构性货币政策工(gong)具提供(gong)低成本政策资金(jin)外，人民(min)银行关于(yu)房地产(chan)工(gong)作的(de)主(zhu)要职责是房地产(chan)金(jin)融宏观审慎管理(li)，重(zhong)点是合理(li)确定个人住房贷(dai)款首付比例和利率水平。”陶玲称。
今日，中国人民(min)银行网站连发三条房地产(chan)金(jin)融政策通知，涉及调整商业(ye)性个人住房贷(dai)款利率政策、下调个人住房公积金(jin)贷(dai)款利率，以及联合国家金(jin)融监督管理(li)总局(ju)发布(bu)调整个人住房贷(dai)款最低首付款比例政策。
一是下调住房贷(dai)款最低首付比例5个百分点。《中国人民(min)银行 国家金(jin)融监督管理(li)总局(ju)关于(yu)调整个人住房贷(dai)款最低首付款比例政策的(de)通知》显示，对于(yu)贷(dai)款购买商品住房的(de)居民(min)家庭，首套住房商业(ye)性个人住房贷(dai)款最低首付款比例调整为不低于(yu)15%，二套住房商业(ye)性个人住房贷(dai)款最低首付款比例调整为不低于(yu)25%。
2023年8月，根据国务院(yuan)部署(shu)，中国人民(min)银行将全(quan)国层面最低首付比例政策统一为首套房20%、二套房30%。各地在此基(ji)础上，因城(cheng)施策自主(zhu)决定政策下限。目前，除北(bei)上广深等8个城(cheng)市外，其他城(cheng)市均已选择执行20%、30%的(de)全(quan)国底(di)线政策。
“此次，我们将全(quan)国层面的(de)首套房贷(dai)最低首付比例从20%降至15%，二套房贷(dai)最低首付比例从30%降至25%。调整后，城(cheng)市政府仍可(ke)据此因城(cheng)施策。在城(cheng)市政府确定的(de)首付比例下限基(ji)础上，商业(ye)银行可(ke)根据客户风(feng)险(xian)状况自主(zhu)决定具体(ti)的(de)首付比例。最低首付比例优化后，可(ke)降低居民(min)购房门槛，有助于(yu)提振住房消费。”陶玲解释称。
二是取消全(quan)国层面房贷(dai)利率政策下限。《中国人民(min)银行关于(yu)调整商业(ye)性个人住房贷(dai)款利率政策的(de)通知》显示，取消全(quan)国层面首套住房和二套住房商业(ye)性个人住房贷(dai)款利率政策下限。目前全(quan)国首套房贷(dai)利率政策下限为贷(dai)款市场报价利率(LPR)减0.2个百分点，二套房为LPR加(jia)0.2个百分点。
陶玲进一步指出，此次决定，不再设置全(quan)国层面首套房和二套房贷(dai)款利率政策下限。对于(yu)一线城(cheng)市和部分热点城(cheng)市，城(cheng)市政府仍可(ke)因城(cheng)施策。自主(zhu)决定当地房贷(dai)利率政策下限。如未来房地产(chan)市场供(gong)求(qiu)关系发生较(jiao)大改变，中国人民(min)银行将及时恢复执行政策下限或指导城(cheng)市政府恢复政策下限，调节供(gong)需。取消房贷(dai)利率政策下限后，商业(ye)银行可(ke)根据客户风(feng)险(xian)状况，自主(zhu)决定利率水平，实现(xian)房贷(dai)利率市场化。
三是下调公积金(jin)贷(dai)款利率0.25个百分点。《中国人民(min)银行关于(yu)下调个人住房公积金(jin)贷(dai)款利率的(de)通知》显示，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金(jin)贷(dai)款利率0.25个百分点，5年以下(含(han)5年)和5年以上首套个人住房公积金(jin)贷(dai)款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含(han)5年)和5年以上第二套个人住房公积金(jin)贷(dai)款利率分别调整为不低于(yu)2.775%和3.325%。
在光大银行金(jin)融市场部宏观研究员周茂华看来，公积金(jin)房贷(dai)利率下调，一方面是配合商业(ye)房贷(dai)利率下行；另(ling)一方面，降低公积金(jin)购房成本，有助于(yu)释放住房消费潜力。
房地产(chan)是我国支柱产(chan)业(ye)，房地产(chan)市场关联很(hen)多上下游行业(ye)，其健康平稳发展对经济恢复回升具有重(zhong)要意(yi)义(yi)。促进金(jin)融与房地产(chan)良性循环，既是房地产(chan)市场健康平稳发展的(de)需要，也(ye)是防范化解金(jin)融风(feng)险(xian)的(de)需要。
“5月17日，金(jin)融管理(li)部门连发三个文件，从住房贷(dai)款首付比例、利率两个方面对住房信贷(dai)政策进行调整，具有多个方面积极意(yi)义(yi)。” 董希淼表示，一是适当降低居民(min)住房消费门槛。首付比例显著下降，将更好满足(zu)刚性和改善性住房需求(qiu)。二是减轻居民(min)住房消费负担。取消全(quan)国性的(de)住房贷(dai)款利率政策下限，降低住房公积金(jin)贷(dai)款利率25基(ji)点，将推动住房贷(dai)款利率继续降低。三是传递出稳定房地产(chan)市场的(de)明确信号。此次住房信贷(dai)政策调整力度(du)较(jiao)大，超出预期。房地产(chan)短期看金(jin)融、长(chang)期看人口，住房信贷(dai)政策大幅度(du)调整，有助于(yu)稳定居民(min)住房消费信心，进而提高居民(min)住房消费的(de)意(yi)愿(yuan)和能力。