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2021年集中供地以来，土拍市场的主力军就成了各地的国资城投(tou)公司。
据克而(er)瑞统计，仅(jin)2021到2023年三年间，地方国企和城投(tou)参与拿地的数量，总占比就超(chao)过了6成。
来源：CRIC，截止2023年11月10日
我们还在感慨，国资不(bu)仅(jin)介(jie)入拿地，而(er)且负责建设开发了很多地产项(xiang)目(mu)。
紧接着又看到杭州临安(an)区准备出手，掏出真金白(bai)银，试水政府收储存量房。
是啊，现在越来越多存量房去库存的行列中，都出现了国资的身影。
各地政府和城投(tou)，正在以各种各样的方式比如直接收购(gou)、以旧换新、租赁等等手段，更多样的介(jie)入到了存量房的去化过程中。
今年以来，不(bu)仅(jin)落地速度加快，而(er)且资金量也明显起来了。
各地到底在哪些方面做了哪些尝试，今天带大(da)家(jia)深挖(wa)一下。
一开始，是从“以旧换新”关(guan)注到国资。老实讲，楼市的“以旧换新”已经不(bu)是新词了，部分城市的试点推出，算起来也有大(da)半年的时间了。
最新数据显示，截止到5月15日，已经有超(chao)过60个城市进行试点，逐渐从三四线城市，向一二线城市扩散，上海、深圳和广州都加入了进来。
其中，不(bu)少于15个都是国资下场收购(gou)的形(xing)式，直接由(you)地方政府或者(zhe)当(dang)地城投(tou)进行兜底。不(bu)完全统计，目(mu)前公布(bu)的计划收购(gou)套数合计超(chao)过1万套。
数据来源：网络(luo)整理(li)，仅(jin)供参考
实际操作流程也很简(jian)单。想换房的业主，只需通过政府指定的官(guan)方平台，登记旧房、选定新房、等待估价，满意就进行后续支付。
如此一来，买和卖都通过官(guan)方平台完成，审批流程快。既不(bu)用担心款项(xiang)安(an)全问题，也大(da)大(da)提高了置换的效(xiao)率，基本不(bu)用等多久。
国资收购(gou)的好(hao)处不(bu)仅(jin)只停留在流程操作上，而(er)且充分听取居民的意见，不(bu)断优化“以旧换新”细则。
像(xiang)太仓就考虑到，有的人舍不(bu)得老破小的学区，但换到新房又担心没有好(hao)的学校(xiao)，特别批准保留一定时间旧房所在学区的入学资格，让小孩有上学需求的业主，可以放心进行置换。
还有的人有好(hao)几套小房子，单独一套拿来换新房，价差有点吃力。现在也可以“多换一”，用多套旧房子凑(cou)一套新房。
南京(jing)甚至为置换期房的业主，提供了过渡期住的地方。旧房子收过来之后，还能(neng)以市场价继续租住在里面。等期房交付、装(zhuang)修好(hao)后，业主再正式搬进去住，省去了因为房屋交易(yi)而(er)要搬家(jia)的麻(ma)烦。
郑(zheng)州则是先在两个区域进行试点，进而(er)推广到全市八个区域全面实施(shi)。对二手住房的房龄(ling)限制，也从之前的15年延长到了20年。
这(zhe)三个典型城市的首批成绩单也出炉了：
数据来源：网络(luo)整理(li)，仅(jin)供参考
据介(jie)绍，各地国资首批收过来的二手住房主要是小户型，地段好(hao)，多半还有学位优势。
不(bu)仅(jin)可以交由(you)第三方中介(jie)进行转租，获得不(bu)错的租金收益，也能(neng)用作过渡的安(an)置房，给(gei)原(yuan)住户或者(zhe)附近的拆迁户居住。当(dang)然，转作保租房，以及和指定公司合作人才公寓，都是可行之道。
其实，很多地方国资早就在收购(gou)存量房，拿来做保租房。
印象中，保租房主要集中在一二线城市，事实上越来越多的三四线城市，也在大(da)步推动保租房建设工程。
十四五期间，我国计划建设筹集保租房870万套，各地都存在保租房的指标压力。因此，有些地方国资不(bu)仅(jin)自(zi)己掏钱建保租房，还直接从城投(tou)手中收购(gou)现成的存量房，相(xiang)应(ying)改造后转做保租房。
和“以旧换新”比起来，不(bu)需经过业主的置换，更直接省事，也免去了重(zhong)复建设，可以更快投(tou)入使用。最直接的就是，提高了闲置房产的利用率。
那么，收购(gou)的钱从哪里来？
去年年初(chu)，央行设立了1000亿(yi)元的“租赁住房贷款支持计划”，定向投(tou)放给(gei)8个试点城市批量收购(gou)存量房，用作保租房。而(er)这(zhe)8个城市去年的住宅总销售额，合计有1万亿(yi)。1000亿(yi)相(xiang)当(dang)于全年销售额的10%，真不(bu)算少。
4个试点城市福州、青岛、天津、重(zhong)庆，都跟(gen)进了这(zhe)种模式。
数据来源：网络(luo)整理(li)，仅(jin)供参考
计划收购(gou)的存量房套数超(chao)过16000套，重(zhong)庆瞄准的是轨交站点、产业园区、学校(xiao)医院附近的存量房，面积以70平以下小户型为主。
要知道今年1月份，重(zhong)庆主城区商品房成交量为8043套，这(zhe)次就投(tou)放了4207套，大(da)概(gai)相(xiang)当(dang)于半个月的成交水平，数量也相(xiang)当(dang)可以。
福州主要收购(gou)的也都是四城区的优质房源，要求建成年限短、地理(li)位置优越、层次较好(hao)。目(mu)前首批近8000套的收购(gou)目(mu)标，已对接落实了近7000套，下半年将正式转为保租房或长租房，投(tou)入到市场，收购(gou)资金规模同样不(bu)能(neng)小觑。
福州和济(ji)南去年拿到的贷款额度，分别是4.88亿(yi)和4.6亿(yi)，今年青岛又拿到18.5亿(yi)，天津滨海新区更是落地资金达到19.18亿(yi)。
简(jian)单统计一下，首批收购(gou)存量房的贷款额度已超(chao)过了47亿(yi)元。此外，湖州、邯郸，还有最近爆火的阿勒泰等多个城市也先后发布(bu)了此类政策。
要注意的是上面谈到的置换和直接收购(gou)，都只针对商品房。
深圳今年2月还计划将本市的公寓类住房，打(da)包申(shen)请“转型”为保租房。也就是说，国资对于保租房房源的解决方式比我们想象的多得多。
除了这(zhe)两种方式外，国资也在想办法(fa)盘活(huo)租房市场。
聚焦到一线城市，上海、广州、深圳尽管都推出了“以旧换新”活(huo)动，但活(huo)动本身给(gei)予购(gou)房者(zhe)的优惠(hui)力度并不(bu)大(da)，国资也暂时还没有参与其中。
不(bu)过，由(you)于一线城市的市中心有很多老破小，改造难度较大(da)，一线国资更多是想办法(fa)盘活(huo)租房市场，进行统筹租赁。上海从去年10月开始，在部分区域试点了“趸租”政策。
由(you)国资的长租公寓——上海建信(xin)住房服(fu)务有限公司负责，也就是租赁市区老人的房子，转租给(gei)有需要的青年，老人从市区搬到郊区的新房子里住。
目(mu)前，市区的7个区14个街道，以及郊区的6个新房项(xiang)目(mu)投(tou)入到了初(chu)步的试点中，试图同时解决了老人养老，年轻人租赁以及近郊存量房源运营这(zhe)三大(da)问题。
除了市区的老破小之外，可以用来转租的房源还有很多种。深圳就盯上了规模庞大(da)的城中村，进行“统租”。
数据来源：网络(luo)整理(li)，仅(jin)供参考
具体来看，深圳去年计划通过改造城中村，筹集5.2万套保租房，特别成立了微棠住房公司进行专职管理(li)，在线下设立了多个黄白(bai)色显眼的客(ke)服(fu)中心。
图源：宝安(an)日报
到今年年初(chu)，微棠公寓在租社区有36个，主要集中在龙华区的几个街道。光元芬新村足足有90多栋统租房，房间总数非(fei)常多。
据一些租客(ke)反(fan)映(ying)，这(zhe)种模式相(xiang)比于之前的私人房东收费更为规范化，押金退还、水电燃气以及维修的费用都有保障，更不(bu)会(hui)随意涨价。
而(er)且公共设施(shi)完善，增加了健身房、公共厨房、阅读区等。安(an)保措施(shi)也大(da)大(da)提升，除了进出有门禁之外，还设置了无死(si)角监控以及固定的前台。
图源：深圳买房计划
最近为了方便租户出行，微棠公寓还和深圳巴士合作推出了“蓝海豚(dun)”小型巴士，开通了地铁和产业园专线，C24线的首站就是逸秀微棠。通过统租的模式，让城中村的居住环境不(bu)断改善，租户有保障，房东也有钱赚。
为什(shi)么国资要开始下场收存量房？
目(mu)前试点的一些城市，像(xiang)郑(zheng)州、重(zhong)庆等，前几年土地供应(ying)量堪称天量。郊区、新城等待开发区域的新房库存数量比较多，供应(ying)远远大(da)于需求，存量新房去化周期漫(man)长。
这(zhe)时候各地政府及时“踩刹车”，暂停土拍，减少市场上的新房供应(ying)，通过以旧换新、直接收购(gou)等多种手段，可以加快存量房的去化。
而(er)从居民角度出发，有置换需求的业主，可以放心由(you)国资兜底。从“先卖后买”，转变为“先买后卖”、“边买边卖”，尽快实现自(zi)身的住房改善。
对租房群(qun)体来说，以往的保障房大(da)多是建在一些偏远地区。一线城市的打(da)工人，或许愿意牺牲通勤(qin)，住进郊区的保租房，三四线城市很难愿意选择此类保障房。
而(er)现在，通过直接收购(gou)或者(zhe)以旧换新等多种手段，地方政府能(neng)为租房者(zhe)，提供更多城区好(hao)地段的保租房，这(zhe)就大(da)大(da)提升了对务工人员(yuan)的吸引力。提供充分的配套，为三四线城市留住人才，这(zhe)样才能(neng)赢得长期发展的机会(hui)。
总的来看，国资下场收购(gou)可以说是“一箭三雕”。最明显的就是帮助当(dang)地去化，缓解还债压力，还能(neng)提高闲置房产的利用率，满足居民置换改善和租房的多种需求。
从各地披露的方案，和试点以来的效(xiao)果来看，我们可以肯定的是，未来还会(hui)有更多城市的国资下场收购(gou)存量房，围绕当(dang)地居民的真实需求，采(cai)用不(bu)同机制，盘活(huo)存量房以及租房市场。
来源：真叫卢俊 原(yuan)标题《注意，国企开始下场收购(gou)存量房了》