轰轰烈烈的“以旧换新”浪潮(chao)已经(jing)开启(qi)。
楼市(shi)正在进入(ru)一个全新的时代。
为了更好地促进市(shi)场流动性(xing)，据不完全统计，全国已经(jing)有超30个城市(shi)已经(jing)开启(qi)“以旧换新”策(ce)略。
比如苏州、重(zhong)庆(qing)、武汉、杭州等，都是重(zhong)量级一点的城市(shi)。
像苏州，选择的是公(gong)积金支持住房“以旧换新”。只要(yao)是“以旧换新”换房的，直系亲属符合条件也能提取公(gong)积金或者使用(yong)公(gong)积金贷款；
再比如杭州，直接(jie)是政协牵头鼓励本地项(xiang)目借鉴其(qi)他城市(shi)的“以旧换新”，重(zhong)新焕发市(shi)场活力，防止市(shi)场大起大落。
而(er)一线城市(shi)当中，这次(ci)又(you)是深圳跑得最快的。
4月15日(ri)，深圳本地头部(bu)中介平台和南山核心地段项(xiang)目“绿景白石洲”联合试点“以旧换新”模式(shi)，加(jia)快存量房和与新房交易的轮动循环。
具体的规则主要(yao)有三个——
有换房需求(qiu)的客户缴(jiao)纳项(xiang)目定金
缴(jiao)纳定金只能锁定房源(yuan)2个月
期间就是中介火(huo)力全开找客户。
简单一句话来说，就是承诺2个月之内快速帮忙卖(mai)掉旧的房子，然后业主置换新的房子。
类似“以旧换新”或者准确点来说，“以房换房”的方式(shi)，过去深圳也出现过。
就是位于深圳南山区塘朗地铁口附近的弘基·翰林九锡项(xiang)目。
2022年7月的时候，可用(yong)住宅换大平层、商(shang)务(wu)公(gong)寓或是临街商(shang)铺，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。但(dan)是旧房的价格，是以小区半年内成交的价格为准。
可以看到(dao)，过去即使深圳出现“以旧换新”，一般会是位置不怎么样，又(you)或者并非市(shi)场主流的住宅项(xiang)目。
而(er)现在却是深圳旧改标杆，靠近深圳四大总部(bu)基地，地段非常核心的项(xiang)目参与“以旧换新”。
并且绿景白石洲璟庭去年9月首批房源(yuan)推出，卖(mai)得还(hai)不算(suan)太差。
1257套108-405㎡户型，开盘享多重(zhong)折(she)扣为vip登记享 95折(she)，冻资(zi)100万 享95折(she)，准签(qian)享98折(she)，折(she)后8.2万/平起。
即使是七十多层的超高层、容积率达到(dao)约(yue)10.3，最终还(hai)是卖(mai)掉了527套。
截至目前（2024年4月17日(ri)），在深圳房地产信息平台上登记备案的套数累计是573套。
也就是说，7个月的持销期，在市(shi)场进一步收缩的情况下，项(xiang)目又(you)卖(mai)出了46套。
所以，并非说项(xiang)目到(dao)了完全卖(mai)不出去的地步。
但(dan)如今也主动选择和中介渠(qu)道通过这种方式(shi)去化，说明了两个问(wen)题——
第一就是，全国这种“以旧换新”的浪潮(chao)，一线城市(shi)也躲不掉。即使还(hai)没有红头文(wen)件，但(dan)响应(ying)“以旧换新”的号召是没有任何问(wen)题的。
第二就是，房企(qi)去化更迫切，营销的实质需求(qiu)更大。“以旧换新”的方式(shi)很多，比如通过国企(qi)直接(jie)收购、中介合作、发放补贴等，而(er)项(xiang)目选择了直接(jie)和中介合作，去化的效率会更快更直接(jie)。
虽然目前暂(zan)时只有一个项(xiang)目推出“以旧换新”，但(dan)在浪潮(chao)之下，相信会有越(yue)来越(yue)多项(xiang)目加(jia)入(ru)其(qi)中。
“以旧换新”这种方式(shi)最大的好处就是能够(gou)加(jia)速置换的周期，提高置换的成功率。
一旦买卖(mai)链条活跃起来了，二手房市(shi)场和新房市(shi)场也就活了。
项(xiang)目选取的是绿景白石洲璟庭，以位置地段以及价格来看，是贴合目前改善群体的需求(qiu)的，尤其(qi)是“想换新房资(zi)金不够(gou)”的家庭。
但(dan)是能不能奏效呢？
很明显，目前的市(shi)场是非常困难的。
一方面(mian)，市(shi)场信任成本比以往高。
比如缴(jiao)纳订金后，相当于给开发商(shang)提供了2个月的免(mian)息本金，这2个月的利息便是购房者的机(ji)会成本。
比如缴(jiao)纳订金以后，如果未来旧房源(yuan)卖(mai)不出，或者单纯不想要(yao)了，订金退还(hai)是否能够(gou)丝(si)滑地退还(hai)呢？
再比如绿景白石洲还(hai)有那么多剩余房源(yuan)并不紧俏，为什(shi)么要(yao)提前锁定房源(yuan)而(er)不是业主自己卖(mai)掉老房子，拿(na)到(dao)款项(xiang)再随(sui)心选择喜欢的新房呢？
另一方面(mian)深圳的市(shi)场处于收缩阶(jie)段，并不是房源(yuan)供应(ying)不够(gou)的问(wen)题，而(er)是有效客户不足，才导致了目前深圳新房市(shi)场和二手房市(shi)场，流动性(xing)不足。
比如3月小阳春，上海交易量是回到(dao)2万套以上的，而(er)深圳二手房网签(qian)量只有不到(dao)五千套。
“旧房”根本就非常难卖(mai)。
如果是一些老破小，或者老破大，根本就不足以吸引购房群体。
更重(zhong)要(yao)的是，如今这轮行情，和过去的几轮行情似乎(hu)已经(jing)不太一样。
不仅国企(qi)、民企(qi)的收入(ru)不明朗，就业端(duan)的收缩导致收入(ru)端(duan)没跟上。
即使未来有更多新房项(xiang)目参与进来，如果是市(shi)中心的老破小、老破大，又(you)会有多少业主愿意从市(shi)中心搬到(dao)远郊呢？
所以这一轮“以旧换新”，主旋律依旧是给改善群体服务(wu)，市(shi)场的助力依然很大。
作者 | 醉酒大鲨鱼