5月(yue)17日，中国人民银行和国家金(jin)融监管总局发布(bu)房贷新(xin)政，全国大批城市快速(su)落地，更有一线城市积极跟(gen)进。5月(yue)27日，上海(hai)发布(bu)调整政策，成(cheng)为(wei)第一个(ge)落地新(xin)政的(de)一线城市，其发布(bu)的(de)政策内容与(yu)其他地区有所不同——首套(tao)房最低首付比例降至20%。广州与(yu)深圳紧随其后，分(fen)别将比例降至15%和20%。
最新(xin)统计数据显示，多省明确发布(bu)文件执行全省首套(tao)房首付降低到(dao)15%、取消利率下限。截至北京青年报记者(zhe)发稿，全国超八成(cheng)城市开始落地执行“5·17”新(xin)政。
快速(su)响应“因城施策”号(hao)召
5日17日，中国人民银行和国家金(jin)融监督管理总局发布(bu)关于调整个(ge)人住房贷款最低首付款比例政策的(de)通知。对于贷款购买商品(pin)住房的(de)居民家庭，首套(tao)住房商业性个(ge)人住房贷款最低首付款比例调整为(wei)不低于15%，二套(tao)住房商业性个(ge)人住房贷款最低首付款比例调整为(wei)不低于25%。与(yu)此同时，央(yang)行取消全国层(ceng)面首套(tao)住房和二套(tao)住房商业性个(ge)人住房贷款利率政策下限。
央(yang)行还要求，各省级(ji)分(fen)行按照(zhao)“因城施策”原则，指导各省级(ji)市场利率定价(jia)自律机制，根据辖(xia)区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖(xia)区内各城市商业性个(ge)人住房贷款利率下限及下限水(shui)平（如有）。银行业金(jin)融机构(gou)应根据各省级(ji)市场利率定价(jia)自律机制确定的(de)利率下限（如有），结合本机构(gou)经营(ying)状况、客户风险状况等(deng)因素(su)，合理确定每笔贷款的(de)具体利率水(shui)平。
此后，全国多地快速(su)响应“因城施策”号(hao)召，密集(ji)出台调整举措。不少省份宣(xuan)布(bu)将首套(tao)和二套(tao)商贷的(de)首付比例调整至全国下限，同时取消房贷利率政策下限。
中原地产研究院最新(xin)统计数据显示，全国明确发布(bu)政策文件执行15%首套(tao)房首付比例的(de)城市超过200个(ge)，超过250个(ge)城市明确取消了房贷利率下限。全国超过80%城市开始落地执行“5·17”新(xin)政。
总体来看，在落实新(xin)政方(fang)面，各地出现(xian)了分(fen)层(ceng)现(xian)象，二、三线城市步伐很(hen)快，一线城市和“强二线”城市比较谨慎。
银行房贷利率会降多少？
在取消房贷利率下限的(de)城市，商业银行在设定房贷利率时拥(yong)有了更大的(de)自主权和调节空间。据了解(jie)，不少地方(fang)的(de)银行已(yi)结合自身实际和同业情况，根据贷款人资质等(deng)因素(su)实行差(cha)异化定价(jia)，新(xin)贷款客户的(de)房贷利率明显下降。
据报道，政策落实后，武汉地区的(de)银行将首套(tao)房贷款利率降低30个(ge)基(ji)点，从原来3.55%降至3.25%；二套(tao)房降低80个(ge)基(ji)点，从4.15%降至3.35%。合肥也(ye)有国有大行自5月(yue)20日开始执行新(xin)政，首套(tao)房、二套(tao)房贷款利率均为(wei)3.45%。广东某市主流银行的(de)首套(tao)房贷利率已(yi)从3.55%降至3.15%，二套(tao)房贷利率已(yi)从4.15%降至3.55%。
业内人士普遍预计，此次取消房贷利率下限后，各地房贷利率将进一步下行。光大证券金(jin)融业首席分(fen)析师王一峰认为(wei)，对于银行体系而言，不论是房抵贷抑或是按揭贷款，均根据抵押(ya)房产价(jia)值以及债(zhai)务人收入水(shui)平等(deng)因素(su)来确定贷款利率，两者(zhe)风险成(cheng)本、资本成(cheng)本均大体相当。因此在下限取消后，按揭贷款利率一定程度上会向住房抵押(ya)贷款收敛。目前住房抵押(ya)贷款利率在3%-3.5%之间，对应新(xin)发生按揭贷款利率降幅可能在40个(ge)基(ji)点左右。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，本次央(yang)行取消全国层(ceng)面房贷利率下限，政策利好扩(kuo)展至二套(tao)房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也(ye)有望打开。新(xin)政之前，多数城市取消首套(tao)房贷利率下限后，房贷利率普遍执行LPR（贷款市场报价(jia)利率）-40个(ge)基(ji)点至LPR-70个(ge)基(ji)点，即3.2%-3.5%，少数城市部分(fen)银行首套(tao)房贷利率已(yi)低至3.1%，这将成(cheng)为(wei)更多城市后续调整的(de)重要参考。
东方(fang)金(jin)诚首席宏观分(fen)析师王青则预测，年内房贷利率下调幅度可能超过50个(ge)基(ji)点。这也(ye)意味着，越来越多城市的(de)首套(tao)房贷利率将向3%逼(bi)近。王青指出，未来房贷利率下调的(de)大门已(yi)经打开，下调幅度将决定房地产行业何时实现(xian)企稳回暖(nuan)。考虑到(dao)房贷利率自2022年开始转向，截至去(qu)年末累计下调166个(ge)基(ji)点，即年均下调83个(ge)基(ji)点，但仍(reng)未能止住楼(lou)市下行态势，今年截至3月(yue)末，房贷利率下调28个(ge)基(ji)点至3.69%，他预计年内房贷利率下调幅度将在50个(ge)基(ji)点以上。
专家预计存(cun)款利率还会下调
国家金(jin)融监督管理总局数据显示，截至2023年末，我国银行业的(de)净息(xi)差(cha)已(yi)降至1.69%。有券商研报称，2024年第一季(ji)度各类型上市银行净息(xi)差(cha)整体下滑(hua)超过12个(ge)基(ji)点。
降低贷款利率后，银行的(de)净息(xi)差(cha)怎么(me)办(ban)？
王一峰表示，全国层(ceng)面房贷利率下限取消将对银行体系净息(xi)差(cha)造成(cheng)一定程度的(de)影响，按全国新(xin)发生按揭贷款利率下降30个(ge)基(ji)点计算，将影响银行体系2024年净息(xi)差(cha)约0.5个(ge)基(ji)点。不过考虑到(dao)政策仅影响边际定价(jia)，对净息(xi)差(cha)的(de)影响程度或相对有限。
中金(jin)公司银行业分(fen)析师林英(ying)奇分(fen)析指出，按照(zhao)全年新(xin)发放按揭贷款利率下调30个(ge)基(ji)点的(de)预期，相关调整对银行息(xi)差(cha)的(de)负面影响约为(wei)0.8个(ge)基(ji)点，对银行利润影响较小。
市场人士普遍认为(wei)，为(wei)解(jie)决息(xi)差(cha)压力，今年银行将进行新(xin)一轮存(cun)款挂牌利率调整。
中信证券首席经济学(xue)家明明表示，为(wei)维(wei)持经济高质量增长，银行资产端无法提高信贷利率，大概率会通过下调存(cun)款利率的(de)方(fang)式保持银行净息(xi)差(cha)长期处于较为(wei)合理的(de)水(shui)平。在“发挥贷款市场报价(jia)利率改(gai)革作用”的(de)监管诉求下，未来受息(xi)差(cha)压力影响，商业银行或继续下调存(cun)款利率，而低通胀引起的(de)高实际利率环境下，年内LPR报价(jia)下调仍(reng)可期待，时点上可能略靠后。
招联金(jin)融首席研究员董希淼建议，“银行要开源节流，发挥存(cun)款利率市场化调节机制作用，压降存(cun)款利率来降低负债(zhai)成(cheng)本，同时央(yang)行还可适当降低政策利率，MLF利率仍(reng)存(cun)在下调空间，在政策利率与(yu)存(cun)款利率下降的(de)基(ji)础上，LPR也(ye)有一定的(de)下降空间。”文/北京青年报记者(zhe)程婕
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上海(hai)广州深圳相继调整最低房贷首付比例
继上海(hai)5月(yue)27日将最低首付比例降至20%，调整限购、社保年限等(deng)楼(lou)市政策发布(bu)后，广州昨(zuo)日将最低首付比例调整为(wei)15%，还取消利率下限。自今日起，深圳市下调个(ge)人住房贷款最低首付款比例和利率下限——首套(tao)住房个(ge)人住房贷款最低首付款比例调整为(wei)20%，二套(tao)住房个(ge)人住房贷款最低首付款比例调整为(wei)30%。业内认为(wei)，广州在上海(hai)发布(bu)楼(lou)市政策后立马跟(gen)进，已(yi)经说明近期的(de)政策动向，预计北京和深圳也(ye)会围绕此类政策做(zuo)进一步的(de)调整和优化。
上海(hai)提出的(de)调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新(xin)”以及优化土地和住房供应等(deng)9条政策措施自昨(zuo)日起正式实施。同日，广州市调整优化差(cha)别化住房信贷政策。对于贷款购买首套(tao)商品(pin)住房的(de)居民家庭，商业性个(ge)人住房贷款最低首付款比例调整为(wei)不低于15%，取消利率下限。对于贷款购买第二套(tao)商品(pin)住房的(de)居民家庭，商业性个(ge)人住房贷款最低首付款比例调整为(wei)不低于25%，取消利率下限。在广州市限购区域内，对于拥(yong)有两套(tao)及以上住房的(de)居民家庭暂停发放商业性个(ge)人住房贷款。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分(fen)析认为(wei)，支持非户籍家庭、单身人士、非户籍人才购房，是近期一线城市政策集(ji)中的(de)方(fang)向。主要原因在于一线城市外围土地供应量大，而且一线城市以新(xin)市民、年轻人为(wei)主的(de)非户籍人口集(ji)中。上海(hai)降低首付比例和房贷利率下限，一方(fang)面是顺应和贯彻“5·17”国家政策部署；另一方(fang)面也(ye)是针对本地非户籍和非户籍人才群体多，需要加大优惠力度。李宇嘉预计，如果(guo)下滑(hua)颓势不改(gai)，上海(hai)可能还会下调首付比例和贷款利率。
易居研究院研究总监严跃(yue)进认为(wei)，广州在上海(hai)政策出台后立马跟(gen)进，已(yi)经说明近期的(de)政策动向，即4个(ge)一线城市均会出台宽松的(de)利好政策，且政策出台会围绕限购放松、房贷首付和利率下调、公积金(jin)政策优化、促进二手房流通、鼓励存(cun)量房源消化等(deng)方(fang)面入手。
文/北京青年报记者(zhe)宋霞(xia)