4月底以来，北京(jing)、上海(hai)、天津、深圳等(deng)地楼市优化政策密集“上新”，国(guo)内多个城市推出住房“以旧(jiu)换新”政策，消化存量房产和优化增量住房的政策措施正在成为(wei)新一轮房地产政策调整的主线。
5月16日，高盛在最(zui)新的研报中表示，目前，已有超50个城市（或行政区）出台住房“以旧(jiu)换新”政策，预计该政策将成为(wei)促进新房去化和稳定房价的关键政策举(ju)措。
报告梳理认为(wei)，各地“以旧(jiu)换新”政策机制可以分为(wei)以下五种模式。
集体收购模式
据高盛统计，目前已有包括(kuo)南京(jing)、郑州(zhou)在内的20个城市或地区采取了此模式。
集体收购模式是指，由政府或政府指定的实体机构集体收购市民存量住房，收购方(fang)委托第三方(fang)专业机构价格评估后，鼓励居民购买(mai)改(gai)善性新建商品住房，最(zui)后与居民方(fang)洽谈并签约过户。
该模式的优点(dian)在于(yu)，政府直(zhi)接兜底，缩短了二手房出售周期、简化了出售流程，同时免去了卖房中介费，在政府支持下新房源(yuan)一般具有不同程度优惠，且(qie)新房项目数量多、分布广泛。
报告指出，在目前已公布的各种“以旧(jiu)换新”模式中，“收购模式 ”在提高房屋交易量和销售额方(fang)面的成效可能是最(zui)好的。
代售购新模式
目前已有包括(kuo)上海(hai)、深圳在内的30个城市或地区采取此模式。
代售购新模式是指：政府倡(chang)导下，房地产经纪机构与当地产开发企业开展合作，在购房居民与房地产开发企业达成“以旧(jiu)换新”的意(yi)向后，房地产经纪机构将在新房锁定期内优先营销和转售居民的存量住房。
例(li)如，深圳住房“以旧(jiu)换新”就是通过鼓励房地产开发企业、中介机构与换房人(ren)签署协议(yi)，开展“卖旧(jiu)+买(mai)新”的换房联动。在“解(jie)约保护期”内，中介机构优先推动换房人(ren)旧(jiu)房交易，缩短交易周期，如旧(jiu)房未售出，开发企业和换房人(ren)按约定解(jie)除协议(yi)并无条件退(tui)款，换房人(ren)无需承担(dan)违约责任。
不过，报告指出，该模式的弊(bi)端在于(yu)交易周期长，且(qie)政府未能直(zhi)接介入，在政策实际落地成效方(fang)面可能会有所折扣。
回购收储(chu)模式
目前已有包括(kuo)重庆、郑州(zhou)、苏州(zhou)在内的10个城市或地区采取此模式。
回购收储(chu)模式是指：政府牵(qian)头组(zu)建住房保障银行，从城投手中收购现有存量住房，用于(yu)保障性住房。
还有地方(fang)政府将这种“以旧(jiu)换新”政策方(fang)案与城中村改(gai)造(zao)、房票等(deng)政策结合。
据澎湃(pai)新闻，四川南充市鼓励属地人(ren)民政府在推进城市危旧(jiu)房改(gai)造(zao)、城中村改(gai)造(zao)、城镇老旧(jiu)小区改(gai)造(zao)的过程中，采取“以旧(jiu)换新”“购房券救(jiu)助”和“现金(jin)救(jiu)助”等(deng)模式，在充分尊重群众意(yi)愿基础(chu)上拆除危旧(jiu)房，通过发放“房票”等(deng)方(fang)式实施安置，也(ye)可购买(mai)存量商品住房作为(wei)安置房源(yuan)，满足群众多样化需求。
该模式的特点(dian)在于(yu)，无需经过业主的置换，也(ye)免去了房屋再建的过程，可以更快投入使用、降低(di)库存。
直(zhi)接补贴模式
目前有包括(kuo)苏州(zhou)、沈阳在内的7个城市采取此模式。
直(zhi)接补贴模式是指：多地对出售自有住房并购买(mai)新房的居民给予一定的购房补贴或者税费减免，各地补贴方(fang)式有所不同，包括(kuo)返还税收、根据置换面积补贴、根据置换单元数补贴等(deng)。
比如，苏州(zhou)住建局宣布实施“卖旧(jiu)买(mai)新”购房契税补贴，对在2024年12月31日前购置新建商品住房的购房家庭，分层次实施契税补贴，最(zui)高可享100%契税补贴。
此外，还有地方(fang)政府对房企回购给予补贴。比如浙江省嘉兴市海(hai)宁市的方(fang)案是，鼓励房企购买(mai)意(yi)向购房人(ren)的存量房，对房企购买(mai)存量房的，给予企业总购房款2%的财政补贴。
不过，报告称，大多数补贴力度一般不超过房价的3%，尚未达到能显(xian)著刺激新房销售的程度。
预付租金(jin)模式
即肇庆模式，是指：存量房屋持有人(ren)通过“旧(jiu)转保”（旧(jiu)房转保障性住房）的形式交由政府统租，由此获(huo)得政府指定机构支付的一定年限(xian)租金(jin)，并将其全部用于(yu)购买(mai)商品房。
该模式首次提出了“旧(jiu)转保”的方(fang)案，特点(dian)在于(yu)无需卖房即可“换新”，一次性获(huo)得长期租金(jin)。
报告最(zui)后总结称，这五种“以旧(jiu)换新”模式各有优劣，各地政府可以考虑适当采取组(zu)合模式以提升政策效果。
从高盛报告提供的数据和各地政策落地后的反响来看，直(zhi)接收购模式在加速新房销售、支持消化村连库存方(fang)面的效果最(zui)佳，其他模式则因为(wei)政策力度相对较小，操(cao)作细则存在差异，效果用欠佳。
据证券时报，业内人(ren)士分析认为(wei)，目前各地住房“以旧(jiu)换新”政策整体的落地效果还不明显(xian)，仍存在二手房参与门槛较高、二手房评估价或交易价较低(di)、可置换新房选择少(shao)等(deng)痛点(dian)。
据中国(guo)之声，广东省城规院(yuan)住房政策研究(jiu)中心首席研究(jiu)员李宇嘉认为(wei)，在各地住房“以旧(jiu)换新”的政策执(zhi)行初期，尽快找到让交易链条上各方(fang)能够共赢的成熟模式至关重要，不仅要从房源(yuan)本身的质量着手，提供优质住房，还要在交易流程、搭建平台等(deng)方(fang)面做好“针线活”。