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4月30日召开的中(zhong)共中(zhong)央政治局会议提出(chu)，统筹研究(jiu)消化存量房产和优化增量住(zhu)房的政策措施。
5月17日，人民银行宣布(bu)了含金量十足的房地产金融“政策包”。中(zhong)国人民银行副行长陶玲在当天的国务院政策例行吹(chui)风会上介绍，中(zhong)国人民银行抓紧认真贯彻落实，立足中(zhong)央银行货币政策和宏观审(shen)慎管理职能定位，推出(chu)以下四项政策措施：
一是设立3000亿元保障性住(zhu)房再贷款。二是降低(di)全国层面个(ge)人住(zhu)房贷款最(zui)低(di)首(shou)付比例，将(jiang)首(shou)套房最(zui)低(di)首(shou)付比例从不低(di)于20%调(diao)整为不低(di)于15%，二套房最(zui)低(di)首(shou)付比例从不低(di)于30%调(diao)整为不低(di)于25%。三是取消全国层面个(ge)人住(zhu)房贷款利率政策下限。四是下调(diao)各期限品种住(zhu)房公(gong)积金贷款利率0.25个(ge)百分点。
一揽子政策利好满足购房者预期，潜在购房者有望入市
5月17日，人民银行连续发布(bu)三条消息，提出(chu)取消全国层面首(shou)套住(zhu)房和二套住(zhu)房商业性个(ge)人住(zhu)房贷款利率政策下限，下调(diao)个(ge)人住(zhu)房公(gong)积金贷款利率，调(diao)整个(ge)人住(zhu)房贷款最(zui)低(di)首(shou)付款比例政策。
“本(ben)次政策力度很大。”仲量联行大中(zhong)华(hua)区首(shou)席(xi)经济学家及研究(jiu)部总监庞溟(mi)对《金融时报》记者分析表示，这套政策“组合拳”有利于降低(di)居民首(shou)付负担和成本(ben)、增强购房能力和意愿，从需求端(duan)给楼市企稳(wen)复苏创造更为合宜的货币信贷环境。
受访专(zhuan)家认为，新(xin)一轮的支持政策是对前期政策的持续和扩(kuo)大，进一步提升了金融支持力度。“人民银行此时调(diao)整政策综合考(kao)量了多重因素。”市场人士分析认为，从推动房贷利率市场化的角度看，当前不失为一个(ge)较好的时间窗口，经济恢复向好的态势不断增强，各方面对房地产市场供求关系发生重大变化有更深认识，进一步优化相关政策是顺势而为。
有市场人士对《金融时报》记者表示，地方政府进一步稳(wen)定房地产市场需要新(xin)的政策空间。当前，房地产市场仍处于恢复过程中(zhong)，房企还有流动性压力。地方政府也在积极(ji)采(cai)取措施，支持当地房企应(ying)对困难。
据《金融时报》记者了解，许多地方政府希(xi)望取消当地房贷利率下限的意愿强烈。业内人士判(pan)断，若全国绝大部分城市取消房贷利率下限，未来房贷利率还会有明显下降，有助于继续释放刚性和改善性购房需求，缓解房企回(hui)款压力。
前期房地产信贷政策优化实践为本(ben)次调(diao)整创造了有利条件。2022年12月，人民银行建立首(shou)套房贷利率动态调(diao)整机制，地方政府可根据该机制自主选择是否取消当地房贷利率下限，实际上早已开始了有条件的取消实践。截至今年4月末，全国343个(ge)城市中(zhong)已有67个(ge)取消了首(shou)套房贷利率下限。金融机构(gou)反映，这些城市的房贷利率下限取消后，利率会有一定下行，但市场经充分竞争后又形(xing)成新(xin)的较为稳(wen)定的均衡(heng)水平，对当地新(xin)发放房贷有带动作用。
市场专(zhuan)家预计，此次政策调(diao)整后，将(jiang)有更多城市取消房贷利率下限，个(ge)别保留当地下限的热点城市自主定价(jia)空间也会明显扩(kuo)大。
有专(zhuan)家对《金融时报》记者分析表示，预计新(xin)政策将(jiang)带动绝大多数城市取消房贷利率下限，各地房贷利率和购房者负担将(jiang)明显下降。据业内人士估算，政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个(ge)至0.4个(ge)百分点；按照100万元贷款、30年期限、等额本(ben)息还款方式计算，总利息支出(chu)可减(jian)少7万余(yu)元。市场人士进一步测算，改善性需求住(zhu)房的利息支出(chu)会减(jian)少更多。
对于银行有何影响？业内专(zhuan)家表示，银行可通过“以量补价(jia)”的方式保持稳(wen)健经营。未来，房贷仍是银行最(zui)优质的资产，预计政策实施将(jiang)带动银行房贷新(xin)发放量增加，在一定程度上可以弥补利率下降减(jian)少的利息收入。
《金融时报》记者从部分中(zhong)介机构(gou)了解到，在不少地方政府陆续放松(song)或取消限购措施后，楼市热度有所回(hui)升，杭州、深圳、北京等城市新(xin)房成交量上升，中(zhong)介带看房量更是明显增多。“部分潜在购房者此前在等待出(chu)台更大力度的房地产支持政策，存在‘再等等’的心态。人民银行一揽子政策出(chu)台后，将(jiang)在一定程度上满足购房者的政策预期，释放需求。”有专(zhuan)家分析说。
广东(dong)省住(zhu)房政策研究(jiu)中(zhong)心首(shou)席(xi)研究(jiu)员李宇嘉(jia)对《金融时报》记者表示，当前不少城市房价(jia)已经有所下行，叠加本(ben)次首(shou)付比例降低(di)政策和利率调(diao)整政策，未来月供压力对于很多人来说将(jiang)明显减(jian)轻。这对于年轻人、新(xin)市民买房具(ju)有较大的激励效应(ying)。“从去年以来的数据看，购房者以刚需为主，主要购置二手房源，这对于促进新(xin)房和二手房源循环、去库(ku)存、活跃交易情绪以及稳(wen)定价(jia)格体系具(ju)有重要意义(yi)。”李宇嘉(jia)说。
重在盘活存量，与“三大工程”建设形(xing)成合力
当日，人民银行在国务院政策例行吹(chui)风会上宣布(bu)了拟设立保障性住(zhu)房再贷款，支持地方政府以合理价(jia)格收购已建成未出(chu)售商品住(zhu)房用作保障性住(zhu)房。政策引发市场高度关注。
陶玲表示，作为新(xin)创设的结构(gou)性货币政策工具(ju)，按照“政府主导(dao)、市场化运作”的思(si)路，由人民银行提供低(di)成本(ben)再贷款资金，激励21家全国性银行机构(gou)按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价(jia)格收购已建成未出(chu)售商品房，用作保障性住(zhu)房。
据陶玲介绍，保障性住(zhu)房再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本(ben)金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
“本(ben)轮政策的亮点是盘活存量。”有业内专(zhuan)家对《金融时报》记者表示，本(ben)次央行及时设立专(zhuan)门的再贷款工具(ju)，支持地方国企收购存量房产用作保障性住(zhu)房，体现了对党中(zhong)央决策的落实和对地方政府主动化解存量住(zhu)房风险的支持。
本(ben)次再贷款支持收购的已建成未出(chu)售商品房用途，将(jiang)被用作保障性住(zhu)房配售或租赁。《金融时报》记者调(diao)研了解到，郑(zheng)州、南京、珠海(hai)等地国企已先行先试通过直接收购、以旧换(huan)新(xin)等方式参(can)与到存量房的去化过程中(zhong)，据初步统计，目前各城市公(gong)布(bu)的计划(hua)收购住(zhu)房已超过1万套。
此前也有专(zhuan)家建议，增加保障性住(zhu)房供给是大方向，在房地产供求关系发生变化的大背景下，通过收购存量房改为保障性用房，一举多得。
有市场人士分析表示，一方面，此举有利于加快商品住(zhu)房市场去库(ku)存，引导(dao)地方国有企业在金融机构(gou)支持下市场化参(can)与收购，能够快速形(xing)成团体购买力，加快存量商品住(zhu)房去化速度。对于目前房地产库(ku)存量大、去化周期长的城市，可起到一定支持作用。另一方面，有利于加强保障性住(zhu)房市场供给，通过盘活存量，有助于缓解目前房地产市场中(zhong)商品住(zhu)房供给多、保障性住(zhu)房供给少的结构(gou)性矛盾，更好解决工薪收入群体住(zhu)房困难。
值得关注的是，人民银行在国务院政策例行吹(chui)风会上介绍，保障性住(zhu)房再贷款操(cao)作上与现有的结构(gou)性货币政策工具(ju)一致。金融机构(gou)根据地方国企申请，按照风险自担的原则，自主决策发放贷款条件及是否发放贷款；银行有了合格贷款后，再向人民银行申请再贷款。
此外，业内人士表示，工具(ju)所涉及的不同市场主体之间的交易决策遵循平等协商、自主自愿原则，各个(ge)环节都会体现，地方政府可以结合当地房地产市场实际情况，自主决定是否参(can)与；保障群体可以自愿选择是否参(can)与配售或租赁。被地方政府选定的地方国企作为收购主体，有权自主决定是否购买被收购房企的房产，被收购房企可以自主决定是否出(chu)售房产，银行可以自主决策是否向收购主体发放贷款，交易价(jia)格也是参(can)与各方平等协商的。
“保障性住(zhu)房再贷款不增加地方政府隐性债务。”业内人士表示，此次政策调(diao)整明确要求，地方国有企业由城市政府选定，被选定的地方国企及所属集团不得为政府融资平台，收购资金通过租赁经营收入和未来售房收入回(hui)收。
切实做好保交房工作，保障购房人合法权益(yi)
除了上述四项政策，还有多项房地产新(xin)政在此次国务院政策例行吹(chui)风会上发布(bu)。金融监管总局副局长肖远企表示，金融监管总局等部门将(jiang)发布(bu)《关于进一步发挥城市房地产融资协调(diao)机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》，建立健全城市房地产融资协调(diao)机制，继续坚持因城施策，以城市为主体、以项目为中(zhong)心，全力支持应(ying)续建项目融资和竣工交付，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益(yi)。
为切实做好保交房工作，保障购房人合法权益(yi)，住(zhu)建部会同金融监管总局等部门将(jiang)出(chu)台城市商品住(zhu)房项目保交房攻坚战工作方案，工作方案重点把握三个(ge)方面的要求：第一，做好保交房工作，要将(jiang)保障购房人合法权益(yi)作为根本(ben)出(chu)发点和落脚(jiao)点，坚持市场化、法治化原则。第二，做好保交房工作，要充分用好城市房地产融资协调(diao)机制，将(jiang)项目纳入“白名单”给予融资支持。第三，做好保交房工作，要压实地方政府、房地产企业、金融机构(gou)各方责(ze)任。
住(zhu)建部副部长董建国介绍称，一是摸(mo)清底数。城市政府要全面排查本(ben)市在建已售商品住(zhu)房项目，进行一次大起底，锁定难交付的项目，准确掌握存在的问题，建立项目台账。二是分类处置。城市政府要按照市场化、法治化原则，指导(dao)项目开发企业制定“一项目一策”处置方案。三是司法支持。对需要进行司法处置的项目，地方人民法院将(jiang)及时受理相关案件，提高司法处置效率；对攻坚战项目审(shen)慎采(cai)取财产保全措施，支持项目建设交付。四是建立长效机制。一方面，有力有序推进现房销售，通过“白名单”融资政策，支持商品住(zhu)房项目达(da)到现房销售条件；另一方面，对继续实行预售的，严格项目预售资金监管，防止(zhi)出(chu)现新(xin)的风险。
自然(ran)资源部在广泛调(diao)研的基础(chu)上，准备出(chu)台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出(chu)发，酌情以收回(hui)、收购等方式妥善处置已经出(chu)让的闲置存量住(zhu)宅用地，帮助企业解困。同时，促进土地节约集约利用，防范化解风险，助力房地产高质量发展。
来源：金融时报 作者马玲、马梅若