继深圳、广州等城市(shi)之后，东莞也加入了商品房“以旧(jiu)换(huan)新”的(de)队列。
日前(qian)，东莞五部门(men)联合发(fa)布《关(guan)于进一步优化房地产相关(guan)政策的(de)通知》（下称“通知”）提出(chu)，鼓励房地产开发(fa)企业、房地产经纪机构、购房人三方联动开展(zhan)“以旧(jiu)换(huan)新”活(huo)动，助力(li)打通一、二(er)手房置换(huan)链条。
尽管《通知》没有(you)明确东莞商品房“以旧(jiu)换(huan)新”的(de)具体操作方法，记者在走访(fang)过程(cheng)中发(fa)现，有(you)个(ge)别楼盘早已率先试水，操作方法虽(sui)大(da)同小异，细节却各有(you)千秋。
南城恒兆(zhao)公(gong)馆项目打出(chu)“‘以旧(jiu)换(huan)新’享钜惠”的(de)宣传口号(hao)。
位于东莞万江的(de)万科中天世纪水岸和保利首铸鹭湾项目，分(fen)别推(tui)出(chu)了“以旧(jiu)换(huan)新”最高(gao)享10万元的(de)购房优惠，以及(ji)“卖一买一”最高(gao)补贴30万元的(de)活(huo)动。另外，位于南城的(de)恒兆(zhao)公(gong)馆也打出(chu)了“‘以旧(jiu)换(huan)新’享钜惠”的(de)宣传口号(hao)，以吸引有(you)置换(huan)需求的(de)市(shi)民前(qian)来购买新房。
东莞商品房“以旧(jiu)换(huan)新”对房地产市(shi)场影(ying)响(xiang)几何？戴德梁行研究院副院长张晓(xiao)端在接受南都记者专(zhuan)访(fang)时表示，商品房“以旧(jiu)换(huan)新”本(ben)身是一个(ge)比较市(shi)场化的(de)手段，起到方向性(xing)的(de)引领作用。但(dan)具体能不能落到实处，还要看各方的(de)优惠补贴力(li)度，以及(ji)更多清晰(xi)可行的(de)细则落地。
现状
“以旧(jiu)换(huan)新”最高(gao)优惠10万元
有(you)楼盘称已有(you)多位市(shi)民成功置换(huan)
在东莞发(fa)文鼓励开展(zhan)商品房“以旧(jiu)换(huan)新”的(de)第二(er)天，万科中天世纪水岸“以旧(jiu)换(huan)新”专(zhuan)项团队的(de)刘先生就在朋友圈发(fa)布了一条信息，内容为“‘莞八(ba)条’出(chu)台后的(de)第一天，红姐一家‘以旧(jiu)换(huan)新’签(qian)约万科”。
这并不是该项目第一个(ge)成功“以旧(jiu)换(huan)新”置换(huan)的(de)例子。刘先生告诉记者，项目推(tui)出(chu)“以旧(jiu)换(huan)新”活(huo)动已有(you)两个(ge)月左右时间，在这期间有(you)100多批次客户(hu)咨询“以旧(jiu)换(huan)新”，32人交了购房诚意金，6人通过“以旧(jiu)换(huan)新”成功换(huan)房。
万科中天世纪水岸项目推(tui)出(chu)“以旧(jiu)换(huan)新”活(huo)动。
记者采访(fang)了解到，万科中天世纪水岸项目“以旧(jiu)换(huan)新”采取的(de)目前(qian)较为常见的(de)市(shi)场联动模式。项目通过组(zu)建专(zhuan)项团队，协(xie)助市(shi)民旧(jiu)房二(er)手挂牌交易等事宜(yi)，并设有(you)专(zhuan)项奖励给到中介，加快旧(jiu)房销售(shou)周期。
其中旧(jiu)房由专(zhuan)业团队现场勘察后进行价格评估，与市(shi)民协(xie)商旧(jiu)房挂牌价格。在确认旧(jiu)房挂牌价格后，旧(jiu)房即可成为二(er)手主推(tui)房源。在新房方面，市(shi)民选定拟购买新房房号(hao)后，交订金后可锁定房源，最终成功置换(huan)即可享受额外10万元的(de)购房优惠。
刘先生告诉记者，其实早在去年，就有(you)部分(fen)购房者来咨询项目能否做“以旧(jiu)换(huan)新”。“这部分(fen)想要‘以旧(jiu)换(huan)新’的(de)购房者，大(da)多是想要三房换(huan)四房、楼梯房换(huan)电梯房，或(huo)是想从(cong)周边镇街换(huan)到城区来。”他还称，现在有(you)大(da)概(gai)十分(fen)之一的(de)来访(fang)客户(hu)都是奔着“以旧(jiu)换(huan)新”来的(de)，参与“以旧(jiu)换(huan)新”的(de)意愿很强烈。
“我们最近一个(ge)‘以旧(jiu)换(huan)新’案例，客户(hu)就住在我们项目周边的(de)一个(ge)小区，一家六口三代同堂，生活(huo)在一个(ge)小三房里面。客户(hu)考(kao)虑到将来孩子大(da)了，房子不够住，就想换(huan)一个(ge)大(da)四房。”刘先生称，当时这位客户(hu)来项目看房，现场销售(shou)就告知他现在有(you)“以旧(jiu)换(huan)新”活(huo)动，很快双方就达成了协(xie)议，并最终成功置换(huan)新房。
记者还了解到，市(shi)民通过“以旧(jiu)换(huan)新”方式购买新房并无特别限制，在售(shou)房源都可以选。在“卖旧(jiu)”价格方面，刘先生坦言(yan)，若(ruo)想快速售(shou)出(chu)二(er)手房，还是需要在价格方面给予一定让步。
5月31日，记者又走访(fang)了位于东莞南城的(de)恒兆(zhao)公(gong)馆项目。在该项目外立面的(de)广告标语上，记者看到上面赫然写着“‘以旧(jiu)换(huan)新’享钜惠”的(de)字样。
随后，记者以购房者身份咨询该项目“以旧(jiu)换(huan)新”的(de)操作方法，现场销售(shou)人员表示“如果你有(you)房子在卖的(de)话，我们价格就会优惠一点，最高(gao)可以减20万元”。
其还称，项目并不帮卖，只是可以在新房价格上面再优惠一点。但(dan)当记者进一步询问具体的(de)优惠计算(suan)方法时，该销售(shou)人员并不愿意过多透露，只是含糊其辞(ci)称“我们报的(de)价格就已经是优惠后的(de)价格”。
“卖一买一”最高(gao)补贴30万元
工作人员称能否置换(huan)关(guan)键在于消费者
位于东莞万江的(de)保利首铸鹭湾项目，近日也宣布开启“卖一买一”最高(gao)补贴30万元的(de)优惠活(huo)动。
日前(qian)，南都记者以购房者身份致电该项目营销中心，工作人员向记者证实了活(huo)动的(de)真实性(xing)，并告诉记者，想要参与该项目“以旧(jiu)换(huan)新”的(de)活(huo)动，需要先签(qian)约新房认购书，同时还要签(qian)署独家房源委托协(xie)议。
保利首铸鹭湾项目“以旧(jiu)换(huan)新”宣传海(hai)报。图源：“保利在东莞”公(gong)众号(hao)。
在新房完成草签(qian)后，将锁房半年，同时购房者的(de)二(er)手房将由保利旗(qi)下二(er)手平台进行帮卖，通过发(fa)动中介销售(shou)，促(cu)进二(er)手房成交。该工作人员还称，购房者最高(gao)可享受新房销售(shou)价格10%的(de)补贴，最高(gao)可补贴30万。若(ruo)是购房者通过其他中介平台售(shou)出(chu)二(er)手房，那么将无法享受到该项目“卖一买一”的(de)购房补贴。
对于项目“卖旧(jiu)”成功率这一问题上，该工作人员则表示，项目开启“以旧(jiu)换(huan)新”活(huo)动还不到一个(ge)月时间，目前(qian)还没有(you)成功“以旧(jiu)换(huan)新”的(de)案例。“但(dan)项目目前(qian)已有(you)多名购房者参与了‘以旧(jiu)换(huan)新’的(de)活(huo)动。”其补充说道。
该工作人员还称，能否真正实现住房“以旧(jiu)换(huan)新”，关(guan)键还是取决于消费者。“因为旧(jiu)房最终卖多少钱、要不要卖，都是由业主自己来定。但(dan)如果想要快点成交，那当然是越便(bian)宜(yi)越好。”
记者还注意到，位于桥头镇的(de)保利紫云项目，则在去年就开始对外宣传可“以旧(jiu)换(huan)新”。随后，记者以购房者身份致电该项目营销中心时，工作人员告诉记者“的(de)确是可以‘以旧(jiu)换(huan)新’，但(dan)具体优惠额度需要再跟公(gong)司确认”。
其还称，市(shi)民要参与项目“以旧(jiu)换(huan)新”活(huo)动，需要先交5%的(de)首付(fu)款，在旧(jiu)房卖掉之后再补齐首付(fu)款进行网签(qian)。对于旧(jiu)房的(de)交易，该工作人员则坦言(yan)“我们的(de)平台渠道不一定能帮忙卖掉旧(jiu)房，只是帮忙的(de)性(xing)质，消费者也可以多找几家中介一起卖房，这样会更好一点”。
观点
“以旧(jiu)换(huan)新”起到方向性(xing)引领作用
未来还需更多清晰(xi)可行的(de)细则落地
近段时间以来，“以旧(jiu)换(huan)新”俨然成为楼市(shi)热(re)词。从(cong)当前(qian)各地商品房“以旧(jiu)换(huan)新”的(de)操作模式看，主要是采取国企收购、市(shi)场联动、税(shui)费补贴这三种模式。
在东莞，从(cong)记者走访(fang)的(de)情况看，大(da)部分(fen)项目采取的(de)都是第二(er)种市(shi)场联动的(de)模式，即购房者可在开发(fa)商处认购并锁定房源，并由开发(fa)商委托的(de)房地产经纪机构协(xie)助出(chu)售(shou)旧(jiu)房。若(ruo)旧(jiu)房在一定期限内售(shou)出(chu)，就可按(an)流程(cheng)购买新房，若(ruo)旧(jiu)房未售(shou)出(chu)，则退还新房认购金。
东莞住宅小区。南都记者 刘媚(mei)/摄
那么，“以旧(jiu)换(huan)新”对东莞房地产市(shi)场影(ying)响(xiang)几何？戴德梁行研究院副院长张晓(xiao)端在接受南都记者专(zhuan)访(fang)时表示，商品房“以旧(jiu)换(huan)新”本(ben)身是一个(ge)比较市(shi)场化的(de)手段，为市(shi)民换(huan)房提供便(bian)利，释放改(gai)善型(xing)住房需求，总(zong)体起到一个(ge)方向性(xing)的(de)引领作用。但(dan)具体能不能落到实处，还要看各方的(de)优惠补贴力(li)度，以及(ji)更多清晰(xi)可行的(de)细则落地。
张晓(xiao)端还称，在过去二(er)手房“卖一买一”存在很多不确定性(xing)，操作起来比较困难，还存在一定风险，因此很多人不敢轻易尝试。但(dan)现在可以“以旧(jiu)换(huan)新”，卖不掉二(er)手房则无责退订新房，这个(ge)很关(guan)键，可以给到参与活(huo)动的(de)二(er)手房业主足够的(de)安全垫。另外，此举对于房企加快去库存，以及(ji)改(gai)善型(xing)住房消费需求释放等都有(you)积(ji)极的(de)作用。
谈及(ji)商品房“以旧(jiu)换(huan)新”的(de)难点，张晓(xiao)端认为关(guan)键在于“要把房子卖出(chu)去”。“近期‘一揽子’政策落地对市(shi)场情绪带动明显，多个(ge)城市(shi)新房访(fang)问量、二(er)手房带看量出(chu)现回(hui)升。但(dan)能否真正促(cu)进成交，还需要市(shi)场面需求活(huo)跃起来。如果大(da)家对市(shi)场没有(you)信心，那么‘以旧(jiu)换(huan)新’的(de)效(xiao)果也不会太理想。”
中原地产研究院执(zhi)行院长车德锐在接受南都记者采访(fang)时表示，住房“以旧(jiu)换(huan)新”通过激发(fa)消费者换(huan)房意愿，引导选购新房，提高(gao)其卖旧(jiu)买新的(de)积(ji)极性(xing)，以实现提升楼市(shi)活(huo)跃度，促(cu)进改(gai)善型(xing)住房需求释放的(de)目的(de)。
“这对东莞来说是一件好事，也很有(you)意义(yi)，可以说是大(da)势所(suo)趋，顺(shun)势而为。但(dan)要想真正打通开发(fa)企业、中介机构与换(huan)房人这三方壁垒，还是有(you)一定的(de)难度。”车德锐还称，从(cong)其他城市(shi)来看，住房“以旧(jiu)换(huan)新”的(de)效(xiao)果目前(qian)还并不明显。其认为，关(guan)键就在于市(shi)场信心不足，直(zhi)接影(ying)响(xiang)了“以旧(jiu)换(huan)新”的(de)效(xiao)果。
车德锐还称，随着存量房时代的(de)来临(lin)，市(shi)民的(de)潜(qian)在换(huan)房需求较为旺盛，但(dan)不解决二(er)手房难卖这一核心问题，换(huan)新也就无从(cong)谈起。他还称，现在东莞二(er)手房的(de)价格基本(ben)已经到底，加上近期“一揽子”政策的(de)出(chu)台，“稳楼市(shi)”信号(hao)明确，后续还需要各方紧密配合，合力(li)推(tui)动“以旧(jiu)换(huan)新”落地显效(xiao)。
采写｜南都记者黄慧萍（除署名外）
编辑(ji)｜曾(ceng)奕静 实习生 曹格格