1、迈入政策(ce)红利期，房地产板块拐点已至？
上周(zhou)五，央行(xing)接连放出多个大招，引爆整个房地产市场。
从取消(xiao)住房贷款利率政策(ce)下限，下调公积金贷款利率，到史上最低首套房比例下限，再到央行(xing)将设(she)立3000亿保障性住房再贷款，一系列超(chao)预期的政策(ce)下，港股、A股甚至连美股市场，与国内房地产相关(guan)的概念股均展现出强劲的涨幅表(biao)现。
在笔者看来，政策(ce)的调整对房地产板块的影响是显著的，这(zhe)不仅在于政策(ce)落(luo)地后直接对行(xing)业基本面(mian)的正向作用，还在于对整个市场信心的恢(hui)复预期。不论是消(xiao)费行(xing)为还是投资行(xing)为都将带给市场正反馈，推(tui)动已经沉寂多时的房地产市场走出谷底。
近日，相关(guan)研(yan)报即提到此前美国房地产板块的经验，为后续行(xing)情的表(biao)现指引了方向。
在2008年底至2009年初，美国政府(fu)实施了一系列金融救助措施，旨在为市场注入积极信号，尽(jin)管当时房地产市场的基本面(mian)尚未完全稳定，但这(zhe)些措施已经对股价带来了提前的催化(hua)效(xiao)应。
具体来看，美国新(xin)建住房的销售低谷是在2010年11月出现的，而像霍顿(dun)（Horton）等美国头部房地产开发商的股价则在2009年1月触底，随后股价开始波动上升。
（来源：wind，国金证券）
站在当选(xuan)时点，有理由(you)相信，尽(jin)管房地产企业的基本面(mian)可能还需要时间来反应，但市场的预期已经发生了积极的变化(hua)，这(zhe)将为房地产板块带来新(xin)的投资机遇。
实际(ji)上，从楼市新(xin)政公布后的这(zhe)个周(zhou)末来看，售楼处(chu)“忙不过来”成了多地楼市出现的热(re)词，楼市被激活已经肉眼(yan)可见(jian)。
2、什(shi)么(me)样的房企具备可持续的右侧机会？
如若留意到整个房地产板块近期的表(biao)现，不难发现其实地产板块的拐点已经到来已久。
从富途行(xing)情显示的港股内房股板块表(biao)现来看，自4月16日至今，整个板块的涨幅已经达到了50%以上。
（来源：富途行(xing)情）
对此，也有不少机构开始向市场表(biao)示出了谨慎的提醒。
其中，近日大摩就将对中国房地产板块的看法从“有吸引力”下调至“与大市一致”。
大摩在报告中称(cheng)，尽(jin)管在政策(ce)放松和投资者情绪改善的推(tui)动下，中资地产股4月中旬以来已大涨约50%，但基本面(mian)仍然疲(pi)弱，且下半年的不确定性较高。其认为，房地产库(ku)存清理计划的实施可能会因资金规模低于预期而令人失望；住房以旧换新(xin)政策(ce)和高线城市全面(mian)取消(xiao)限购或引发二级市场供应大增，短期房价下行(xing)压力加大。
在此背景下，大摩建议投资者继(ji)续选(xuan)择防(fang)御(yu)性个股。大摩提示风险的观点颇有点“泼冷水之嫌(xian)”，不过依照当前情况来看，正所谓信心比黄金更重要。近期一系列政策(ce)实际(ji)上带来的正向效(xiao)应有可能被机构低估。
如若市场认可大摩的观点，后续基本面(mian)的兑现不理想，那么(me)如其建议选(xuan)择防(fang)御(yu)性个股不失为明智之选(xuan)，既(ji)避免了后续板块继(ji)续强化(hua)行(xing)情下的踏空风险，也能够在高安全边际(ji)中等待市场的新(xin)机遇。
那么(me)，在整个板块颇有走出右侧的趋势(shi)下，如何锚定防(fang)御(yu)性的机会？以下几个逻辑值得参考。
首先，房企稳健的经营质素大于一切。
不可否(fou)认，近几年房地产市场正经历着深刻(ke)的调整，一众房企遭遇暴(bao)雷危机，当下政策(ce)的连续出台(tai)旨在稳定市场预期和提振信心。
在这(zhe)样的背景下，稳健的经营质素仍然是决定房企生存和发展的关(guan)键。对于市场资金而言，选(xuan)择那些具备良好经营质素的房企，意味着选(xuan)择了更高的确定性和更低的风险。
而从一众机构的观点来看，其也多把投资视角放在央国企上，这(zhe)也正是因为这(zhe)类企业通常(chang)拥有更稳健的经营基础、更强大的风险抵御(yu)能力和更可靠的政策(ce)支持。近期小摩也在研(yan)报中提及，近日内房板块经历回弹，该行(xing)预期，短期内可能仍会出现升势(shi)，但由(you)于部分民营发展商估值已较高，行(xing)业可能会迎来喘定。摩通关(guan)注盈利能力具防(fang)守(shou)以及潜在股息增长的企业。
以上实城开来看，作为国有企业其在融资成本、土地获取、项目执行(xing)等方面(mian)具有天然优(you)势(shi)，这(zhe)些优(you)势(shi)在市场调整期尤为凸显竞争优(you)势(shi)。
从此前公司交出的年度业绩(ji)来看，尽(jin)管过去的2023年一众房企亏(kui)损严重，但上实城开仍然取得了不俗的表(biao)现。全年实现收入约79.54亿港元(yuan)；毛利约33.25亿港元(yuan)，同比增长11.9%；公司拥有人应占溢利约4.95亿港元(yuan)，同比增长21.6%。
此外，行(xing)业毛利率整体下降背景下，上实城开的毛利率依旧保持大幅高于行(xing)业的水平(ping)，2023年毛利率达到41.8%，呈现拐点向上之时。由(you)这(zhe)一系列数据(ju)足以看到其经营质素之高。
（来源：富途行(xing)情）
其次，短期业绩(ji)的兑现与长期业绩(ji)的潜力也是市场资金的核心关(guan)注点所在。
一方面(mian)，短期业绩(ji)的兑现显示了房企的即时经营效(xiao)率和市场适应能力，另(ling)一方面(mian)，长期业绩(ji)的潜力则体现了其持续成长和价值创造的能力。
前者来看，随着政策(ce)端进一步降低居(ju)民的购房门槛，释放居(ju)民购房消(xiao)费潜力，将利好房企的基本面(mian)修复。上实城开的开发项目广泛分布于核心的一、二、三线城市，其项目布局位置优(you)良，吸引力强，将率先受益政策(ce)的落(luo)地，兑现业绩(ji)增长。
另(ling)一方面(mian)，公司土储(chu)资源充沛，此前财报显示，截至2023年底，上实城开的土地储(chu)备含28个项目，分布于10个内地重点城市，包(bao)括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、沈阳、烟(yan)台(tai)、深圳及武汉，当中大部分为建成及处(chu)于建设(she)期的中、高档住宅及商用物业，未来可售规划建筑面(mian)积约348.2万平(ping)方米(mi)，足够未来3至5年的发展。
此外，公司还积极参与城市旧改，顺应了政策(ce)支持的方向，有望进一步打(da)开未来成长的空间。
可见(jian)，公司既(ji)能在短期内保持业绩(ji)稳定，兑现确定性增长，同时在长期规划中配合(he)政策(ce)趋势(shi)展现出清晰的发展战略和增长点，这(zhe)也将进一步增强市场信心，提振市场预期。
最后，低估值与分红带来的高安全边际(ji)。
当下上实城开估值仍然处(chu)在低位，公司市净率仅为0.18倍，而港股内房股板块市净率则在0.63倍。此外，公司的稳健分红能力同样展现了吸引力，目前股息率达到了5.66%。
近期，消(xiao)息面(mian)上，提到据(ju)悉将考虑减免内地个人投资者通过港股通投资中国香港上市公司的股息红利税。对此中金公司认为，若港股通红利税减免得以落(luo)实，有望进一步提振内地投资者对于港股，尤其是高分红相关(guan)板块的投资热(re)情，短期提振情绪，长期也有助于改善港股市场流动性。在此背景下，上实城开的分红优(you)势(shi)相信也将有望进一步获得市场的认可。