中国网财经(jing)5月17日讯 今日，中国人(ren)民银行副行长陶玲在(zai)国务院(yuan)新闻办公室举行的国务院(yuan)政(zheng)策例行吹风会上表示(shi)，立足中央银行货币政(zheng)策和(he)宏观审(shen)慎管理职能定位，推出四项政(zheng)策措施，包括设立3000亿元保障性住房再贷款(kuan)、降(jiang)低全国层面个(ge)人(ren)住房贷款(kuan)最(zui)低首付比例、取消全国层面个(ge)人(ren)住房贷款(kuan)利(li)率政(zheng)策下限(xian)、下调各期限(xian)品种住房公积金(jin)贷款(kuan)利(li)率0.25个(ge)百分点。
业(ye)内专家表示(shi)，去年以来，城市房地产金(jin)融政(zheng)策已经(jing)进(jin)行多次调整优化，房地产融资(zi)协调机制等落实实施，房地产企业(ye)合理融资(zi)需求逐步得到满足。此次住房信贷政(zheng)策大(da)幅(fu)度调整，更从需求侧上对房地产市场健康平稳发展形(xing)成支(zhi)撑。预计未(wei)来一段(duan)时间，我国房地产市场有望企稳回升。
拟设立3000亿元保障性住房再贷款(kuan)
“为了(le)贯彻落实中央政(zheng)治局会议精神，根据国务院(yuan)部署(shu)，中国人(ren)民银行拟设立保障性住房再贷款(kuan)，作为新创设的结构性货币政(zheng)策工具。” 陶玲表示(shi)，按照“政(zheng)府主导、市场化运作”的思路，由中国人(ren)民银行提(ti)供低成本再贷款(kuan)资(zi)金(jin)，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政(zheng)府选定的地方国有企业(ye)发放(fang)贷款(kuan)，支(zhi)持以合理价格收购已建成未(wei)出售的商(shang)品房，用作保障性住房。
据陶玲介绍，第(di)一，保障性住房再贷款(kuan)规模是(shi)3000亿元，利(li)率1.75%，期限(xian)1年，可展期4次，发放(fang)对象为21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放(fang)贷款(kuan)。中国人(ren)民银行按照贷款(kuan)本金(jin)的60%发放(fang)再贷款(kuan)，可带动(dong)银行贷款(kuan)5000亿元。
第(di)二(er)，所收购的商(shang)品房严格限(xian)定为房地产企业(ye)已建成未(wei)出售的商(shang)品房，对不同所有制房地产企业(ye)一视同仁。按照保障性住房是(shi)用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商(shang)品房的户型和(he)面积标准。
第(di)三，城市政(zheng)府选定地方国有企业(ye)作为收购主体。该国有企业(ye)及所属集团(tuan)不得涉(she)及地方政(zheng)府隐性债务，不得是(shi)地方政(zheng)府融资(zi)平台，同时应具备(bei)银行授(shou)信要求和(he)授(shou)信空间，收购后迅速配售或租赁。
第(di)四，自愿参与。城市政(zheng)府根据当地保障性住房需求、商(shang)品房库存水(shui)平等因素，自主决定是(shi)否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是(shi)否参与配售或租赁。房地产企业(ye)与收购主体平等协商(shang)，自主决定是(shi)否出售。21家银行按照风险自担、商(shang)业(ye)可持续原则，自主决策是(shi)否向收购主体发放(fang)贷款(kuan)。
“这项政(zheng)策是(shi)中国人(ren)民银行为支(zhi)持构建房地产发展新模式(shi)出台的重要举措，有利(li)于通过市场化方式(shi)实现多重目(mu)标。” 陶玲指出，一是(shi)加快存量商(shang)品房去库存。地方国有企业(ye)在(zai)银行支(zhi)持下，市场化参与收购已建成未(wei)出售商(shang)品房，可以推动(dong)商(shang)品房市场去库存。二(er)是(shi)加快保障性住房供给。收购后的商(shang)品房用作配售型或配租型保障性住房，能够更好满足工薪收入群体的住房需求。三是(shi)助力保交楼和(he)“白名单”机制。房地产企业(ye)出售已建成商(shang)品房后，回笼资(zi)金(jin)可用于在(zai)建项目(mu)续建，改(gai)善房企的资(zi)金(jin)状(zhuang)况。对于上述政(zheng)策，近期中国人(ren)民银行将出台正式(shi)文件《关(guan)于设立保障性住房再贷款(kuan)有关(guan)事宜的通知》。
招联(lian)首席研究员(yuan)董希淼表示(shi)，中国人(ren)民银行创设新的结构性货币政(zheng)策工具保障性住房再贷款(kuan)，具有三个(ge)方面的积极作用：第(di)一，提(ti)高(gao)银行助力消化存量商(shang)品房工作的积极性；第(di)二(er)，支(zhi)持地方政(zheng)府化解房地产市场风险，保障性住房再贷款(kuan)3000亿元，可带动(dong)银行贷款(kuan)5000亿元，对相关(guan)城市房地产“去库存”是(shi)直接、有力的支(zhi)持。三是(shi)促进(jin)房地产市场健康平稳发展。存量未(wei)出售的商(shang)品房被收购，房地产企业(ye)资(zi)金(jin)回笼后，可用于保交房及其(qi)他项目(mu)建设，形(xing)成良性循环。
调整个(ge)人(ren)住房贷款(kuan)首付比例和(he)利(li)率水(shui)平
“除结构性货币政(zheng)策工具提(ti)供低成本政(zheng)策资(zi)金(jin)外，人(ren)民银行关(guan)于房地产工作的主要职责是(shi)房地产金(jin)融宏观审(shen)慎管理，重点是(shi)合理确定个(ge)人(ren)住房贷款(kuan)首付比例和(he)利(li)率水(shui)平。”陶玲称。
今日，中国人(ren)民银行网站连发三条房地产金(jin)融政(zheng)策通知，涉(she)及调整商(shang)业(ye)性个(ge)人(ren)住房贷款(kuan)利(li)率政(zheng)策、下调个(ge)人(ren)住房公积金(jin)贷款(kuan)利(li)率，以及联(lian)合国家金(jin)融监督管理总局发布调整个(ge)人(ren)住房贷款(kuan)最(zui)低首付款(kuan)比例政(zheng)策。
一是(shi)下调住房贷款(kuan)最(zui)低首付比例5个(ge)百分点。《中国人(ren)民银行 国家金(jin)融监督管理总局关(guan)于调整个(ge)人(ren)住房贷款(kuan)最(zui)低首付款(kuan)比例政(zheng)策的通知》显示(shi)，对于贷款(kuan)购买(mai)商(shang)品住房的居民家庭，首套住房商(shang)业(ye)性个(ge)人(ren)住房贷款(kuan)最(zui)低首付款(kuan)比例调整为不低于15%，二(er)套住房商(shang)业(ye)性个(ge)人(ren)住房贷款(kuan)最(zui)低首付款(kuan)比例调整为不低于25%。
2023年8月，根据国务院(yuan)部署(shu)，中国人(ren)民银行将全国层面最(zui)低首付比例政(zheng)策统一为首套房20%、二(er)套房30%。各地在(zai)此基础上，因城施策自主决定政(zheng)策下限(xian)。目(mu)前，除北上广深等8个(ge)城市外，其(qi)他城市均已选择执行20%、30%的全国底线(xian)政(zheng)策。
“此次，我们将全国层面的首套房贷最(zui)低首付比例从20%降(jiang)至15%，二(er)套房贷最(zui)低首付比例从30%降(jiang)至25%。调整后，城市政(zheng)府仍可据此因城施策。在(zai)城市政(zheng)府确定的首付比例下限(xian)基础上，商(shang)业(ye)银行可根据客(ke)户风险状(zhuang)况自主决定具体的首付比例。最(zui)低首付比例优化后，可降(jiang)低居民购房门槛，有助于提(ti)振住房消费。”陶玲解释称。
二(er)是(shi)取消全国层面房贷利(li)率政(zheng)策下限(xian)。《中国人(ren)民银行关(guan)于调整商(shang)业(ye)性个(ge)人(ren)住房贷款(kuan)利(li)率政(zheng)策的通知》显示(shi)，取消全国层面首套住房和(he)二(er)套住房商(shang)业(ye)性个(ge)人(ren)住房贷款(kuan)利(li)率政(zheng)策下限(xian)。目(mu)前全国首套房贷利(li)率政(zheng)策下限(xian)为贷款(kuan)市场报价利(li)率(LPR)减0.2个(ge)百分点，二(er)套房为LPR加0.2个(ge)百分点。
陶玲进(jin)一步指出，此次决定，不再设置全国层面首套房和(he)二(er)套房贷款(kuan)利(li)率政(zheng)策下限(xian)。对于一线(xian)城市和(he)部分热点城市，城市政(zheng)府仍可因城施策。自主决定当地房贷利(li)率政(zheng)策下限(xian)。如未(wei)来房地产市场供求关(guan)系发生较大(da)改(gai)变，中国人(ren)民银行将及时恢复执行政(zheng)策下限(xian)或指导城市政(zheng)府恢复政(zheng)策下限(xian)，调节(jie)供需。取消房贷利(li)率政(zheng)策下限(xian)后，商(shang)业(ye)银行可根据客(ke)户风险状(zhuang)况，自主决定利(li)率水(shui)平，实现房贷利(li)率市场化。
三是(shi)下调公积金(jin)贷款(kuan)利(li)率0.25个(ge)百分点。《中国人(ren)民银行关(guan)于下调个(ge)人(ren)住房公积金(jin)贷款(kuan)利(li)率的通知》显示(shi)，自2024年5月18日起，下调个(ge)人(ren)住房公积金(jin)贷款(kuan)利(li)率0.25个(ge)百分点，5年以下(含(han)5年)和(he)5年以上首套个(ge)人(ren)住房公积金(jin)贷款(kuan)利(li)率分别调整为2.35%和(he)2.85%，5年以下(含(han)5年)和(he)5年以上第(di)二(er)套个(ge)人(ren)住房公积金(jin)贷款(kuan)利(li)率分别调整为不低于2.775%和(he)3.325%。
在(zai)光(guang)大(da)银行金(jin)融市场部宏观研究员(yuan)周(zhou)茂华看来，公积金(jin)房贷利(li)率下调，一方面是(shi)配合商(shang)业(ye)房贷利(li)率下行；另一方面，降(jiang)低公积金(jin)购房成本，有助于释放(fang)住房消费潜(qian)力。
房地产是(shi)我国支(zhi)柱产业(ye)，房地产市场关(guan)联(lian)很多上下游行业(ye)，其(qi)健康平稳发展对经(jing)济恢复回升具有重要意义。促进(jin)金(jin)融与房地产良性循环，既是(shi)房地产市场健康平稳发展的需要，也是(shi)防范化解金(jin)融风险的需要。
“5月17日，金(jin)融管理部门连发三个(ge)文件，从住房贷款(kuan)首付比例、利(li)率两个(ge)方面对住房信贷政(zheng)策进(jin)行调整，具有多个(ge)方面积极意义。” 董希淼表示(shi)，一是(shi)适当降(jiang)低居民住房消费门槛。首付比例显著下降(jiang)，将更好满足刚性和(he)改(gai)善性住房需求。二(er)是(shi)减轻居民住房消费负担。取消全国性的住房贷款(kuan)利(li)率政(zheng)策下限(xian)，降(jiang)低住房公积金(jin)贷款(kuan)利(li)率25基点，将推动(dong)住房贷款(kuan)利(li)率继(ji)续降(jiang)低。三是(shi)传(chuan)递出稳定房地产市场的明确信号。此次住房信贷政(zheng)策调整力度较大(da)，超出预期。房地产短期看金(jin)融、长期看人(ren)口，住房信贷政(zheng)策大(da)幅(fu)度调整，有助于稳定居民住房消费信心(xin)，进(jin)而提(ti)高(gao)居民住房消费的意愿和(he)能力。