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| 越秀区楼市交(jiao)易以二(er)手存量为主，一手新货陆续上(shang)市 |
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| 越秀区的(de)楼盘(pan)往往规模比较小(xiao)，单体楼也常(chang)见 |
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| 名校(xiao)配套是(shi)越秀区楼盘(pan)极为重要的(de)卖点 |
文/图羊城晚(wan)报记者陈玉霞
曾经很(hen)长(chang)一段时间“皇帝(di)女不忧嫁”的(de)越秀区楼市，而今也处于供求关系反(fan)转阶段。一方面，从2023年开始(shi)该区一手供应量大增，7盘(pan)同台竞技状(zhuang)态近年少见；另一方面，楼市深度调整(zheng)期内需求减(jian)弱，即便是(shi)傍上(shang)名校(xiao)资(zi)源，楼盘(pan)成交(jiao)也难(nan)有大起色(se)。
这种境况(kuang)下，越秀区楼盘(pan)也开始(shi)促销，继个(ge)别(bie)楼盘(pan)最(zui)低“6万(wan)字(zi)头(tou)”开盘(pan)走量之后，曾经属于市场焦点的(de)高端项目也推出“8万(wan)字(zi)头(tou)”的(de)特价单位，以期带动成交(jiao)。所幸的(de)是(shi)，在多项新政的(de)推动下，加(jia)上(shang)楼盘(pan)推出优惠，6月越秀区一手楼市的(de)成交(jiao)量也比新政前的(de)4月份增长(chang)了约53%。
有6.5万(wan)元/平方米的(de)地价，也有与此相近的(de)楼价
越秀区的(de)楼价，很(hen)长(chang)一段时间内都可(ke)谓广州(zhou)楼价的(de)“天(tian)花板”，主要的(de)支撑点，一是(shi)该区所处的(de)广州(zhou)中心区的(de)地理位置；二(er)是(shi)该区具有的(de)完善的(de)生活(huo)配套，其中名校(xiao)优势非常(chang)突出，成为众多买家入手越秀区房产的(de)重要因(yin)素；三是(shi)因(yin)为区域供应量低，由于该区新增的(de)宅地屈指可(ke)数(shu)，甚至有多年连续处于宅地零(ling)新增供应的(de)窘况(kuang)，导致一手住宅供应紧缺，进而使得该区一手楼价坚挺。2020年，越秀南地块出让，最(zui)终以楼面地价64576元/平方米（扣除(chu)配建）成交(jiao)，创下广州(zhou)地价新纪录并维持到2023年。
按(an)照以往地价约占楼价一半的(de)“规律”，约6.5万(wan)元/平方米地价所在的(de)越秀南项目，开盘(pan)阶段报价为12万(wan)-18万(wan)元/平方米，去年至今也有过(guo)10万(wan)元/平方米的(de)单位。今年端午期间则推出了北向三房特价单位，最(zui)低报价约8.5万(wan)元/平方米。现楼推售的(de)港汇台一盘(pan)，近期也推出特价单位，和以往10万(wan)元/平方米以上(shang)的(de)售价相比，最(zui)低价格则为8万(wan)多元/平方米。
而在今年4月下旬，该区的(de)新盘(pan)君熙府更是(shi)报出了“6万(wan)字(zi)头(tou)”的(de)开盘(pan)价，引起市场关注(zhu)，毕(bi)竟(jing)这样的(de)楼价和越秀南的(de)地价几乎在同一水平。彼(bi)时，相关负责人坦言开盘(pan)当天(tian)确实(shi)有推出6万(wan)多元/平方米的(de)单位，不过(guo)仅(jin)限于93平方米的(de)三房户型，货量少，且开盘(pan)的(de)优惠价也将优先(xian)考虑一次性付(fu)款的(de)买家。目前该盘(pan)价格多数(shu)在7万(wan)-10万(wan)元/平方米。
以价换量的(de)背后，是(shi)供求关系的(de)改变
从经济规律上(shang)说，楼价和供求关系相关。供小(xiao)于求，楼价坚挺，反(fan)之则降价。越秀区楼价长(chang)期坚挺，因(yin)何也走上(shang)了以价换量之路？
供应大增是(shi)一大重要因(yin)素。从合富研究院统计的(de)数(shu)据可(ke)以发现，近14年期间，该区楼市供不应求的(de)年份有9年。在2017-2018年期间，越秀区的(de)新增供应量少到可(ke)以忽略，从2017年起至2022年，该区楼市长(chang)期处于供小(xiao)于求的(de)状(zhuang)态，致使该区楼价在高位坚挺。但到了2023年，越秀区新增一手住宅供应面积一举超过(guo)5万(wan)平方米，供应套数(shu)超过(guo)800套，而这一年内的(de)成交(jiao)面积，仅(jin)为1.6万(wan)平方米、158套，属于供大于求的(de)状(zhuang)态。而这种供求反(fan)转的(de)状(zhuang)态，一直持续到2024年。
今年，越秀区同时在售的(de)项目有7个(ge)，分别(bie)是(shi)城投东园公馆(guan)、港汇台、君熙府、万(wan)科瑧越府、云瀚府、淘金半山豪庭、淘金半山御(yu)庭，如此集中的(de)新货发售，可(ke)谓近年罕见。今年1-5月，这些项目的(de)成交(jiao)均价不低，相对较低的(de)是(shi)万(wan)科瑧樾府一盘(pan)，为85712元/平方米，而东园公馆(guan)成交(jiao)均价则超过(guo)14万(wan)元/平方米，值得一提的(de)是(shi)淘金半山御(yu)庭，目前以毛坯状(zhuang)态发售，报价在9万(wan)-13万(wan)元/平方米幅度。
名校(xiao)对楼盘(pan)销售的(de)赋(fu)能效应，不能一概而论
每年的(de)五六月份，市场上(shang)会出现很(hen)多楼盘(pan)与名校(xiao)“联姻”的(de)消息，一旦和知名教育集团“攀亲”，楼盘(pan)定(ding)会高调地“昭(zhao)告天(tian)下”，以吸引更多的(de)家长(chang)买家。名校(xiao)资(zi)源，已成为楼市深度调整(zheng)周(zhou)期内楼盘(pan)销售极为有利的(de)抓手，此利，是(shi)利好(hao)，也是(shi)利益。
越秀区以名校(xiao)资(zi)源著称，在售的(de)楼盘(pan)也都有各自(zi)的(de)名校(xiao)资(zi)源，只不过(guo)，这些名校(xiao)在家长(chang)们的(de)口碑圈里也会有所差别(bie)。为何这些都有名校(xiao)资(zi)源的(de)楼盘(pan)，也得放下身段进行特价促销？一句话(hua)，那就是(shi)比照钱包权(quan)衡利弊。在买家对自(zi)身经济能力没那么信心十足的(de)当下，一套房子，户型设计没亮点、园林环境局促甚至没有小(xiao)区园林、只有便利的(de)公交(jiao)和马路对面的(de)名校(xiao)，总价千万(wan)元，到底值不值？如果拿着一千万(wan)元，到天(tian)河、海珠或(huo)者荔湾，能买到哪些更好(hao)的(de)房子？毕(bi)竟(jing)，这些中心区内也有不少名校(xiao)资(zi)源，特别(bie)是(shi)天(tian)河区，近两年内的(de)新楼盘(pan)大多都配置了家门口的(de)名校(xiao)。
也即是(shi)说，越秀区楼盘(pan)虽(sui)然有名校(xiao)支撑，但老城区楼盘(pan)所具有的(de)体量小(xiao)、户型落(luo)伍、绿化面积少等通病，也会成为买家入手考虑时的(de)减(jian)分项。当整(zheng)体行情进入调整(zheng)期，楼盘(pan)适当调整(zheng)售价可(ke)谓顺势而为，用更为实(shi)惠的(de)价格将买家留(liu)住才是(shi)上(shang)策。
广州(zhou)中原研究发展部数(shu)据显示，截(jie)至5月底，越秀区一手房库(ku)存9万(wan)平方米，去化周(zhou)期高达51.8个(ge)月，远高于全市23.2个(ge)月的(de)水平。如何借着各轮新政的(de)东风加(jia)快去库(ku)存，是(shi)今年越秀区楼盘(pan)最(zui)关键的(de)功课。当然，不急于回笼资(zi)金、拥有稳定(ding)现金流的(de)房企除(chu)外。
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广州(zhou)市同创卓越房地产投资(zi)顾问有限公司总经理赵卓文表示，放眼整(zheng)个(ge)大湾区，很(hen)难(nan)找到更多区域能像越秀区这样具有丰富、优质、集中的(de)医(yi)疗资(zi)源和教育资(zi)源。深圳世联行集团首席技术官黎振伟表示，以淘金路为代表之一的(de)环市东商圈作为广州(zhou)首个(ge)城市CBD，也是(shi)广州(zhou)改革开放后领先(xian)的(de)高档居(ju)住社区之一，现阶段应以更细(xi)致的(de)功夫，更科学的(de)方法，更优良(liang)的(de)产品与服务，更优美的(de)环境与完善便利的(de)配套来打造广州(zhou)城市中心传承与创新的(de)示范(fan)标杆。
合富辉煌广州(zhou)公司市场首席分析师冯佩云通过(guo)统计数(shu)据指出了越秀区域楼市的(de)三大特征：一是(shi)存量市场占绝对地位，新房稀缺性凸显；二(er)是(shi)购房客户对该区域有浓厚(hou)的(de)老城情结；三是(shi)在现阶段的(de)下行周(zhou)期中，仍需要“以价换量”。据介(jie)绍(shao)，在全市11区一二(er)手住宅户籍人群购房占比情况(kuang)中，越秀区的(de)户籍人群购房占比在90%左右，是(shi)各区中占比最(zui)高的(de)。增城区的(de)户籍人群购房占比最(zui)低，为60%左右。广州(zhou)合富辉煌副总经理许勇介(jie)绍(shao)，在淘金半山豪庭、御(yu)庭每8个(ge)成交(jiao)业主中，就有1个(ge)是(shi)淘金原居(ju)民。
（陈玉霞）
