原地解散最快的新房诞生了。
昨天（6月(yue)13日）龙(long)华梅(mei)林关的新房天湖岛花(hua)园登上(shang)了热搜。
原因是开(kai)发商解散全体员工解出了深圳速度，从发布公告到全员裁撤执(zhi)行完毕只用了三小(xiao)时，n+1辞退(tui)赔偿也立刻到账，并且不做任何交接。
而项目备房源一套也没有备案，也成功引起了市场的关注。
解散最快，一套也没备案
登上(shang)热搜的开(kai)发商是深圳市滢水房地产开(kai)发有限公司，曾(ceng)经在(zai)深圳开(kai)发过的项目有滢水山庄、万家灯火、天湖岛花(hua)园等项目，算是龙(long)华区域性体量(liang)较大(da)的房企。
而这家公司之(zhi)所以能登上(shang)热搜，主要有这几个方面的原因——
一方面成立于1998年，是深圳的老牌房企；另一方面裁员据说非常仓促，只用了“3小(xiao)时”，并且还(hai)是通知式(shi)裁员；第三是在(zai)公司经营遇到严重(zhong)困难的情况(kuang)下，依旧(jiu)给出了“N+1”的员工赔偿标准；第四是公司所开(kai)发的项目天湖岛花(hua)园在(zai)深圳住建官方一套备案也没有。
这放在(zai)全国任何一个一线城市来说，都是比(bi)较罕(han)见的。
实际上(shang)，开(kai)发商选(xuan)择这种方式(shi)解散项目团(tuan)队，早(zao)就有迹可(ke)循。
2023年12月(yue)项目开(kai)盘，328套住宅，备案单(dan)价(jia)约6.7万—8.2万/平，总价(jia)区间约833万-1026万/套，在(zai)88折优惠下，吸引到217批客户，开(kai)发商官宣当(dang)天去化(hua)约102套。
即使去化(hua)数据存在(zai)水分，开(kai)盘后的5个月(yue)在(zai)公开(kai)的销售记录中，还(hai)是卖出了一些的，从购买过项目的业主评(ping)论来看，不至于一套成交都没有。
按照新房的正常备案节(jie)奏，在(zai)深圳房地产信息平台上(shang)的备案也应(ying)该有所体现。
因为(wei)天湖岛花(hua)园，品质对比(bi)同类并不差，124平的纯大(da)户型的中大(da)型社区，容积率只有2.2，有湖有公园，小(xiao)区公区设计用心(xin)，地段位置也不是龙(long)华最差的地段，开(kai)盘环境还(hai)是在(zai)去年12月(yue)，市场氛围至少要比(bi)今年好一些。
但如今在(zai)深圳房地产信息平台上(shang)，一套都没有成功备案，说明要么(me)如准业主所说的无法备案，要么(me)就是客户们选(xuan)择了直接退(tui)房。
对开(kai)发商而言，卖房的速度有多快就意味着回(hui)笼资金的速度有多快。
但半年时间仅卖出几十套或者十几套，根(gen)本不足(zu)以支(zhi)撑开(kai)发商回(hui)血(xue)的要求。
所以在(zai)项目回(hui)款乏(fa)力的情况(kuang)下，选(xuan)择解散全体员工也实属无奈。
因为(wei)选(xuan)择这样的做法，不仅无法顺利卖掉天湖岛花(hua)园回(hui)笼资金，结清工程方的垫资，也让开(kai)发商前期的操盘投入(ru)打水漂，目前项目一期的两栋高层(ceng)是已经接近(jin)封顶的状(zhuang)态，据估算就有20多亿的货值。
而这次事件，也给市场上(shang)的购房者敲响一个警钟——
当(dang)下的新房，地产公司品牌和楼盘地段，并不能作(zuo)为(wei)项目的重(zhong)点评(ping)估指(zhi)标，除了关注新房的品质之(zhi)外，更应(ying)该关注开(kai)发商的经营状(zhuang)态以及项目销售状(zhuang)况(kuang)，尽可(ke)能规避买了房却没办法备案的风险(xian)。
龙(long)华新房的缩影
天湖岛花(hua)园的状(zhuang)况(kuang)，可(ke)以说是龙(long)华当(dang)前新房窘境的一个真实写照了。
原本只需要顺利去化(hua)，开(kai)发商就能化(hua)解风险(xian)。
但现实情况(kuang)是，市场每天瞬息万变，梅(mei)林关板块的新房又多又卷，实在(zai)不容易(yi)。
如今项目突(tu)然爆出员工全体解散，未(wei)来这942套新房，目测接手的公司需要花(hua)费更大(da)的代价(jia)才能再次将这些房源卖掉。
因为(wei)天湖岛花(hua)园对面的华南城物流园今年2月(yue)中建三局与湖北文旅园区建发联合体拍下A808-0025宗地，楼面地价(jia)约2.39万/㎡，拿地成本非常低，并且该宗地商品房无限价(jia)，价(jia)格还(hai)可(ke)以依照开(kai)发商的实际情况(kuang)而定。
该宗地块土地面积46763.51㎡，建筑面积216570㎡，预估能够供应(ying)两千套左右房源，并且宗地效(xiao)果图已经流出，相信很快也能入(ru)市。
现在(zai)天湖岛花(hua)园营销已经搁置，要重(zhong)新销售需要时间，就意味着接下来的销售并不排除还(hai)会遇上(shang)A808-0025宗地住宅的供应(ying)期。
所以，天湖岛花(hua)园未(wei)来能否继(ji)续成功去化(hua)也还(hai)需要打个问(wen)号。
而以市场影响的角度来看，天湖岛花(hua)园一套都也没有备案说明了几个问(wen)题(ti)——
第一，说明即使位置地段品质不算太差的项目，也难以抵挡市场的大(da)趋势。
因为(wei)品质对比(bi)同类并不差，周边环境有目共睹，地段位置也不是龙(long)华最差的地段，开(kai)盘市场氛围至少要比(bi)今年好一些。
第二(er)，说明龙(long)华的新房库存压(ya)力要比(bi)想象的大(da)得多。
第三，说明一旦产品定位错配就很难被市场接受了。
项目全是大(da)户型，打折后的总价(jia)价(jia)位约752万-927万/套也不算低，同等价(jia)位已经可(ke)以选(xuan)择中洲迎玺、北站(zhan)超核、中海珑悦理这些北站(zhan)核心(xin)区的竞品项目。
所以降备案价(jia)后一套也没卖掉，就意味着在(zai)开(kai)发商宣布“全员解散”之(zhi)前，市场就已经筛选(xuan)掉这个项目了。
所以以区域市场全局来看，也会给龙(long)华其他新房间接造成一些压(ya)力。
毕竟竞品项目在(zai)备案价(jia)下调，折扣叠加(jia)，小(xiao)区品质也不错的情况(kuang)下，也无法快速去化(hua)。
作(zuo)者|飞天小(xiao)女警