5月28日，新城控(kong)股（601155.SH）召开股东大会，会上(shang)董(dong)事会主席王晓(xiao)松等高(gao)管对公司的债(zhai)务问题、规模收缩、白名单项(xiang)目、闲置土地回(hui)收等问题进(jin)行回(hui)应。
王晓(xiao)松称，公司公开市场“爆雷”不太可能发生(sheng)，将集中精力(li)偿(chang)还信用债(zhai)。对于规模收缩，王晓(xiao)松坦言，“没必要补足规模”，但也表示希望利(li)用在建(jian)项(xiang)目和代建(jian)业务保留(liu)团队，等待(dai)开发业务的机会。
集中精力(li)偿(chang)还纯(chun)信用债(zhai)，有35座商场未进(jin)行融资
除(chu)了5月30日需要偿(chang)还的本金10亿(yi)元的“22新城控(kong)股MTN001”，王晓(xiao)松透露，目前，整个公司集中精力(li)偿(chang)还纯(chun)信用债(zhai)，公司公开市场“爆雷”不太可能发生(sheng)。
王晓(xiao)松坦言，纯(chun)信用还是要靠公司的物(wu)业资产，所以这几年无论多艰难，公司每年基本上(shang)还是按期实现重资产商业的开业。这部分(fen)新增的商业可以用抵(di)押贷款替换掉信用债(zhai)。
王晓(xiao)松介绍，截至目前，未抵(di)押的吾悦广场约35座，（估值(zhi)）差不多300亿(yi)元，另外公司还有15座未开业的重资产的吾悦广场，今明(ming)两(liang)年也会开出来。这50座重资产商场未来都是可以做抵(di)押贷款的，可以置换公司目前剩下的大约17亿(yi)美元债(zhai)务。
王晓(xiao)松称，经营性物(wu)业贷抵(di)押率大概在30%-50%之间。之前主要是一些小规模的银行在做这个业务，金额低、利(li)率高(gao)，公司除(chu)了新增一些贷款外，也在对存量的部分(fen)进(jin)行置换。
对于偿(chang)还公开市场存续债(zhai)务，王晓(xiao)松还给出另外一个补充路径(jing)。今年公司商业管理的收入大概有125亿(yi)元，毛利(li)率在70%，也会有大几十亿(yi)元的现金流作为补充，净利(li)润应该有四五十亿(yi)元。
国企收购商品住(zhu)宅和闲置地块回(hui)收，公司已有项(xiang)目落(luo)地
对于白名单，王晓(xiao)松表示，没有把所有项(xiang)目申报(bao)白名单，因为的确(que)是有些项(xiang)目本身的现金流不错，有些富余资金满(man)足正常的运营开支。公司有100多个项(xiang)目申报(bao)了白名单，通过率过半，新增的提款加上(shang)展期的额度一起超过10亿(yi)元。
对于部分(fen)地方的国企收购商品住(zhu)房，新城控(kong)股称，其实在“517”政策之前，已经有些地方在做这个事情。公司有项(xiang)目在接触，也有项(xiang)目落(luo)地。新城控(kong)股表示，收购主要集中在二线城市，在江(jiang)苏南京及一些浙江(jiang)的二线城市，公司有跟政府(fu)平台公司在接触。
对于政府(fu)回(hui)收闲置用地的，新城控(kong)股则表示，在一些吾悦广场项(xiang)目，公司有跟政府(fu)沟通回(hui)收配套但尚未开发的住(zhu)宅地块，这样(yang)公司不需要动用流动资金去(qu)建(jian)设商场，公司已经有操作案例。
“没必要补足规模”
关于规模，王晓(xiao)松称，公司未开发的土地大概4000万平方米，公司销售会持续下降，会根据公司的基本盘吾悦广场的情况，寻找开发业务的机会，也会考虑(lu)做些轻(qing)资产的项(xiang)目，未来公司的营业收入一定是往下减(jian)的。
王晓(xiao)松表示，“地产开发的本质(zhi)像放了杠杆炒股”，“经过这一轮，我(wo)觉着没必要补足规模”，现在的商业模式是这样(yang)。我(wo)们有好的底层资产，就要利(li)用好，收益最大，而不是营收最大化。
对于恢复投资拿地，王晓(xiao)松坦言，除(chu)非公司融资总额和有息负债(zhai)能够打平甚至略高(gao)，目前公司要求(qiu)10个开发大区能够维持自身的资金平衡；总部则是借助(zhu)吾悦广场和商业管理带来的现金流提升公司的安全性。所以我(wo)们肯定是看到市场平稳了，公司是安全的，才会去(qu)出手拿地。
王晓(xiao)松在会上(shang)表示，银行对民营房企还是有所保留(liu)，以新城为例，虽然公司有吾悦广场的资产，但这个资产带来的现金流和地产开发带来的现金流相(xiang)比，还是没那么大，所以只(zhi)有等市场恢复，贷款才能顺畅。
战略角度，住(zhu)宅和商业并(bing)举是不变的，但是短期公司要保交付、化风险、谋转型(xing)，这也是比较无奈(nai)的举措。公司那么多年，资源积累、供应商积累、人员积累，如果这块放弃(qi)掉，“也不是我(wo)们想看到的”，有人放弃(qi)还是因为没有底层的稳定现金流做支撑，也是无奈(nai)之举。
王晓(xiao)松表示，现在公司靠在建(jian)和轻(qing)资产项(xiang)目，先把团队稳住(zhu)。去(qu)年今年公司在代建(jian)业务花(hua)费(fei)很大精力(li)，主要是想让大家有活干(gan)，留(liu)住(zhu)人才。