美联储(chu)抗通(tong)胀的“最后一公(gong)里”，被房租扼住喉咙。
近日，有“新美联储(chu)通(tong)讯社”之称的华尔街日报记者Nick Timiraos撰文指出，居高不(bu)下的房租正在阻碍美联储(chu)的抗通(tong)胀斗争。
文章解释称，因住房通(tong)胀的权重高达CPI指数的三分之一和PCE物价指数的六分之一，因此对整体通(tong)胀的影响很大。而住房通(tong)胀中，房价会受到投资因素的影响，房租则(ze)更能(neng)反(fan)应市场的真实情况(kuang)，因此后者比前者更为关键。
Timiraos在文中表示，疫情期(qi)间的房租飙升很大程度(du)上推升了通(tong)货膨胀。目(mu)前租金通(tong)胀仍处(chu)于高位水平，但呈现出下行趋势。
疫情期(qi)间，在需求和收入(ru)同时(shi)强劲、房屋库存(cun)处(chu)历史低位的背景下，新签约(yue)的租金指数一度(du)飙升，有数据显示，2022年独栋住宅（美国住房的主体）租金上涨了14%。
随后，新建公(gong)寓分流了对独栋住宅市场的强劲需求、经通(tong)胀调整后收入(ru)增长降温(wen)，独栋住宅租金开始下滑。
由于大多数租户的租金每年只变动一次，因此新租约(yue)租金的体现较为滞后。根(gen)据已有的市场租金数据，美联储(chu)官员、华尔街投资者和私营部门经济学家认为，2022年底(di)以(yi)来，住房通(tong)胀已有所放(fang)缓(huan)。
疫情期(qi)间，在需求和收入(ru)同时(shi)强劲、房屋库存(cun)处(chu)历史低位的背景下，新签约(yue)的租金指数一度(du)飙升，有数据显示，2022年独栋住宅（美国住房的主体）租金上涨了14%。
随后，新建公(gong)寓分流了对独栋住宅市场的强劲需求、经通(tong)胀调整后收入(ru)增长降温(wen)，独栋住宅租金开始下滑。
由于大多数租户的租金每年只变动一次，因此新租约(yue)租金的体现较为滞后。根(gen)据已有的市场租金数据，美联储(chu)官员、华尔街投资者和私营部门经济学家认为，2022年底(di)以(yi)来，住房通(tong)胀已有所放(fang)缓(huan)。
今年以(yi)来，“停滞”的通(tong)胀数据尤其是核心通(tong)胀似乎并未(wei)影响美联储(chu)年内降息的计划，文章解释道，因为美联储(chu)对住房成本最终(zhong)将放(fang)缓(huan)并推动通(tong)胀下行至2%这一点(dian)充满信心。
华尔街见闻此前提及(ji)，渣打银行的首席外汇(hui)策(ce)略师Steven Englander新近报告(gao)表示，如果密切观察住房成本，特别(bie)是CPI中的住房通(tong)胀相关指标——自住房业主等价租金（OER），就会发现，有理由乐观地预计，住房通(tong)胀可(ke)能(neng)很快下行，并且拉动核心通(tong)胀下行。
本周(zhou)三，美国劳(lao)工统计局(ju)将公(gong)布(bu)4月CPI。目(mu)前经济学家普(pu)遍预测，4月CPI同比将由上月的3.5%小幅放(fang)缓(huan)至3.4%，核心CPI同比同样放(fang)缓(huan)，由3.8%下行至3.6%。
租金通(tong)胀需要降多少？
既然房租放(fang)缓(huan)是将核心通(tong)胀率降至美联储(chu)目(mu)标的关键，那么需要租金通(tong)胀到底(di)需要降多少呢？
分项来看，文章将核心通(tong)胀分为了三个子项：商品通(tong)胀、住房通(tong)胀、非住房服务通(tong)胀。
文章指出，在疫情前，商品通(tong)胀率约(yue)为-1%，住房通(tong)胀率约(yue)为2.5%-3.5%，非住房服务通(tong)胀约(yue)略高于2%——总体核心通(tong)胀率略低于2%。
因此，要想让通(tong)胀率回到2%水平，非住房服务通(tong)胀率必须从现在的3.5%降至3%以(yi)下，住房通(tong)胀率必须从5.8%降至3.5%左右。
“最后一公(gong)里”不(bu)好走
不(bu)过，仍有观点(dian)认为，租金通(tong)胀下行的前景没有那么乐观。
文章表示，许多经济学家认为，近年来新租约(yue)租金下行的趋势的确(que)会推动住房通(tong)胀降温(wen)，但这个过程会比想象中来的更久。Timiraos解释道：
“因为在高利率影响下，更多的住户的购房意(yi)愿(yuan)低迷，续(xu)租需求更高。这可(ke)能(neng)会延长新租约(yue)租金下降体现在整体通(tong)胀中所需的时(shi)间。”
“因为在高利率影响下，更多的住户的购房意(yi)愿(yuan)低迷，续(xu)租需求更高。这可(ke)能(neng)会延长新租约(yue)租金下降体现在整体通(tong)胀中所需的时(shi)间。”
另一重风险在于，新公(gong)寓也(ye)陷入(ru)了供需紧(jin)张的局(ju)面。
华尔街见闻此前提及(ji)，与公(gong)寓相比，住房通(tong)胀更易受独栋住宅租金的影响，因为后者是美国住房的主体。而近年来租金放(fang)缓(huan)的一个重要原因就在于，新建公(gong)寓的供应量(liang)迅(xun)速增长，分流了对独栋住宅的强劲需求。
但文章指出，有一些行业高管表示，由于移民增长以(yi)及(ji)就业和工资稳步增长，对新建公(gong)寓的需求正在重新加速，这可(ke)能(neng)导(dao)致(zhi)独栋住宅市场再度(du)升温(wen)。
根(gen)据房地产公(gong)司Camden Property Trust的数据，目(mu)前，其旗下公(gong)寓租户搬离的比例已降至9%，为该公(gong)司30年来的最低水平。一般来说，正常的搬离率在15%-18%的水平。
该公(gong)司CEO Ric Campo表示：
“实际情况(kuang)是，需求比大多数人的预期(qi)要多得多。”
“实际情况(kuang)是，需求比大多数人的预期(qi)要多得多。”