连日来，多个部门发声提(ti)及“消化存量房(fang)产(chan)”，各(ge)地亦紧锣密(mi)鼓地出台相关政策。这是对中共(gong)中央政治局4月30日召开会议提(ti)及“统筹研究消化存量房(fang)产(chan)和优化增量住房(fang)的政策措施”的快速落实，可为楼市企(qi)稳复苏创造更好的市场环境。
当下，我国房(fang)地产(chan)市场供求关系已经从过去(qu)的供不应(ying)求过渡到(dao)供求基本平衡，甚至部分城市出现供过于求的情况。国家统计局数据(ju)显示，截至今年(nian)4月末，商品房(fang)待(dai)售(shou)面积(ji)74553万平方米，同比(bi)增长15.7%。其中，住宅待(dai)售(shou)面积(ji)增长24.5%，去(qu)化周期较长。更重要的是，除了待(dai)售(shou)新房(fang)、空置房(fang)屋、在建工程等(deng)库存外，还需解决卖旧买新置换(huan)不畅等(deng)问题。
由此可见，聚(ju)焦(jiao)“消化存量房(fang)产(chan)”发力，是激活不动产(chan)流动性的关键一招，更是稳楼市预期的一项重要任务(wu)。那么，如何消化存量房(fang)产(chan)？有哪(na)些路径和模(mo)式？
第一，激活二手房(fang)流动性，疏通新房(fang)二手房(fang)市场联动去(qu)库存堵点。当前(qian)，多地二手房(fang)挂牌量激增，表明置换(huan)需求较强，但当前(qian)新房(fang)二手房(fang)联动交易链条循环不畅，一定程度上导致新建商品房(fang)库存高企(qi)。
近期，多地出台取(qu)消限购、住房(fang)“以旧换(huan)新”相关政策，旨(zhi)在疏通二手房(fang)交易时间长、手续繁琐等(deng)堵点，为新房(fang)去(qu)库存释放(fang)新的需求空间，可谓打破僵局、对症下药。据(ju)中指研究院(yuan)监测，截至5月21日，全国已有超60个城市推出住房(fang)“以旧换(huan)新”措施，模(mo)式主要有两种，一是“国企(qi)收旧换(huan)新”；二是“中介优先帮卖”。目前(qian)来看，“以旧换(huan)新”政策虽然仍在探索阶段，但却是盘活存量、消化库存的有益尝试，预计未(wei)来相关配套资(zi)金、统筹方式等(deng)会进一步完善。
第二，“以购代建”盘活新建未(wei)售(shou)商品住房(fang)，核(he)心是将存量房(fang)产(chan)转化为保障(zhang)性住房(fang)，同步解决保障(zhang)房(fang)不足以及新房(fang)库存去(qu)化难的问题。5月17日，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障(zhang)性住房(fang)再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企(qi)业以合理(li)价格(ge)收购已建成未(wei)出售(shou)商品房(fang)，用作配售(shou)型或配租型保障(zhang)性住房(fang)。
从实际操作层面看，一方面，部分城市已跑通“国企(qi)收储未(wei)售(shou)新房(fang)”模(mo)式；另一方面，也要鼓励各(ge)地保租房(fang)平台去(qu)购买开发企(qi)业的存量商品房(fang)。若“以购代建”推进顺利，将对市场产(chan)生多方面影响(xiang)，一是将消化存量房(fang)产(chan)与加快保障(zhang)性住房(fang)供给相结合，更好满足工薪收入群体的住房(fang)需求；二是有利于缓解开发商资(zi)金压力，去(qu)库存效果有保障(zhang)；三是开发商可将回笼资(zi)金投向在建工程，加快项目竣工交付，为保交房(fang)护航。
预计接下来各(ge)地将加快推进“以购代建”。若结合收购成本和租赁市场需求来看，二线核(he)心城市有可能率先成为试点，一是其新房(fang)套均(jun)总(zong)价低(di)于一线城市，所需资(zi)金规模(mo)相对较低(di)；二是这类城市租赁需求较大(da)，收购主体可更好地处(chu)置存量房(fang)产(chan)，甚至未(wei)来可寻求通过保租房(fang)公募REITs发行来回笼资(zi)金。
第三，进一步发挥城市房(fang)地产(chan)融资(zi)协调机制(zhi)作用，分类处(chu)置已售(shou)难交付商品住房(fang)，防范相关风险。当前(qian)，房(fang)地产(chan)市场正处(chu)在调整过程中，部分在建已售(shou)的商品住房(fang)项目面临交付困难，若其无法正常(chang)交付，将严重损害购房(fang)者权(quan)益，影响(xiang)房(fang)地产(chan)市场平稳健康发展。因此，着力分类推进在建已售(shou)难交付商品房(fang)项目处(chu)置，全力支持续建项目融资(zi)和竣工交付，打好保交房(fang)攻坚战，至关重要。
目前(qian)，从中央到(dao)地方，多方主体已经做了诸(zhu)多工作，例如，城市房(fang)地产(chan)融资(zi)协调机制(zhi)建立以来，商业银行已按内部审批流程审批通过“白名单”项目贷款金额9350亿元。对合规“白名单”项目“应(ying)贷尽贷”，一是能满足在建项目合理(li)融资(zi)需求；二是确(que)保已售(shou)未(wei)交付商品住房(fang)正常(chang)交付；三是获得资(zi)金支持后，可缩短竣工交付周期，保交房(fang)稳民生。当然，对于已经资(zi)不抵债的项目，也需尽快启动司法处(chu)置程序，该破产(chan)的破产(chan)，该重组的重组，处(chu)置中要把维护购房(fang)人合法权(quan)益摆到(dao)首(shou)要位置。
整体来看，解决房(fang)地产(chan)问题需要一揽子政策协同发力，“消化存量”和“优化增量”之间，亦需做好平衡。多措并举消化存量房(fang)产(chan)之际，供给端也需随之调整，比(bi)如暂缓商品住宅去(qu)化周期过高城市的宅地出让等(deng)举措，也颇为重要。总(zong)而言之，多管齐(qi)下，统筹协同，有力出击，房(fang)地产(chan)市场的企(qi)稳恢复可期。