“每次(ci)政策(ce)利好都会推动一波成(cheng)交，这次(ci)也(ye)是一样，尤其是对于(yu)置换(huan)的客户来说，这两(liang)天周末的看(kan)房量比上周末又增加近20%。”
近日(ri)，上海、广(guang)州、深圳(chou)相继宣布(bu)调整优化房地产政策(ce)措施，特别是房贷政策(ce)的调整引起市场(chang)关注。据不完全统计(ji)，截至5月(yue)底，已经有近25个省市明确下调首套房、二套房首付比例，除了一线城市上海、深圳(chou)外，其他省市均调整至15%、25%。
在易居(ju)研究院研究总监严(yan)跃进看(kan)来，深圳(chou)最低(di)首付比例为20%，和上海一致，这说明一线城市正全面(mian)进入降(jiang)首付、降(jiang)利率的重要阶(jie)段(duan)，对后续构建全方(fang)位宽松的房贷政策(ce)环境具有积极的作用。在住房信贷新政逐步得到(dao)落实后，上海和深圳(chou)楼(lou)市出现哪(na)些变化？为此，证券时(shi)报记者对两(liang)地市场(chang)进行了实探。
售楼(lou)中心熙熙攘攘
6月(yue)1日(ri)，证券时(shi)报记者来到(dao)上海浦东(dong)中环和外环之间的某(mou)在建楼(lou)盘售楼(lou)处，只见售楼(lou)大(da)厅人声鼎沸。由于(yu)参观人数过多，工作人员难以抽身(shen)，看(kan)房者被要求在前台登(deng)记后，等待“凑足一拨人”，才可以被带进样板房。
据工作人员介绍，该楼(lou)盘在今年3月(yue)首次(ci)开盘后，剩下一批房源可以直接认购。二次(ci)开盘涉及的几栋洋房和高层，预计(ji)在下个礼拜开始认筹(chou)，目(mu)前正处于(yu)建档阶(jie)段(duan)。
“现在看(kan)起来，二开也(ye)是要摇号。其中，高层边套户型最为抢手，估计(ji)中签率在50%左(zuo)右；洋房的房源总体(ti)很少，尤其是大(da)户型洋房的中签率可能更低(di)。”该工作人员称。
值(zhi)得注意的是，由于(yu)该楼(lou)盘为外环内新房且单价较高，属于(yu)中端(duan)改善型小区，主(zhu)要吸引的是置换(huan)而非刚需群体(ti)。
尽管看(kan)房现场(chang)一片(pian)热闹，成(cheng)交情况却不容乐观。记者查询(xun)上海市房地产交易中心的一手房信息发现，该楼(lou)盘今年3月(yue)开售的总套数292套，其中已售总套数165套，可售总套数127套，去(qu)化率不到(dao)60%。
（上海浦东(dong)中环和外环之间的某(mou)在建楼(lou)盘工地。陈雨康/摄）
（上海浦东(dong)中环和外环之间的某(mou)在建楼(lou)盘售楼(lou)大(da)厅。陈雨康/摄）
同一天，上海浦东(dong)外环外的另一在建楼(lou)盘则更显得门庭若市。记者走进售楼(lou)中心看(kan)到(dao)，预约看(kan)房的队伍已排到(dao)大(da)门口。据了解(jie)，由于(yu)每平方(fang)米单价最低(di)接近5万元，且地处外环外，该楼(lou)盘主(zhu)要吸引年轻刚需人群。
“我们5月(yue)份(fen)已经开盘了，现在10楼(lou)以下的基本上卖完了，只剩下10楼(lou)以上的高层。”样板房内驻守(shou)的工作人员介绍道，从户型来看(kan)，100多平方(fang)米三室的户型比较畅销，80多平方(fang)米的小户型则相对冷门。
另一位工作人员表示，当天签约的套数接近10套。5月(yue)27日(ri)上海调整住房限购政策(ce)后，看(kan)房人数明显增多，成(cheng)交情况也(ye)略有提升。
记者查询(xun)上海市房地产交易中心的信息发现，该楼(lou)盘在5月(yue)中上旬开盘，总套数338套，其中已售73套，可售总套数265套，去(qu)化率仅22%。
看(kan)房者薇(wei)薇(wei)安告诉记者，她属于(yu)非沪(hu)籍单身(shen)人士，目(mu)前考虑购买(mai)外环外新房或外环内二手房，但正在二者之间犹豫。“最近看(kan)的外环外新房普遍地段(duan)较偏，通勤只能自驾，且高层住宅得房率低(di)，将来接父母来住会显得拥挤。而外环内‘老(lao)破小’虽然交通便利，但流(liu)动性差，且父母也(ye)不太支持购买(mai)‘老(lao)破小’，说‘还不如老(lao)家’。”
（上海浦东(dong)外环外的某(mou)在建楼(lou)盘售楼(lou)大(da)厅。陈雨康/摄）
（上海浦东(dong)外环外的某(mou)在建楼(lou)盘售楼(lou)处排起长龙。陈雨康/摄）
“哥，太仓的房子还考虑吗(ma)？太仓南站附(fu)近，现在上海的公积金可以还江苏的房贷了……”6月(yue)1日(ri)清晨，“沪(hu)漂”小秦被房产中介的电话吵醒。他仍记得，几年前太仓开通直达上海的高铁(tie)，使它成(cheng)为昆山之后最适合跨省通勤的环沪(hu)城市，太仓楼(lou)盘的宣传单便源源不断地涌入上海的各(ge)大(da)地铁(tie)站。此后，小秦便时(shi)不时(shi)收到(dao)太仓当地楼(lou)盘或中介打来的电话。
不过，随着近两(liang)年楼(lou)市愈发低(di)迷且上海限购政策(ce)不断松弛，太仓楼(lou)盘打来电话的频率越来越低(di)。近日(ri)上海发布(bu)了《关于(yu)本市住房公积金提取偿还长三角异地住房公积金贷款有关政策(ce)的通知(zhi)》，明确在一定条件下购房者可以提取上海公积金来支付江浙皖三地的购房贷款。
“现在上海限购政策(ce)已经逐步放(fang)开，单身(shen)非户籍人士可购买(mai)外环外新房和二手房以及外环内二手房，环沪(hu)地区的吸引力正不断下降(jiang)。”小秦说，“当然，价格(ge)还是环沪(hu)城市有绝对的优势，上海外环一房的总价，可以换(huan)昆山、太仓的两(liang)房乃至三房，且高铁(tie)通勤也(ye)比较方(fang)便。但我暂时(shi)不会考虑环沪(hu)城市的房子。”
加速(su)入市步伐
而在深圳(chou)市场(chang)，今年5月(yue)可以说是近几年来深圳(chou)楼(lou)市政策(ce)出台最密(mi)集的一个月(yue)，包括实行“分区调控”、部分区域非深户社(she)保年限缩短至1年、跨行“带押过户”资金免费监管、下调公积金房贷利率、下调首付比例和商贷利率等。
乐有家研究中心数据监测显示，5月(yue)深圳(chou)一手住宅网签2009套，全市过户成(cheng)交3963套二手住宅，环比下跌5%，同比上涨42%。不过，所有门店交易数据显示，5月(yue)签约的二手住宅套数环比上涨超(chao)30%，同比上涨超(chao)110%。从门店成(cheng)交数据来看(kan)，5月(yue)深圳(chou)二手房市场(chang)比4月(yue)更好。近3个月(yue)，深圳(chou)二手房全月(yue)网签水平均维(wei)持在5000套左(zuo)右，虽有波动但基本接近“荣枯线”水平，可见市场(chang)交易量渐趋稳定。与逐步回归正常的交易量相比，价格(ge)继续小幅下挫。5月(yue)深圳(chou)二手房成(cheng)交价格(ge)为每平方(fang)米6.27万元，环比下跌1.3%，对比4月(yue)跌幅有所收窄。
从业8年多的深圳(chou)经纪人小陈最近几天都在忙着把首付比例和利率下调的消息发给有买(mai)房和换(huan)房需求的客户。“每次(ci)政策(ce)利好都会推动一波成(cheng)交，这次(ci)也(ye)是一样，尤其是对于(yu)置换(huan)的客户来说，这两(liang)天周末的看(kan)房量比上周末又增加近20%。”小陈告诉记者，“不过，对于(yu)置换(huan)客户来说，首付比例带来的影响不大(da)，他们更关心的是价格(ge)。”
（二手房门店的笋盘信息。吴家明/摄）
在深圳(chou)南山长岭陂地铁(tie)站附(fu)近的一处新房项目(mu)，营销经理表示自从深圳(chou)宣布(bu)首付比例下调之后，客户到(dao)访量就明显增多，由于(yu)项目(mu)是准现楼(lou)状态加上开盘当天折扣最低(di)达到(dao)86折左(zuo)右，开盘当天购房者就非常踊跃，直到(dao)晚上选房还没有结束。有参与的购房者表示，对于(yu)“性价比”较高的房源，新政会加速(su)自己的入市的信心和步伐。而处在限购“放(fang)松”区域的深圳(chou)龙岗(gang)区，记者看(kan)到(dao)一处正准备开盘的新房项目(mu)正在布(bu)置现场(chang)，销售人员也(ye)告诉记者，目(mu)前认筹(chou)的情况好于(yu)预期，但开盘折后价格(ge)已经几乎回到(dao)2019年的水平。
（深圳(chou)龙岗(gang)区，一处正准备开盘的新房项目(mu)正在布(bu)置现场(chang)。吴家明/摄）
记者发现，最近有龙岗(gang)和龙华区的新房发布(bu)海报称，6月(yue)1日(ri)开始将回收部分折扣。对此，业内人士表示，收回折扣只是开发商常用的‘逼定’手段(duan)，就是催促客户下定金。实际上现在的深圳(chou)新房项目(mu)楼(lou)盘都在抓住机会推货。“只要购房者愿意买(mai)，该有的优惠还是会想办法给到(dao)。虽然市场(chang)好起来了，但整体(ti)还不如去(qu)年行情。”龙华区一处新房项目(mu)的营销负责(ze)人告诉记者。
（深圳(chou)一处新房营销中心，许多购房者正在咨询(xun)。吴家明/摄）
市场(chang)有望进入政策(ce)兑现期
5月(yue)，监管部门落地多项举措，包括降(jiang)低(di)首付比例下限、取消首套和二套房贷利率下限、降(jiang)低(di)公积金贷款利率、设立3000亿元保障(zhang)性住房再贷款支持各(ge)地收购房企已建成(cheng)未出售的商品房等。
根据中国房地产指数系(xi)统百城价格(ge)指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场(chang)及50个城市租赁(lin)市场(chang)的调查数据，今年5月(yue)百城二手住宅平均价格(ge)为每平方(fang)米14870元，环比下跌0.70%，已连(lian)续25个月(yue)环比下跌，当前业主(zhu)“以价换(huan)量”带动百城二手住宅价格(ge)继续下探，市场(chang)成(cheng)交整体(ti)延(yan)续3、4月(yue)活(huo)跃态势，规模维(wei)持一定水平。百城新建住宅平均价格(ge)为每平方(fang)米16396元，环比上涨0.25%，同比上涨1.33%。受部分城市优质改善项目(mu)入市带动，百城新建住宅价格(ge)环比结构性上涨。
中指研究院认为，总体(ti)来看(kan)当前各(ge)地方(fang)政府正积极落实“5·17楼(lou)市新政”，预计(ji)多数城市首付比例将下调至政策(ce)下限，并取消房贷利率下限。展望未来，随着核(he)心一二线城市逐步落实各(ge)项举措，接下来市场(chang)有望进入政策(ce)兑现期，但市场(chang)恢复节奏仍依赖于(yu)居(ju)民(min)收入预期的转变。同时(shi)，若地方(fang)国企收储已建成(cheng)未售商品房等消化存量的政策(ce)能够较快落地，也(ye)将对改善房企现金流(liu)，化解(jie)行业风(feng)险起到(dao)积极作用。
责(ze)编：朱雨蒙
校对：祝甜婷
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