2024年6月27日，在格隆汇举办的中期策略会(hui)上，邀(yao)请了近百家优质公司高(gao)管与投资者面对面零距离交流。其中，上实城市开发(0563.HK)财务总监(jian)梁健康(kang)先(xian)生以及行政人事(shi)部主(zhu)管、企业传讯部副主(zhu)管傅琳女士于当日下午参与了路演环(huan)节为现(xian)场投资人分享了上实城市开发的发展(zhan)情况，以下为格隆汇整理的路演主(zhu)要内容：
1 ·公司概况与背景
先(xian)简要介绍公司的背景。
上实城开是上海实业的附属公司。截至2023年年底，集(ji)团在中国的十个内地重点城市拥有28个房地产项目，包(bao)括(kuo)上海、北京、西安、天津(jin)、重庆、无锡、沈阳、烟台、深圳以及武汉。当中大部分为建(jian)成(cheng)及处于建(jian)设期的中、高(gao)档住宅以及商用物业，未来可售(shou)规划建(jian)筑面积约348万平方米。可见公司的土地储备还是非常充裕的。
上实集(ji)团和上实控股作为上实城开的控股公司，合共持股70.37%。同时，公司和上海市徐汇区(qu)国资委也共同持有上海城开股份。公司目前已发行的股份约47.9亿股。截至今天的股价是0.435港元，总市值(zhi)约21亿港元。去(qu)年公司的派息比率(lu)是28.3%，股息收益率(lu)6.7%。
2 ·业绩回顾与经营(ying)趋势
继续来看公司的业务表(biao)现(xian)。
2023年上实城开的全年主(zhu)营(ying)业务收入为79.54亿港元，同比下跌了27.8%。毛利33.23亿港元，同比上升了11.9%，毛利率(lu)达到41.8%。如果扣除保障房的影响，毛利率(lu)可以达到43.1%。全年盈(ying)利4.91亿港元，同比上升约60.9%，股东应占盈(ying)利4.95亿港元。
上实城开的优势是核心资产优质，拥有充沛现(xian)金流，财务结构良好。未来可售(shou)规划建(jian)筑面积348万平方米，拥有核心城市优质投资性物业接近112.6万平方米，持有现(xian)金超(chao)过59.86亿港元，净负(fu)债(zhai)比率(lu)为58.4%。2023年全年新开工的面积18.4万平方米，在建(jian)面积约249.9万平方米。
再来看一下公司的财务趋势。
上实城开的合并盈(ying)利和股东应占盈(ying)利在2023年均(jun)有上升，合约销售(shou)在2023年达82.29亿元人民币，同比上升4%。公司净负(fu)债(zhai)比率(lu)在2023年为58.4%，下降了4.6个百分点。
去(qu)年上实城开的物业销售(shou)是有所下降的，主(zhu)要是由于2022年公司保障房入账(zhang)的较多。租金收入和酒店(dian)业务有所上升，租金收入上升42.59%。由于公司的长租房是在2023年启动的，也导致了该业务板块大幅增长。此外，酒店(dian)业务收入23年同比上升了50%，物业管理收入则相对持平。
可以看到公司的已销售(shou)物业预售(shou)所得款(kuan)项，主(zhu)要是以西安、天津(jin)、上海和烟台为主(zhu)，共计(ji)82.56亿港元。其中西安占了大头(tou)，达到了27.4亿港元。2023年年报中显(xian)示的公司每股账(zhang)面净资产是2.92港元。
由公司的损(sun)益表(biao)情况可以看到，上实城开23年的收入，刚才也有提到由于物业销售(shou)的下降，保障房在2002年比较多的入账(zhang)，导致2023年的收入下降了27.8%。
与此同时，公司毛利率(lu)和扣除保障房影响的毛利率(lu)也都有上升。主(zhu)要是公司去(qu)年的西安自然界项目入账(zhang)比较多导致的。公司一般行政及行政开支同比下降了2.5%，除税前盈(ying)利和年内盈(ying)利都有大幅度的上升，均(jun)超(chao)过了同比60%的盈(ying)利增速。每股盈(ying)利为10.32港仙，也上升了21.8%。
聚焦到公司的负(fu)债(zhai)表(biao)和杠杆比率(lu)，截止2023年底，公司的银行结余和现(xian)金同比上升了33%，已销售(shou)物业预售(shou)所得款(kuan)项也上升了16.5%。此外，净负(fu)债(zhai)比率(lu)下调了4.6个百分点。
再来看公司按(an)业务明细以及城市入账(zhang)的情况。
可以发现(xian)2023年收入主(zhu)要以物业销售(shou)为主(zhu)，占到了86.4%。其中以城市划分的话，西安市占到了69.3%，其次上海则是占到了23.6%。
按(an)项目来细分。
第一个西安自然界，该项目占到去(qu)年全年的入账(zhang)面积的65.7%。第二项是城开御瑄，是公司位(wei)于上海闵行莘庄(zhuang)的一个别墅项目，该项目占到了去(qu)年入账(zhang)面积的6.2%。
第三个就是万源城，项目位(wei)于上海闵行区(qu)古美板块，距离中环(huan)线不足700米，是上海「十·五」规划中的大型重点住宅基地。项目总用地面积约94.3万方，总建(jian)筑面积约130万平方米，公建(jian)配套约10余万平方米，规划导入人口逾2万人。该项目占到了公司去(qu)年入账(zhang)面积的5.3%。
进一步看到合约销售(shou)的情况。
2023年全年的合约销售(shou)主(zhu)要集(ji)中在西安、天津(jin)和上海。商品房销售(shou)金额合计(ji)有80.6亿，销售(shou)面积占到总销售(shou)面积的95.1%，保障房销售(shou)面积则占到了总销售(shou)面积的4.9%。
3 ·核心资产与土地储备
关注(zhu)到公司土地储备。
公司位(wei)于上海的项目较多，如，TODTOWN天荟，该项目是公司和新鸿(hong)基合作的上海首(shou)个地铁上盖的项目。再比如，上投新虹，该项目位(wei)于上海的大虹桥商圈，是集(ji)办公、商场、酒店(dian)为一体的大型综合体。
此外，还有三个社区(qu)项目，城开汇社区(qu)、城开莘社区(qu)和城开创社区(qu)。这三个项目是公司在上海的三个保租房的项目。其中莘社区(qu)已经成(cheng)为了上海的标杆项目，位(wei)于闵行区(qu)莘庄(zhuang)。创社区(qu)，则在上海的闵行区(qu)交大校区(qu)附近，预计(ji)今年7月才正式启动预租。但是潜在租客(ke)已经预定了大半。目前主(zhu)要是周边(bian)的大学(xue)，如华师(shi)大等。
再介绍公司主(zhu)要投资物业，位(wei)于上海的项目居多。从未来可售(shou)建(jian)筑面积可以看到，长三角(jiao)地区(qu)占一半比例，武汉与西安合计(ji)占30%。
再看到公司近年来资产的进出情况。
从2012年到2022年的，可以看到公司近些年其实拿的都是上海以及公司一直深耕的几大城市的项目。
由上海项目的分布图可见公司在上海其实大部分的项目主(zhu)要集(ji)中在上海的徐汇区(qu)和闵行区(qu)，当时的拿地的成(cheng)本也是相对比较低一些。
下面来看公司重点项目的情况。
第一个重点项目是上实望海，位(wei)于上海临港的核心商务区(qu)滴水湖片区(qu)，该项目属于上海少有的临海住宅，收购成(cheng)本也控制(zhi)的相当好。未来可售(shou)面积在3.7万平方米，平均(jun)成(cheng)本在人民币15700元平方米，开发周期三年，预计(ji)净利润在10%左右(you)。
再一个重点项目是西安自然界。该项目位(wei)于西安浐(chan)灞生态(tai)区(qu)，是欧亚经济论坛会(hui)址。具有完善的社区(qu)商业、酒店(dian)、教育(yu)、医疗、购物中心等，收购成(cheng)本当时也是控制(zhi)的比较好。股权(quan)代价计(ji)入增值(zhi)税后仍低于市场价。未来可售(shou)面积在42.1万平方米。
4 ·财务优势与投资分析(xi)
下面介绍公司的核心竞(jing)争优势。上实城开是上海国企系统房地产唯一的港股标的。背靠的是上海市国资委，大股东是公司的上实控股（0363.HK）和上实集(ji)团。
作为上实集(ji)团在境外房地产唯一的港股标的，公司资产质量(liang)良好、经营(ying)稳健、实力雄(xiong)厚。尤其是在充裕的优质的货值(zhi)储备下，公司深度布局上海，货值(zhi)储备有数百亿，在中国的十个主(zhu)要城市有28个项目，未来的可售(shou)面积在348万平方米，主(zhu)要是长三角(jiao)占到50%，西安15%，武汉12%，以及重庆10%，其他地区(qu)占到13%。
公司高(gao)现(xian)金、高(gao)毛利、低估值(zhi)。公司的低估值(zhi)其实可以由去(qu)年年报可以看到。公司的总资产在590亿港元，总负(fu)债(zhai)385亿港元，总权(quan)益205亿港元，本公司拥有人应占权(quan)益140亿港元，总发行股数47.91亿，每股资产净值(zhi)2.92港元。若以当前股价0.41港元来计(ji)算(suan)的话，市净率(lu)是在0.14倍。其实应有的价值(zhi)并没有完全被体现(xian)出来，甚至被严(yan)重的低估了。
此外，公司持有现(xian)金59.86亿港元，公司的净负(fu)债(zhai)比率(lu)为58.4%，处于相当健康(kang)的水平，毛利率(lu)本期在41.8%。
上实城开2023年主(zhu)要销售(shou)入账(zhang)的就是刚才提到的西安的自然界，上海城开御瑄以及上海万源城。公司的基本面稳中向好，每年都有相对稳定的派息比率(lu)。“三条红线”公司是每年都达标。收益率(lu)目前约6.7%，若以2023年的派息0.029港元来计(ji)算(suan)的话，公司目前的派息比率(lu)约为28.3%，也是相当的可观。
公司持续优化借贷成(cheng)本。去(qu)年9月附属公司上海城开完成(cheng)第二期境内公司债(zhai)券(quan)的发行，本金总额18亿人民币，期限三年，票面利率(lu)是在3.5%，所得款(kuan)项用来偿还2022年第二期的境内公司债(zhai)券(quan)。
同时公司也是凭借中港两(liang)地的借贷优势，能够尽享低利息成(cheng)本的红利。比如公司在国内借的自贸区(qu)的贷款(kuan)，用来偿还境外的股东借款(kuan)，尽显(xian)发挥两(liang)地优势的互(hu)补共赢。同时上实城开于资金上一直获得大股东全力支持。
上实城开同样(yang)发力商业资产，租赁住宅，产城结合等多轮驱动。公司与香(xiang)港大型房地产商合作，如此前已提到的TODTOWN天荟就是与新鸿(hong)基合作，该项目位(wei)于莘庄(zhuang)地铁站，是上海地铁1号线上盖。项目总建(jian)筑面积在60.5万方，包(bao)括(kuo)住宅、商业、酒店(dian)等，公司的占股比例为21%左右(you)。
另外还有一个是上海世贸商城，该项目靠近大虹桥商圈，在古北路虹桥，总建(jian)筑面积28.5万方，是2014年和南丰集(ji)团合作收购的，公司的占股比为51%。
凭借上海实业等背景与实力，可以见到公司是外资可靠合作伙伴。同时，公司也受到上海国资委、上实集(ji)团以及香(xiang)港联交所等多重监(jian)管。如重大项目出售(shou)，项目权(quan)变更(geng)以及资产负(fu)债(zhai)比率(lu)等，均(jun)有严(yan)格的监(jian)管和要求。
作为上市公司，上实城开在不断(duan)优化公司治理框架的同时，严(yan)格依照境外的注(zhu)册地法(fa)律、香(xiang)港上市规则以及国资国企监(jian)管规定，更(geng)是建(jian)立了透(tou)明高(gao)效(xiao)的治理机制(zhi)。企业管理的优势突出，公司的风(feng)险管理、合规、ESG社会(hui)责任都是经营(ying)亮点。
5 ·战略定位(wei)与市场机遇
再关注(zhu)到公司的战略目标，上实城开拥有适合自身的一个发展(zhan)策略。
首(shou)先(xian)上实城开致力于深耕上海都市圈，与其他核心的一二线城市并重，加强对现(xian)有优质土地储备的开发，集(ji)中资源致力于精品的开发模式。
公司的投资布局主(zhu)要是集(ji)中在上海和长三角(jiao)，以及以前长期耕耘的核心一二线城市。公司认为房地产主(zhu)要还是要聚焦在经济发达的地区(qu)，人口增长是质量(liang)的关键。今年公司也加大了对上海项目的开发投入，比如刚才介绍的临港新片区(qu)、自贸区(qu)等这些规划的地方，未来也将打造新体量(liang)的一个浦东新区(qu)。
第二是公司的土地项目，坚持市场存量(liang)和增量(liang)的并重。
公司持续关注(zhu)城市更(geng)新改造机遇，做好城市增值(zhi)服(fu)务，谨守稳中求进的步伐，增加优质土地储备。利用国企品牌，专(zhuan)注(zhu)旧区(qu)改造、工业地块转型升级以及地铁上盖的物业开发。
第三是投资兼并机遇与招拍挂(gua)公开市场并重。
公司也会(hui)在适当的时候，以适当的价格通(tong)过招拍挂(gua)独立或(huo)者是和其他公司一起(qi)合作拿地。同时留(liu)意于行业调整周期中逆向布局的机遇。借鉴复制(zhi)集(ji)团在上海获取优质项目的经验模式，保障集(ji)团的长期经营(ying)业绩，与业务可持续发展(zhan)。
自主(zhu)开发与战略联盟合作并重，通(tong)过控股、参股、联合开发等模式，与更(geng)多经验丰富的开发商、金融(rong)机构合作，以合理风(feng)险及资金成(cheng)本获取更(geng)多的优质资源。同时依托母公司上实集(ji)团的多元业务版图的综合应用能力，发力新业态(tai)布局，如紧跟母公司围绕大健康(kang)领域(yu)的产城融(rong)合布局等，持续取得突破。
近年其实从公司的公告(gao)中可以看到，上实城开分别与上海医药、崇明东滩以及上海九院等在不同层面都合作了多个项目，总共金额约有数千万元左右(you)。公司在旧改、刚需和改善型住房，以及在大健康(kang)领域(yu)的产城融(rong)合三大领域(yu)，积极(ji)推进。
公司坚持资产经营(ying)与资本运作并重，把握国有资产混合所有制(zhi)的改革机遇，在保交楼、探索(suo)房地产新发展(zhan)模式，保障稳定运行的同时，通(tong)过资产经营(ying)与资本运作双轮驱动，实现(xian)集(ji)团资产转型升级，业务创新发展(zhan)。
问答环(huan)节：
提问1：说(shuo)到房地产，现(xian)在整体的市场很多认为对于房地产上的风(feng)险可能会(hui)比较大，就是信心上会(hui)不足。因此我(wo)想咨询的是贵公司在应对后续的一个市场风(feng)险上，有没有战略性的一些准(zhun)备？
答：公司拿地的成(cheng)本还是比较低的，同时公司也有非常丰富经验的港资开发商会(hui)跟我(wo)们合作，在成(cheng)本控制(zhi)方面是有保障的。而且(qie)上实城开背后的资金成(cheng)本，也非常稳定。公司有大股东的借款(kuan)，也有国内的便宜借贷成(cheng)本。
提问：刚才说(shuo)看到公司的布局发展(zhan)要以上海为主(zhu)，其他的一二线城市并重，其他一二线城市倾向有哪些区(qu)域(yu)？
答：目前是以上海为主(zhu)，之前长期开发的有西安，西安的项目做了差不多有10年。西安在中部地区(qu)是人流比较多的一个地方，那(na)周围的城市人流都会(hui)去(qu)到西安。所以公司对西安到布局也是比较有信心，未来可能会(hui)在公司比较熟悉的板块和领域(yu)，在适当的时候，适当的机会(hui)下，去(qu)拿地。
财务总监(jian)补充：我(wo)补充几点，刚才提到的风(feng)险控制(zhi)方面，因为国资委、集(ji)团那(na)边(bian)都有很严(yan)格控制(zhi)公司的负(fu)债(zhai)比率(lu)。所以可以看到公司负(fu)债(zhai)比例在2023年相比2022年都有下降。
第二点，公司在海外在香(xiang)港这边(bian)没有发行公司票据及公司债(zhai)，所以公司并没有很大的压力在偿还外债(zhai)方面。
第三点，公司背靠上实集(ji)团、上实控股，有需要的时候大股东这边(bian)也都会(hui)借款(kuan)给公司，在年报里面也可以看到集(ji)团都有借款(kuan)给公司。在香(xiang)港这边(bian)，借款(kuan)给公司都是用HIBOR来计(ji)算(suan)，因为近一两(liang)年HIBOR都比较高(gao)，所以公司也是尽量(liang)用国内借款(kuan)来偿还海外比较贵的贷款(kuan)。公司也会(hui)继续注(zhu)重风(feng)险控制(zhi)，这几年公司也一直也都有盈(ying)利，派息也一直都好稳定。
提问2：看到23年收入是有所下降的，但是利润是有所上升的，想问一下这方面做了哪些方面的举措？
答：23年收入下降主(zhu)要是因为，2022年有33.47亿港元保障房入账(zhang)所导致。但是可以看到租金是上升的，因为保租房是在23年启动收租，而且(qie)开盘都是立刻就租完的，大大贡献了租金收入。
公司有一个在徐汇区(qu)的保租房，主(zhu)要是跟建(jian)设银行合作，百分之七八十的房子都是租给建(jian)设银行新晋(jin)年轻员工、还有租给游戏公司，所以租金来源非常稳定。
提问3：后续公司对利润提升、成(cheng)本控制(zhi)方面会(hui)有什么样(yang)的举措？
答：公司在成(cheng)本方面，首(shou)先(xian)拿地比较保守，购地比较便宜。另外继续配合市政府策略推出保租房。一般公司都不会(hui)拿很贵的地，在上海拿地成(cheng)本基本都是一万到两(liang)万，或(huo)者两(liang)万出头(tou)一点的价格。所以在成(cheng)本方面会(hui)有严(yan)格的控制(zhi)。
刚才提到如何控制(zhi)风(feng)险，这两(liang)年虽然公司会(hui)有大概预留(liu)资金来用作资本性的开支，但公司只有对比较好及便宜的项目才会(hui)去(qu)拿，所以会(hui)很严(yan)格控制(zhi)购地的成(cheng)本。同时做的项目出来以后都会(hui)卖得比较好的价钱，而且(qie)公司都会(hui)集(ji)中在上海及周边(bian)的城市，尽量(liang)可以保障售(shou)价有一定吸引力来保障应有的利润。