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美联储抗通胀的“最后一公里(li)”，被(bei)房租扼住喉咙。
近日，有“新美联储通讯(xun)社”之称的华(hua)尔街日报记者(zhe)Nick Timiraos撰文指出，居高不下(xia)的房租正(zheng)在阻碍美联储的抗通胀斗争。
文章解释称，因住房通胀的权重高达CPI指数的三分之一和PCE物价指数的六分之一，因此对(dui)整体通胀的影(ying)响很(hen)大。而住房通胀中，房价会受到投资因素的影(ying)响，房租则更能反应市场的真实情(qing)况，因此后者(zhe)比前者(zhe)更为关(guan)键(jian)。
Timiraos在文中表示，疫情(qing)期间的房租飙升很(hen)大程度上推升了通货(huo)膨胀。目前租金通胀仍处(chu)于(yu)高位(wei)水平，但呈(cheng)现出下(xia)行(xing)趋势。
疫情(qing)期间，在需求和收入同时强劲、房屋库存(cun)处(chu)历(li)史低位(wei)的背(bei)景下(xia)，新签约的租金指数一度飙升，有数据(ju)显示，2022年独栋住宅（美国住房的主体）租金上涨了14%。
随后，新建公寓分流了对(dui)独栋住宅市场的强劲需求、经(jing)通胀调整后收入增长(chang)降温，独栋住宅租金开始下(xia)滑(hua)。
由于(yu)大多数租户(hu)的租金每(mei)年只变动一次，因此新租约租金的体现较为滞后。根据(ju)已有的市场租金数据(ju)，美联储官员、华(hua)尔街投资者(zhe)和私营部门经(jing)济学家认为，2022年底以来，住房通胀已有所(suo)放缓。
疫情(qing)期间，在需求和收入同时强劲、房屋库存(cun)处(chu)历(li)史低位(wei)的背(bei)景下(xia)，新签约的租金指数一度飙升，有数据(ju)显示，2022年独栋住宅（美国住房的主体）租金上涨了14%。
随后，新建公寓分流了对(dui)独栋住宅市场的强劲需求、经(jing)通胀调整后收入增长(chang)降温，独栋住宅租金开始下(xia)滑(hua)。
由于(yu)大多数租户(hu)的租金每(mei)年只变动一次，因此新租约租金的体现较为滞后。根据(ju)已有的市场租金数据(ju)，美联储官员、华(hua)尔街投资者(zhe)和私营部门经(jing)济学家认为，2022年底以来，住房通胀已有所(suo)放缓。
今年以来，“停滞”的通胀数据(ju)尤其是(shi)核心通胀似乎并未影(ying)响美联储年内降息的计划，文章解释道，因为美联储对(dui)住房成本最终将放缓并推动通胀下(xia)行(xing)至2%这一点充满信心。
华(hua)尔街见闻此前提及，渣打银行(xing)的首席外汇策(ce)略师Steven Englander新近报告表示，如果密切观察住房成本，特别是(shi)CPI中的住房通胀相关(guan)指标——自住房业主等价租金（OER），就会发现，有理由乐观地预计，住房通胀可能很(hen)快下(xia)行(xing)，并且拉动核心通胀下(xia)行(xing)。
本周三，美国劳(lao)工统计局将公布4月CPI。目前经(jing)济学家普遍预测(ce)，4月CPI同比将由上月的3.5%小幅(fu)放缓至3.4%，核心CPI同比同样放缓，由3.8%下(xia)行(xing)至3.6%。
租金通胀需要降多少？
既然房租放缓是(shi)将核心通胀率降至美联储目标的关(guan)键(jian)，那么需要租金通胀到底需要降多少呢？
分项来看，文章将核心通胀分为了三个子项：商品(pin)通胀、住房通胀、非住房服务通胀。
文章指出，在疫情(qing)前，商品(pin)通胀率约为-1%，住房通胀率约为2.5%-3.5%，非住房服务通胀约略高于(yu)2%——总体核心通胀率略低于(yu)2%。
因此，要想让通胀率回(hui)到2%水平，非住房服务通胀率必须从现在的3.5%降至3%以下(xia)，住房通胀率必须从5.8%降至3.5%左右。
“最后一公里(li)”不好走
不过，仍有观点认为，租金通胀下(xia)行(xing)的前景没有那么乐观。
文章表示，许多经(jing)济学家认为，近年来新租约租金下(xia)行(xing)的趋势的确会推动住房通胀降温，但这个过程会比想象中来的更久。Timiraos解释道：
“因为在高利率影(ying)响下(xia)，更多的住户(hu)的购(gou)房意愿(yuan)低迷，续租需求更高。这可能会延长(chang)新租约租金下(xia)降体现在整体通胀中所(suo)需的时间。”
“因为在高利率影(ying)响下(xia)，更多的住户(hu)的购(gou)房意愿(yuan)低迷，续租需求更高。这可能会延长(chang)新租约租金下(xia)降体现在整体通胀中所(suo)需的时间。”
另一重风险在于(yu)，新公寓也陷(xian)入了供需紧(jin)张的局面。
华(hua)尔街见闻此前提及，与公寓相比，住房通胀更易受独栋住宅租金的影(ying)响，因为后者(zhe)是(shi)美国住房的主体。而近年来租金放缓的一个重要原因就在于(yu)，新建公寓的供应量迅(xun)速增长(chang)，分流了对(dui)独栋住宅的强劲需求。
但文章指出，有一些行(xing)业高管表示，由于(yu)移民(min)增长(chang)以及就业和工资稳步增长(chang)，对(dui)新建公寓的需求正(zheng)在重新加速，这可能导致独栋住宅市场再度升温。
根据(ju)房地产公司Camden Property Trust的数据(ju)，目前，其旗(qi)下(xia)公寓租户(hu)搬离的比例已降至9%，为该(gai)公司30年来的最低水平。一般来说，正(zheng)常的搬离率在15%-18%的水平。
该(gai)公司CEO Ric Campo表示：
“实际情(qing)况是(shi)，需求比大多数人的预期要多得多。”
“实际情(qing)况是(shi)，需求比大多数人的预期要多得多。”