决定住房租售比的因素有哪些？,房价,租金收益,城市

拟合国际各大都市(shi)租售比，可以发现部分亚洲都市(shi)租售比低，既(ji)有制(zhi)度性因素(su)，也有国情因素(su)，也有发展阶段(duan)因素(su)。孟买、香港等土地供给不足、人均建成区面积偏低，可能对租售比产(chan)生压制(zhi)作用。而(er)国情因素(su)则是印度、印尼等作为人口大国，会产(chan)生人口集中的大都市(shi)，而(er)高人口密(mi)度促进高购房需求进而(er)对房价的推升对租金回报率产(chan)生压制(zhi)。发展阶段(duan)因素(su)则是在当前孟买、新德(de)里等都市(shi)人均可支配(pei)收入并不高的情况下，大部分居民对居住的支付(fu)能力并不很高，因而(er)租售比偏低。

参考国际经(jing)验，一方面可以通过提高收入、稳定人口流入等来提升当前租售比，另一方面可通过降低贷款利率来降低租售比合理水(shui)平(ping)，一定程度上可以缩小我国当前租售比与(yu)合理水(shui)平(ping)的偏离，改善租售比调(diao)整压力。近几年租金也在随房价下调(diao)，稳租金是稳租售比的重中之重。首先，保持稳定的收入增长是最为直接的方式(shi)，收入增长对应更高的租金支付(fu)能力。若租金支出在收入中比例不变，收入的平(ping)稳和提升前提下，租金才会稳定进而(er)提升，从(cong)而(er)推升租售比。其(qi)次(ci)，提升就业率可以增强城市(shi)对非(fei)本(ben)地居民的吸引力，增加租房市(shi)场需求、提升租房市(shi)场活力，这些都会带(dai)动租售比的回升。而(er)更为重要的是，降低贷款利率一定程度上可降低合理的租售比水(shui)平(ping)，减缓通过房价调(diao)整来改善租售比的压力。当前整体广谱利率下行、资(zi)产(chan)荒明显的情况下，利率依然(ran)处(chu)于下行趋势，抵押贷款利率若能进一步下行有助于租售比的改善。

正(zheng)文：

1、租售比重要性提升

租售比作为住房资(zi)产(chan)的当期收益(yi)率，被作为房价底线的一个参考指标。全球范(fan)围(wei)相对来看，2010-2021年中国房价经(jing)历了大幅的增长，到(dao)目前房价收入比仍为国际较(jiao)高水(shui)平(ping)。但此期间，租售比大幅降低，目前处(chu)于国际间极低的位置，导致中国房产(chan)持有者不太注重租金收益(yi)，更注重房价上涨收益(yi)。

最近几年我国房价增速逐渐放缓，租售比作为显示房屋资(zi)产(chan)盈(ying)利能力的指标，其(qi)重要性将提升。在消化存量房产(chan)的政策(ce)指导下，政府或相关机(ji)构(gou)收储转化为保障房或租赁房的模式(shi)，其(qi)底层资(zi)产(chan)现金流仍然(ran)是租金收入，收储房产(chan)的租售比也是收储政策(ce)的核(he)心指标。2024年7月13日，金融时(shi)报所发文提到(dao)，“即便是房地产(chan)市(shi)场处(chu)于低迷状态，房子合理价值的底线也会是房租的贴(tie)现；如果房价跌过底线，配(pei)置价值会相应提升，市(shi)场也会自我收敛与(yu)回归，”显示租售比对房价底线有一定参考作用。

租售比通常指房屋租金和房价的比例，也被称为租金收益(yi)率，本(ben)篇报告中为了方便比较(jiao)和讨论(lun)，提到(dao)的租售比均指房屋年租金与(yu)房价之比。直观理解，租售比的倒数，即房价租金比，代表了通过收取租金，需要多少年能够收回住房成本(ben)。理论(lun)上来看，购房收益(yi)为租金收入和房价上涨，租售比类似股息率（E/P），鉴于出售和出租的目的都是获得投资(zi)收益(yi)，房价和租金的趋势理应是一致的，因此国际上总结出用租金/售价比来衡量房价是否合理。通常情况下，租售比高意味着房屋具有投资(zi)价值，租售比低表示房价可能偏高。当租售比对应的房屋盈(ying)利能力回升至(zhi)合理水(shui)平(ping)，房价作为房屋资(zi)产(chan)价格或将企稳。

那么租售比是否有稳定水(shui)平(ping)？租售比由哪些因素(su)决定？中国一线城市(shi)当前租售比较(jiao)低，如何缓解租售比调(diao)整压力？本(ben)文通过对国际租售比的影(ying)响因素(su)分析和定量拟合，试图寻找缓解租售比调(diao)整压力的有效措(cuo)施(shi)。

2、从(cong)国际大都市(shi)经(jing)验探寻合理租售比

我们选取包括国际上58个大都市(shi)为样本(ben)，来寻找决定租售比的变量。考虑到(dao)不同规模的城市(shi)租售比的影(ying)响因素(su)重要性有所不同，我们结合GaWC在2020年发布的《世界(jie)城市(shi)排名》和Demographia在2023年发布的《Demographia World Urban Areas》，从(cong)全球城市(shi)中筛选出了排名靠前或者建成区面积较(jiao)大的城市(shi)，同时(shi)剔除租售比在20%以上、抵押贷款利率在15%以上的城市(shi)，最终统计了世界(jie)58个城市(shi)（见图表4）的相关数据进行分析。

其(qi)中人口和建成区面积数据使(shi)用Demographia的数据，其(qi)对建成区（built-up urban area）定义为空(kong)间上连成一片的建成区，其(qi)面积主要根(gen)据卫(wei)星地图计算得出，将城市(shi)和地区归类在一起，因此面积和人口数据有时(shi)不仅为单个城市(shi)数据，也包括Demographia确定的邻近城市(shi)群的数据。Demographia对全球城市(shi)采取的标准是统一的，使(shi)得不同国家的数据具有可比性，因而(er)不会对分析产(chan)生系统性影(ying)响。

需要说明的是，由于Demographia是基于建成区概念的城市(shi)统计，这和国内(nei)基于行政区划统计的数据有所不同，因而(er)在常住人口、建成区面积等多个方面存在差别，为了国际可比性，我们统一使(shi)用Demographia提供数据。

租售比偏低的都市(shi)主要集中在亚洲。在统计的世界(jie)58个城市(shi)中，亚洲都市(shi)租售比偏低。根(gen)据Numbeo的数据，在统计的城市(shi)中，韩国首尔租售比最低，此外，香港、台北、东(dong)京、孟买等都市(shi)租售比也较(jiao)低。那么是什么因素(su)决定了租售比，影(ying)响租售比的因素(su)很多，我们使(shi)用房价预期、住房需求、持有成本(ben)、收入水(shui)平(ping)、住房供给等来解释。

首先，房价增速影(ying)响着居民的房价预期，进一步影(ying)响租售比。考虑到(dao)2021年以来美国、欧元区、韩国等国家和地区先后均有房价增速明显减弱的情况，我们选取2015-2021年国际大都市(shi)的房价增长幅度来反映房价增长预期，房价增长幅度越大，反映着居民更高的房价增长预期。当居民有更高的房价上涨预期，一定程度上，一方面会增加购房需求减少租赁需求，同时(shi)租赁供给会随着购房增加而(er)增加，另一方面居民对租金收益(yi)的关注会减弱，两方面均会压制(zhi)租售比。从(cong)国际经(jing)验看，房价增幅与(yu)租售比有一定负相关关系。

其(qi)次(ci)，城市(shi)居民是房地产(chan)市(shi)场的主要消费者，其(qi)规模和密(mi)度影(ying)响着住房销售市(shi)场的需求。动态来看，人口流入越多往往对应着租房需求增加，从(cong)而(er)增加租售比。但横向对比看，更高的常住人口规模往往对应着更高的住房需求，进一步对应着更高房价、更多租赁住房供应和更高的房屋空(kong)置成本(ben)，从(cong)而(er)降低租售比。多方面因素(su)影(ying)响下，从(cong)经(jing)验数据上看，58个国际大都市(shi)常住人口对数与(yu)租售比有一定负相关性。其(qi)中东(dong)京常住人口规模最大，为3779万，其(qi)租售比也较(jiao)低，为2.9%。其(qi)次(ci)人口规模较(jiao)大的印度都市(shi)租售比也较(jiao)低，孟买和新德(de)里均在3%以下。

再次(ci)，各国房产(chan)持有成本(ben)不同，也会形成租售比的差异。多数国家持有房地产(chan)会有房产(chan)税、物业费的持有成本(ben)，如果持有成本(ben)比较(jiao)高，那么房东(dong)会要求较(jiao)高的租金，这会导致更高的租售比。而(er)反之，如果持有成本(ben)比较(jiao)低，那么房东(dong)对租金的要求就会下降，这会降低租售比。

房贷利息成本(ben)会影(ying)响购房需求，进一步影(ying)响租赁住房供应，从(cong)而(er)影(ying)响租售比。当抵押贷款利率较(jiao)低时(shi)，购房成本(ben)低，进而(er)促进购房需求，流入租赁市(shi)场的房屋供应更多，推动租金更低，进而(er)租售比较(jiao)低；反之，抵押贷款利率较(jiao)高时(shi)，购房需求萎缩，租赁住房供应减少，推升租金进而(er)使(shi)得租售比变高。国际经(jing)验看，抵押贷款利率较(jiao)低的日本(ben)、瑞士、法国等租售比也较(jiao)低，抵押贷款利率普遍较(jiao)高的美国、南非(fei)等租售比较(jiao)高。

此外，收入水(shui)平(ping)决定支付(fu)能力，高收入城市(shi)支撑较(jiao)高的租房消费需求，推升租售比。收入水(shui)平(ping)越高，其(qi)租金支付(fu)能力和租房品(pin)质需求相应越高，需求侧推升租金。此外，高收入和高就业率的城市(shi)会吸引更多外来人口，较(jiao)多的人口流入增加租房需求，因此就业率和人均可支配(pei)收入也可视为房屋租赁市(shi)场的两个可能的需求因素(su)。国际经(jing)验数据呈现出人均可支配(pei)收入对数与(yu)租售比有一定正(zheng)相关关系。国际经(jing)验看，人均可支配(pei)收入水(shui)平(ping)较(jiao)高的发达国家普遍对应着相对偏高的租售比。

最后，从(cong)供给层面来看，建成区面积与(yu)租售比存在一定正(zheng)相关关系。从(cong)房价来看，建成区面积越小，住房供给越少，房价越高，虽(sui)然(ran)供给减少也会推升房租，但由于房子本(ben)身带(dai)有资(zi)产(chan)属性，上涨的房价可能导致投资(zi)热情提升，推动房价比房租出现更大的涨幅，从(cong)而(er)降低租售比。此外，建成区大的城市(shi)可能更稀疏，租房成交和管理的难度和成本(ben)更大，可能推升租金，从(cong)而(er)增加租售比。国际大都市(shi)经(jing)验数据显示，建成区面积与(yu)租售比之间存在一定正(zheng)相关关系。建成区面积较(jiao)小的苏(su)黎世、香港、孟买等城市(shi)租售比较(jiao)低，而(er)建成区面积较(jiao)大的美国大都市(shi)则普遍具有较(jiao)高的租售比。

我们将这些因素(su)综合到(dao)一起，可以定量的来分析这些变量对租售比的解释度。我们选取58个国际大都市(shi)最新数据，用以下公式(shi)进行截面回归分析：

租售比=a+b*2015-2021年房价增幅+c*常住人口对数 +d*抵押贷款利率+e*人均可支配(pei)收入对数+e*建成区面积对数

回归结果如下：

回归结果显示，这些变量对租售比的解释度（R^2）为43.1%，常住人口、抵押贷款利率和建成区面积高度显著。这些变量能够对租售比的变化提供一定解释力。2015年以来的高抵押贷款利率、高人均可支配(pei)收入、高建成区面积会增加租售比，而(er)高房价增幅、高常住人口规模则会降低租售比。

通过以上分析，我们可以看到(dao)部分亚洲都市(shi)租售比低，既(ji)有体制(zhi)性因素(su)，也有国情因素(su)，也有发展阶段(duan)因素(su)。土地供给不足，孟买、香港等人均建成区面积偏低，可能对租售比产(chan)生压制(zhi)作用。而(er)国情因素(su)则是印度、印尼等作为人口大国，会产(chan)生人口集中的大都市(shi)，而(er)高人口密(mi)度促进高购房需求进而(er)对房价的推升对租金回报率产(chan)生压制(zhi)。发展阶段(duan)因素(su)则是在当前孟买、新德(de)里等都市(shi)人均可支配(pei)收入并不高的情况下，大部分居民对居住的支付(fu)能力并不很高，因而(er)租售比偏低。

3、如何缓解租售比和房价调(diao)整压力

拟合国际各大都市(shi)租售比，可以发现其(qi)与(yu)国际经(jing)验拟合值的偏差.莫斯科、悉尼、墨尔本(ben)等都市(shi)租售比明显偏低，芝加哥、达拉(la)斯、迪拜等都市(shi)租售比明显偏高。如果在其(qi)他条件不变情况下使(shi)得偏低的租售比调(diao)整到(dao)合理水(shui)平(ping)，则房价可能面临一定调(diao)整压力。

参考国际经(jing)验，一方面可以通过提高收入、稳定人口流入等来提升当前租售比，另一方面可通过降低贷款利率来降低租售比合理水(shui)平(ping)，一定程度上可以缩小我国当前租售比与(yu)合理水(shui)平(ping)的偏离，改善租售比调(diao)整压力。租售比是一个多因素(su)影(ying)响的指标，可通过多方面途径来缩小当前租售比和合理水(shui)平(ping)的偏离。

近几年租金也在随房价下调(diao)，稳租金是稳租售比的重中之重。首先，保持稳定的收入增长是最为直接的方式(shi)，收入增长对应更高的租金支付(fu)能力。若租金支出在收入中比例不变，收入的平(ping)稳和提升前提下，租金才会稳定进而(er)提升，从(cong)而(er)推升租售比。其(qi)次(ci)，提升就业率可以增强城市(shi)对非(fei)本(ben)地居民的吸引力，增加租房市(shi)场需求、提升租房市(shi)场活力，这些都会带(dai)动租售比的回升。

而(er)更为重要的是，降低贷款利率一定程度上可降低合理的租售比水(shui)平(ping)，减缓通过房价调(diao)整来改善租售比的压力。当前整体广谱利率下行、资(zi)产(chan)荒明显的情况下，利率依然(ran)处(chu)于下行趋势，抵押贷款利率若能进一步下行有助于租售比的改善。

本(ben)文作者：杨业伟 梁坤(kun)，来源：业谈债(zhai)市(shi)，原文标题：《从(cong)租售比到(dao)房价——来自国际大都市(shi)的经(jing)验》

杨业伟S0680520050001

梁坤(kun)S0680123090006

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