5月(yue)27日(ri)上海多维度优化楼(lou)市政策后，广州、深圳率先跟进落实(shi)，进一步释放政策利(li)好。
5月(yue)28日(ri)，广州发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提(ti)出降低非本地户籍居民购房门槛，优化差别化住(zhu)房信贷政策，降低公积金贷款(kuan)缴存年限要求并支(zhi)持公积金支(zhi)付首付款(kuan)、优化限售政策、支(zhi)持“以旧换(huan)新”等多项(xiang)措(cuo)施(shi)。
同日(ri)，深圳明(ming)确自5月(yue)29日(ri)起，下调个(ge)人住(zhu)房贷款(kuan)最低首付款(kuan)比例和(he)利(li)率下限。
本次政策后广州、深圳市场活跃度有望提(ti)升，核心区域销(xiao)售去化或加(jia)速。根据中指监测，截至5月(yue)28日(ri)，全国多地已经跟进5.17新政，武汉、郑州等城市首套房贷利(li)率降至3.25%、二套降至3.35%，下调幅度较大(da)。
数(shu)据来源：中指院
进一步放松限购政策
今年1月(yue)广州放开120平米以上限购后，购房者观望情绪出现(xian)一定缓和(he)，核心区域对远郊(jiao)以及临广区域虹吸(xi)效应增强。据中指院监测，2024年4月(yue)新建商品住(zhu)宅成交面积环比增长(chang)4.8%，同比下降约30%。5月(yue)以来（4.29-5.26），新房周均(jun)成交面积与4月(yue)基本持平，但同比降幅仍较大(da)，新房市场调整压力仍在。
本次广州将非本地户籍家庭在限购区域购买120平方米以下住(zhu)房的社保/个(ge)税年限要求由(you)两年降至6个(ge)月(yue)，进一步缩短年限要求，有利(li)于更多新增购房需求入市。整体来看，当(dang)前广州限购政策已较为宽松，非本地户籍购房者入市门槛明(ming)显下降。
由(you)于在5月(yue)6日(ri)，深圳已经出台(tai)了差别化的分区限购政策，在非户籍人群、多子女家庭和(he)企业购房方面做了差异化的处理，但是贯彻落实(shi)了4月(yue)30日(ri)的政治局(ju)会议精神。所以这(zhe)一次在这(zhe)些方面没有做更多的调整，只是在房贷上落实(shi)5月(yue)17日(ri)国务院视频会议的精神。
谁(shui)家房贷利(li)率更低？
本次广州明(ming)确首套、二套首付比例不低于15%、25%，均(jun)降至最低水平，相比于政策出台(tai)前的30%、40%，均(jun)下调了15个(ge)百分点，明(ming)显降低了购房者置业门槛。深圳将首套、二套首付比例分别降至20%、30%，与上海基本一致。
本次广州明(ming)确取消房贷利(li)率下限，但未公布执行的最低利(li)率水平，据媒体消息，广州多家银(yin)行已达成共识，首套房贷利(li)率3.4%，二套利(li)率3.8%。深圳本次明(ming)确降低房贷利(li)率，首套贷款(kuan)利(li)率下限由(you)原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套贷款(kuan)利(li)率下限由(you)原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP，整体亦与上海基本一致。
对比来看，本次下调后，广州首付比例和(he)房贷利(li)率均(jun)为一线城市最低，力度较上海、深圳更大(da)。
另外，广州针对非限购区域，明(ming)确拥有两套及以上住(zhu)房并已结清相应购房贷款(kuan)的居民家庭也可以再申(shen)请贷款(kuan)；“居民家庭在购房所在区内无住(zhu)房且符(fu)合购房条件的，新购住(zhu)房贷款(kuan)可按(an)首套住(zhu)房认定”，意味(wei)着广州购房者申(shen)请贷款(kuan)时，套数(shu)认定将根据购房所在区有无住(zhu)房来判定，进一步扩大(da)了首套住(zhu)房的认定范围。
超80城允许提(ti)取公积金用于首付
本次广州取消两年限售年限，有利(li)于促进置换(huan)需求释放，短期(qi)二手房挂牌量或有提(ti)升。“取消限售是双(shuang)刃剑”，广东省城规院住(zhu)房政策研究中心首席研究员李(li)宇嘉(jia)认为，一方面必然(ran)会提(ti)升挂牌量，导致二手房供给量增加(jia)，结合现(xian)在二手房业主竞(jing)相降价卖房的现(xian)状，可能意味(wei)着未来更加(jia)会导致降价卖房的问题；但另一方面，增加(jia)挂牌，有利(li)于促进卖一买一的置换(huan)需求，特(te)别是有利(li)于促进刚需和(he)改善、新房和(he)二手房的良(liang)性(xing)循环。而且，商品房市场库(ku)存压力，需要的是疏(shu)导，而不是限制(zhi)。限售长(chang)期(qi)存在，可能导致未来的堰塞湖。
从公积金贷款(kuan)政策来看，一方面降低公积金贷款(kuan)提(ti)取缴存年限要求，另一方面，允许提(ti)取公积金支(zhi)付购买首套新建商品住(zhu)房首付款(kuan)，根据中指监测，2023年以来，全国已有超80城允许提(ti)取公积金用于首付款(kuan)，一定程度有利(li)于降低购房者置业成本。
数(shu)据来源：中指院
北京购房政策仍有放宽空间
广州、深圳政策落地后，北京相关政策何时落地备受(shou)关注。在4月(yue)30日(ri)，北京优化调整住(zhu)房限购政策，核心内容是在现(xian)有限购政策基础上，对五环外增加(jia)1套购房指标。
从政策空间上来看，当(dang)前北京仍然(ran)为全市限购，外地购房者需要连续60个(ge)月(yue)社保/个(ge)税，限购政策全国最严，首付比例和(he)房贷利(li)率亦处于高位，均(jun)具备优化空间。
易居研究院研究总监严跃进分析认为，深圳和(he)广州的政策密集出台(tai)，说明(ming)四个(ge)一线城市的动作频率是一致的，或也意味(wei)着北京接下来也会出台(tai)放松政策，尤其是体现(xian)在房贷政策层面。
中指院分析认为，北京需求端政策优化方向，或包括以下几(ji)个(ge)方面：一是降低非京籍社保/个(ge)税年限要求，5年改3年，或针对不同区域调整年限要求；二是针对特(te)定人群放宽限购政策，如针对人才、多孩家庭、老年家庭等给予更多购房名(ming)额；三是放开大(da)面积段限购，如120平方米或144平方米以上户型；四是降低首付比例、降低房贷利(li)率，首套首付比例有望降至20%、房贷利(li)率降至LPR以下，二套首付比例、房贷利(li)率或根据不同区域设定不同要求等。“短期(qi)来看，若北京相关政策优化预期(qi)进一步增强，多项(xiang)政策举(ju)措(cuo)落地，预计将助推核心城市市场活跃度提(ti)升，从而加(jia)快全国市场筑底企稳进程。”
采写：南都·湾财社记(ji)者 王艳玲